Indledning
Sagen vedrører indsigelse om for lav realkreditfinansiering i september 2019 og indsigelse mod efterfølgende afslag på forhøjelse/omlægning af boligfinansiering i oktober 2022 efter afslutning af renovering.
Sagens omstændigheder
I foråret 2019 kontaktede klagerne Danske Bank, da de ønskede at købe en bestemt ejendom for 3.275.000 kr. Banken har oplyst, at den efter en kreditværdighedsvurdering den 20. marts 2019 gav klagerne finansieringstilsagn vedrørende køb af ejendommen til en pris på 3.275.000 kr. med egenbetaling svarende til 5 %.
Den 29. marts 2019 underskrev klagerne købsaftale vedrørende køb af ejendommen for 3.275.000 kr. med overtagelse den 1. oktober 2019, med dispositionsdato den 1. maj 2019.
Realkredit Danmark foretog vurdering af ejendommen den 9. april 2019. I sagen er fremlagt et internt vurderingsskema. Det fremgik heraf, at værdien af ejendommen var 3.275.000 kr. før forbedring. Endvidere fremgik:
”… Vurdering i forbindelse med ejerskifte
Nyt projekt: … Samlede byggeudgifter anslået til 550.000 kr. Kunden udfører eget arbejde.
Forventet byggeperiode ca. 1 år.
VG nu 3.275.000 kr.
Værdiforøgelse 275.000 kr
VG efter projekt er udført 3.550.000 kr. …”
Det fremgik endvidere, at ”Vejet areal” var 135 m2 (91 m2 i stueetage, 91 m2 ”Kælder, anvendelig” og 30 m2 ”Garage/udhus”). Realkreditinstituttet har oplyst, at stueetage vægtede med 100 %, kælder, anvendelig med 40 % og garage/udhus med 25 %, hvilket samlet gav 135 m2. Banken har oplyst, at ejendommen blev godkendt til belåning op til 80 % af værdien på 3.275.000 kr.
Den 29. august 2019 foretog Realkredit Danmark ny vurdering af ejendommen. I sagen er fremlagt et internt vurderingsskema, hvori der blandt andet var angivet en værdi af ejendommen før forbedring på 3.275.000 kr., en ”EVM” værdi på 0 kr. og en kontantpris på 3.725.000 kr. Endvidere fremgik:
”… Vurdering i forbindelse med ratebesigtigelse
Byggeriet besigtiget, … skrider pænt og planmæssigt, hele stueetagen er nedrevet og vægge, gulve og lofter står rå. Kælderen er renoveret med flot nyt badeværelse.
VG nu svarer til handelspris 3.275.000. når projektet er færdigt vil prisen kunne sættes til 3.725.000 kr. …”
Oplysningerne om areal var uændrede i forhold til den tidligere vurdering.
Den 17. september 2019 indgik klagerne aftale om finansiering af ejendommen med banken med et 30-årigt 1 % obligationslån i Realkredit Danmark på 2.648.000 kr. med en kursværdi på 2.620.832 kr. svarende til 80 % af 3.275.000 kr. samt et boliglån i banken på 563.000 kr. med en variabel rente på for tiden 4,8 % om året. I informationsarket vedrørende tilbuddet på realkreditlånet fremgik ”Anslået værdi af ejendommen med henblik på udarbejdelsen af dette informationsark: 3.725.000 DKK”.
Den 6. november 2019 anmodede klagerne banken om at få udbetalt et restindestående på 4.920 kr. på deres køberkonto. Den 17. februar 2020 meddelte klagerne banken, at køkkenet var færdigt, og at der skulle bestilles en vurdering.
Den 21. februar 2020 foretog Realkredit Danmark en ny vurdering af ejendommen. I sagen er fremlagt et internt vurderingsskema, hvoraf der blandt andet fremgik en ”EVM” værdi på 3.275.000 kr. og en kontantpris på 3.800.000 kr. Endvidere fremgik:
”… Vurdering i forbindelse med tillægslån.
Ejendommen total renoveret indvendigt på nær badeværelse i stueplan som er godt på vej. … Når det sidste badeværelse er på plads samt finish, kan værdien hæves yderligere …”
Oplysningerne om areal var uændrede i forhold til de tidligere vurderinger.
Den 26. februar 2020 meddelte banken klagerne, at den endelige vurdering var 3.800.000 kr., at banken havde vendt spørgsmålet om yderligere belåning med en erhvervsrådgiver i banken, og at banken var nødt til at vente med at se på yderligere belåning, til den havde et revideret regnskab for 2019. Banken anmodede klagerne om at indsende det endelige reviderede regnskab for 2019, når det forelå.
Efter det oplyste overførte banken restindeståendet på 4.920 kr. på klagernes køberkonto til klagerne i marts 2020.
I oktober 2022 kontaktede klagerne banken med ønske om en omlægning af deres eksisterende boligfinansiering til et nyt samlet lån i Realkredit Danmark, eksempelvis i form af en skrå konvertering til variabel rente, og anvendelse af et muligt provenu til indfrielse af anden gæld. Den 6. oktober 2022 foretog Realkredit Danmark en vurdering af ejendommen. I sagen er fremlagt et internt vurderingsskema, hvoraf der blandt andet fremgik en ”EVM” værdi på 4.500.000 kr. og en kontantpris på 5.300.000 kr. Endvidere fremgik:
”… Speciel planløsning alene med værelser i kælderplan. … Indeholder entre, nyt badeværelse … God … kælder på boligniveau med forrum, nyt badeværelse ….”
Det fremgik endvidere, at ”Vejet areal” var 137 m2, (98 m2 i stueetage, 91 m2 ”Kælder, anvendelig” og 11 m2 ”Garage/udhus”).
Den 14. oktober 2022 meddelte banken klagerne, at den ikke kunne godkende en omlægning af klagernes eksisterende boligfinansiering, herunder en skrå konvertering til variabel rente. Banken har oplyst, at afslaget var begrundet i en samlet vurdering af klagernes økonomi, usikkerheden om klagernes indkomstgrundlag og en negativ egenkapital i klagernes drifts- og holdingselskab. Banken har endvidere oplyst, at den samtidig meddelte, at den kunne tilbyde en ren omlægning af klagernes eksisterende obligationslån til et nyt obligationslån med samme løbetid eller kortere.
Klagerne klagede herefter til realkreditinstituttet/banken. Klagerne klagede blandt andet over, at de ikke var blevet tilbudt 80 %-belåning på baggrund af Realkredit Danmarks vurdering af 29. august 2019. Klagerne anførte endvidere blandt andet, at vurderingen i forbindelse med optagelsen af lånet var lavet uden beregning af kælderen. Banken/realkreditinstituttet afviste klagen. I forbindelse med klagen meddelte realkreditinstituttet klagerne, at instituttets vurderingsrapporter var interne arbejdsdokumenter, som instituttet ikke var forpligtet til at udlevere, men at instituttet havde besluttet sig for at udlevere dem til klagerne.
Parternes påstande
Den 4. september 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal nedskrive restgælden på klagernes boliglån med tilbagevirkende kraft fra 1. oktober 2019, godtgøre diverse omkostninger samt betale erstatning for deres tab, herunder dække de højere renteudgifter, og at banken skal tilbyde klagerne en fast rente på 1 % i resten af boliglånets løbetid.
Ankenævnet har endvidere forstået klagernes påstand således, at Realkredit Danmark skal anerkende at have handlet ansvarspådragende.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Realkredit Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at de ved stiftelsen af lånet til købet af ejendommen i september 2019 skulle have fået tilbudt et større realkreditlån, så de dermed kun ville have et lille, eller intet banklån.
Da lånet skulle hjemtages, blev der igen sendt en vurderingskonsulent ud til ejendommen. Banken påstår, at der ved vurderingen af 29. august 2019 ikke var taget stilling til den endelige værdi efter færdiggørelse af renoveringen, og at ejendommens værdi på finansieringstidspunktet i september 2019 må anslås at være 3.275.000 kr. Dette stemmer ikke med vurderingsrapporten, hvoraf det fremgår, at der var taget stilling til den anslåede endelige vurdering.
Vurderingskonsulenten oplyste, at hun kun kunne vurdere, hvad boligen ville blive værd efter renovering, da huset var at sammenligne med at bygge nyt hus, da der ved besøget den 29. august 2019 var gang i en større renovering. Hun oplyste også, at kælderkvadratmeter ikke talte med i vurderingen. De havde på daværende tidspunkt primært renoveret kælderen. Stueetagen var nedrevet og klar til opbygning. Vurderingskonsulenten forklarede klart, at vurderingen af huset var 0 kr., indtil der var både fungerende bad og køkken. Værdien efter byggeri/renovering kunne anslås, men var først endelig, når huset/renoveringen stod færdig. Hvorfor skulle de ellers kontakte banken, når køkken stod færdigt? Ligesom vurderingen ved renoveringens afslutning ville have været overflødig.
Som det fremgår af vurderingsrapporten, var de meget i tvivl om hvilken type lån, de skulle vælge. Banken kunne tilbyde et fastforrentet lån og udelukkende for købssummen. De havde ønsket og forespurgt om at låne op i husets værdi til renovering af huset.
Hvis markedet ville bevæge sig i en negativ retning i tiden fra den 29. august 2019 til endelig vurdering i februar 2020, ville det have haft negativ effekt for dem. Af samme grund fastfrøs Danske Bank fortsat køberkontoen efter hjemtagelse af lån i september 2019. Banken fastholdt den fastlåste køberkonto, indtil den endelige vurdering af 21. februar 2020 forelå og udbetalte først indeståendet efter flere rykkere fra dem.
Bankens påstand om den anslåede værdi hænger heller ikke sammen med bankens fremsendte finansieringstilbud, hvori der fremgår en skønnet værdi efter forbedringer, som er det hjemtagelsen af lån har taget udgangspunkt i, på 3.725.000 kr.
Da køkkenet var færdigt i februar 2020, kontaktede de banken som aftalt for endelig lukning af sagen. Vurderingskonsulenten kom igen på besøg.
I marts og august 2022 kontaktede banken dem med tilbud om omlægning af realkreditlånet. De valgte derefter at se på muligheden for at sammenlægge deres lån og lave skråkonvertering af deres obligationslån. Realkreditinstituttet sendte en ny vurderingskonsulent ud til ejendommen. Ved de tidligere vurderinger havde den tidligere vurderingskonsulent oplyst, at kælderkvadratmeter ikke talte med i vurderingen. Den nye vurderingskonsulent oplyste imidlertid, at kælderareal talte med 40 %, og at den tidligere vurderingskonsulent ikke måtte have været klar over det, fordi hun normalt kun vurderede nybyggeri.
De rådførte sig med en ekstern rådgiver og blev opmærksomme på den forkerte vurdering i forbindelse med hjemtagelse af lån (manglende medtagelse af kvadratmeter i kælderen), ligesom banken skulle have tilbudt 80 % belåning på realkreditvurderingen på 3.725.000 kr. og hele beløbet, hvis der tages forbehold for den manglende vurdering på de 40 % i kælderen. De klagede herefter til banken og realkreditinstituttet.
Som følge af de indklagedes fejl har de siden 1. oktober 2019 haft et unødigt banklån, som i stedet kunne have været en del af deres fastforrentede 1 % obligationslån. Dette ville have betydet lavere renteudgifter for dem samt større sikkerhed, og i sidste ende ville de have haft større værdi i obligationer, der kunne have været handlet ved opkonvertering.
Danske Bank har anført, at boligfinansieringen i september 2019 faktisk blev gennemført med en 80 % realkreditbelåning. Klagernes ejendom var vurderet til 3.275.000 kr., hvilket svarede til købesummen. Realkreditlånet udgjorde 2.648.000 kr. svarende til 80 %.
Realkredit Danmarks vurdering fra 29. august 2019 angav, at ejendommens værdi på vurderingstidspunktet var 3.275.000 kr. På tidspunktet for Realkredit Danmarks vurdering fra 29. august 2019 var der iværksat en omfattende renovering af ejendommen, men selvom ejendommens værdi efter renoveringen ville kunne anslås til 3.725.000 kr., var der med vurderingen ikke taget stilling til den endelige værdi efter færdiggørelsen af renoveringen.
Vurderingen, som var et internt arbejdsdokument, som klagerne helt undtagelsesvis fik udleveret, var under alle omstændigheder baseret på et forbehold om, at en renovering skulle være afsluttet, inden en endelig værdiansættelse kunne bekræftes. Der skulle foretages en endelig besigtigelse. Klagerne kan ikke støtte særskilt ret på Realkredit Danmarks interne vurderingsskemaer. Banken er ikke forpligtet til at tilbyde realkreditbelåning baseret alene på Realkredit Danmarks interne vurderingsskemaer.
Der er ikke grundlag for at antage, at vurderingerne fra Realkredit Danmark skulle være forkerte eller behæftede med fejl. Ejendommens værdi på finansieringstidspunktet i september 2019 må antages at have været 3.275.000 kr.
Banken var - uanset Realkredit Danmarks vurdering af ejendommens forventede endelige værdi efter færdiggørelsen af renoveringen - forpligtet til at foretage en selvstændig kreditværdighedsvurdering af klagerne forud for et tilbud om realkreditbelåning. Klagernes konkrete økonomiske situation var baggrunden for, at banken efter en kreditværdighedsvurdering den 20. marts 2019 gav tilsagn til køb af bolig til en pris på 3.275.000 kr. med egenbetaling svarende til 5 % plus eksterne omkostninger.
Klagerne ville efter bankens kreditværdighedsvurdering på finansieringstidspunktet i september 2019 ikke under nogen omstændigheder - og uanset ejendommens forventede endelige værdi efter færdiggørelsen af renoveringen - kunne have opnået en højere realkreditbelåning end det obligationslån på 2.648.000 kr., som klagerne faktisk blev tilbudt og accepterede. Klagernes konkrete økonomiske situation var baggrunden for, at banken ikke udarbejdede et nyt lånetilbud på grundlag af 3.725.000 kr. svarende til Realkredit Danmarks vurdering af ejendommens forventede endelige værdi efter færdiggørelsen af renoveringen.
Klagernes konkrete økonomiske situation, og herunder særligt usikkerheden om klagernes indkomstgrundlag og en negativ egenkapital i klagernes drifts- og holdingselskab, var ligeledes baggrunden for, at banken den 14. oktober 2022 afviste en omlægning af klagernes eksisterende boligfinansiering.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende. Klagerne hverken kunne eller skulle være blevet tilbudt et større realkreditlån. Banken skal hverken helt eller delvist nedskrive restgælden på klagernes banklån eller fremadrettet tilbyde klagerne en fast rente på 1 % i resten af banklånets løbetid.
Realkredit Danmark har anført, at arealopgørelsen for kælderen fremgår af alle fire fremlagte vurderingsrapporter. Kælderen var medtaget i den samlede arealangivelse og værdiansættelse ved alle fire vurderinger. Arealopgørelsen for kælderen er den samme i alle fire vurderingsrapporter.
Vurderingskonsulenten, der vurderede ejendommen i 2019 og 2020, har ikke oplyst, at det ikke ville være muligt at medtage kælderens areal i værdiansættelsen. Arealet i kælderen kunne dog ikke medtages som bolig-m2 - kun som kælder-m2, jf. BBR på vurderingstidspunktet, hvilket kan være dét, som klagerne misforstod i samtalen.
Den samlede arealangivelse for ejendommen ændrede sig alene på grund af ændring i BBR.
Vurderingskonsulenten gjorde i forbindelse med vurderingen opmærksom på udfordringen i at nedlægge to soverum som bolig-m2 og indrette soverum i kælderen. Ved vurderingen den 21. februar 2020 var BBR endnu ikke opdateret med godkendt badeværelse i kælderen. Dette skete i 2021, således at det af BBR fremgik, at 7 m² af boligarealet var badeværelse beliggende i kælder, som ikke var godkendt til egentligt beboelsesrum.
Ændringen i værdiansættelsen skyldtes ikke ændring i arealopgørelsen, eller at kælderen ikke var medtaget i arealopgørelsen og værdiansættelsen. Stigningen fra 2019 til 2020 og særligt til 2022 hang sammen med, at den gennemsnitlige prisstigning pr. m2 for området var på 21 %, samt at der i ejendommen blev etableret badeværelse i stueplan, at de forskellige ændringer i ejendommen var afsluttet med god finish, og at der var foretaget udbedring af murværk og renoveret have og terrasser.
Realkredit Danmark har ikke nogen interesse i at værdiansætte ejendommen for lavt.
Ankenævnets bemærkninger
I foråret 2019 købte klagerne en ejendom til 3.275.000 kr. med overtagelse den 1. oktober 2019, med dispositionsdato den 1. maj 2019. Banken har oplyst, at den efter en kreditværdighedsvurdering den 20. marts 2019 gav klagerne finansieringstilsagn vedrørende køb af ejendommen til 3.275.000 kr.
Den 9. april 2019 vurderede Realkredit Danmark ejendommen til 3.275.000 kr. Den 29. august 2019 foretog Realkredit Danmark en ny vurdering af ejendommen. Det fremgik af Realkredit Danmarks interne vurderingsskema, at ejendommens værdi på vurderingstidspunktet var 3.275.000 kr., og at ejendommens værdi efter renoveringen ville kunne anslås til 3.725.000 kr.
Den 17. september 2019 indgik klagerne aftale om finansiering af ejendommen med et 30-årigt 1 % obligationslån i Realkredit Danmark på 2.648.000 kr. svarende til 80 % af 3.275.000 kr. samt et boliglån i banken på 563.000 kr. med en variabel rente på for tiden 4,8 % om året.
Banken har oplyst, at klagerne efter bankens kreditværdighedsvurdering af dem i september 2019 ikke kunne have opnået en højere realkreditbelåning end det tilbudte obligationslån på 2.648.000 kr., uanset ejendommens forventede endelige værdi efter færdiggørelsen af renoveringen.
I oktober 2022 kontaktede klagerne banken med ønske om en omlægning af deres boligfinansiering til et nyt samlet realkreditlån med f.eks. variabel rente og anvendelse af et muligt provenu til indfrielse af anden gæld. Den 6. oktober 2022 foretog Realkredit Danmark en vurdering af ejendommen. Af Realkredit Danmarks interne vurderingsskema fremgik en kontantpris på 5.300.000 kr. Banken afslog den ønskede omlægning. Banken har oplyst, at afslaget var begrundet i en samlet vurdering af klagernes økonomi, usikkerheden om klagernes indkomstgrundlag og en negativ egenkapital i klagernes drifts- og holdingselskab.
Vedrørende Danske Bank:
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken begik ansvarspådragende fejl over for klagerne i forbindelse med klagernes optagelse af realkreditlånet og boliglånet i 2019. Ankenævnet bemærker, at banken ikke havde givet klagerne tilsagn om, at de kunne få yderligere belåning, når renoveringen var påbegyndt eller afsluttet. Den omstændighed, at ejendommens værdi ifølge Realkredit Danmarks interne vurderingsskema af 29. august 2019, som klagerne modtog i forbindelse med deres klage i efteråret 2022, var anslået til 3.725.000 kr., når den igangværende renovering var færdig, kan ikke føre til et andet resultat.
Banken var ikke forpligtet til at imødekomme klagernes anmodning om at medvirke til at omlægge realkredit- og boliglånet i 2022, ligesom banken heller ikke var forpligtet til at ændre vilkårene på boliglånet. Ankenævnet bemærker, at det beror på et pengeinstituts egen afgørelse, om det vil imødekomme en ansøgning om lån eller omlægning af lån. Banken var således berettiget til at afslå anmodningen om omlægning af lån.
Ankenævnet finder ikke, at der i øvrigt foreligger oplysninger, der kan føre til, at banken skal pålægges at nedskrive restgælden eller nedsætte renten på klagernes boliglån eller at betale et beløb til klagerne.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen over Danske Bank.
Vedrørende Realkredit Danmark:
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at realkreditinstituttet begik ansvarspådragende fejl over for klagerne i forbindelse med klagernes optagelse af realkreditlånet i 2019. Ankenævnet finder, at et realkreditinstituts værdiansættelse er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Ankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Dette udgangspunkt finder Ankenævnet ikke grundlag for at fravige i denne sag. Ankenævnet finder således ikke grundlag for at efterprøve de i sagen fremlagte interne vurderingsskemaer.
Realkreditinstituttet var ikke forpligtet til at imødekomme klagernes anmodning om at omlægge realkreditlånet i 2022. Ankenævnet bemærker, at det beror på et realkreditinstituts egen afgørelse, om det vil imødekomme en ansøgning om lån eller omlægning af lån.
Ankenævnet finder ikke, at der i øvrigt er oplyst omstændigheder, der kan føre til, at Realkredit Danmark skal pålægges at betale et beløb til klagerne.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen over Realkredit Danmark.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen over Danske Bank.
Klagerne får ikke medhold i klagen over Realkredit Danmark.