Indsigelse mod pengeinstituts opkrævning af renter på pantsat ejerpantebrev i forbindelse med klagerens køb af den behæftede ejendom på tvangsauktion
| Sagsnummer: | 398 /2017 |
| Dato: | 26-06-2018 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Jesper Claus Christensen, Karin Sønder-bæk, Troels Hauer Holmberg og Finn Borgquist |
| Klageemne: |
Ejerpantebrev - renter
Afvisning - kundeforhold § 2, stk. 3 |
| Ledetekst: | Indsigelse mod pengeinstituts opkrævning af renter på pantsat ejerpantebrev i forbindelse med klagerens køb af den behæftede ejendom på tvangsauktion |
| Indklagede: | Jutlander Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører klagerens indsigelse mod Jutlander Banks opkrævning af renter på pantsat ejerpantebrev i forbindelse med klagerens køb af den behæftede ejendom på tvangsauktion.
Sagens omstændigheder
På en tvangsauktion den 20. april 2017, der blev afholdt på begæring af et forsikringsselskab, overtog klageren et sommerhus. Budsummen er uoplyst.
Ejendommen var på første prioriteten behæftet med et ejerpantebrev på 625.000 kr., som var pantsat til en sparekasse v/Jutlander Bank. Efter det oplyste opnåede pantet fuld dækning ved auktionen.
Af ejerpantebrevet fremgik blandt andet:
”…
Ved tvangsauktion over den/de pantsatte ejendom(me), forrentes ejerpantebrevet fra tvangsauktionstidspunktet til betaling finder sted. Rente udgør 10,00 % pr. år over Nationalbankens diskonto på tvangsauktionstidspunktet.
…”
Af tvangsauktionsvilkårene fremgik blandt andet:
”…
6. Køberens forpligtelser
…
b. Køberen betaler de hæftelser, der kan kræves udbetalt. Beløb, der skal betales efter pkt. b, betales inden 6 måneder efter auktionens slutning.
…
Pantegælden forrentes fra datoen for den første auktion med den rente, der tilkommer hver enkelt panthaver.
…”
I et brev af 18. januar 2017 til rekvirenten havde banken oplyst, at ejerpantebrevet skulle medtages i salgsopstillingen for 625.000 kr. under hæftelser, der kræves indfriet. Banken havde endvidere et krav i henhold til et udlæg i ejendommen.
Den 15. september 2017 betalte klageren 625.000 kr. til banken. Banken anmodede klageren om yderligere at betale renter, 10 % p.a., af beløbet for perioden fra auktionstidspunktet den 20. april 2017 til betalingstidspunktet den 15. september 2017, svarende til 25.173,61 kr.
Klageren, der ikke mente sig forpligtet til at betale renter, henvendte sig til en advokat. I en e-mail af 3. oktober 2017 til banken anførte advokaten blandt andet:
”…
Under budgivning har [klageren] alene haft salgsopstillingen og tingbogens oplysninger som grundlag for budgivning, og heraf fremgår intet om forrentning af tilgodehavende sikret ved ejerpantebrev.
Rekvirenten har tilsyneladende heller ikke haft anledning til at anføre et rentekrav, idet Jutlander Bank i sin opgørelse af 18. januar 2017 heller ikke har forbeholdt noget rentekrav eller oplyst nogen rentesats.
Banken er efter min mening ikke berettiget til at opkræve renter efter auktionsdagen og må være henvist til alene at kræve hovedstolen betalt inden 6 måneder. Hovedstolen er betalt den 15. september 2017, og jeg skal derfor anmode Jutlander Bank om at fremsende samtykkeerklæring til brug ved udstedelse af auktionsskøde.
…”
Klageren betalte efterfølgende 25.495,75 kr., der af banken blev opgjort således:
|
Renter 10 % p.a. af 625.000,00 kr. i 145 dage (fra 20.4-15.9): |
25.173,61 kr. |
|
Renter 10 % p.a. af 25.173,61 kr. i 46 dage (fra 15.9-31.10): |
321,66 kr. |
|
I alt |
25.495,27 kr. |
Parternes påstande
Den 6. december 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jutlander Bank skal betale 25.495,27 kr.
Jutlander Bank har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken uberettiget krævede, at han betalte renterne på 25.495,27 kr.
Banken anførte ikke rentekravet i sin anmeldelse til tvangsauktionsrekvirenten. Rentekravet var ikke anført i salgsopstillingen og blev ikke nævnt i forbindelse med auktionen. Før tvangsauktionen tjekkede han tingbogen, hvor der heller ikke fremgik noget.
Ifølge tvangsauktionsvilkårene skulle salgsopstillingen indeholde oplysninger om hæftelser og byrder og endvidere om andre forhold vedrørende ejendommen og auktionen, som må antages at være af væsentlig betydning for køber.
Oplysningerne i ejerpantebrevet om renter har ikke været tilgængelige for ham. Banken burde have sendt oplysningerne til rekvirenten inden auktionen, således, at de var blevet medtaget i salgsopstillingen.
Han betalte modvilligt beløbet, da banken ellers ikke ville give den samtykke erklæring, der var nødvendig for, at han kunne få sikkerhedsstillelse tilbage fra fogedretten og lave skøde på ejendommen.
Klagen bør ikke afvises. Da han overtog hæftelsen over for banken, må han anses for kunde, hvilket understøttes af, at banken mener sig berettiget til at opkræve renter.
Jutlander Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen ikke vedrører et kundeforhold, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3, og derfor bør afvises.
Til støtte for frifindelsespåstanden har banken anført, at banken ikke er rette subjekt. Det er rekvirentens opgave at sørge for, at en salgsopstilling indeholder de oplysninger, der er nødvendige, hvorfor kravet skal rettes mod denne.
Klageren burde endvidere kende aftalens vilkår. Ejerpantebrevets rentevilkår fremgik af den indscannede akt i tingbogen.
Det var klagerens eget ansvar at undersøge forholdene, før han købte ejendommen på tvangsauktion.
Banken havde ingen rådgivningsforpligtelse over for klageren.
Banken var uden ansvar for oplysningerne i den af rekvirenten udarbejdede salgsopstilling.
Det fremgik af auktionsvilkårene, at gælden forrentes med den rente, der tilkommer panthaveren.
Banken har alene fået, hvad den i henhold til ejerpantebrevets vilkår var berettiget til.
Ankenævnets bemærkninger
Klagen vedrører retsstillingen mellem klageren som køber af en fast ejendom på tvangsauktion og Jutlander Bank som panthaver i ejendommen.
Ankenævnet finder herefter, at klagen ikke vedrører et kundeforhold, som er omfattet af Ankenævnets kompetence, jævnfør Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3, hvorfor sagen afvises.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.