Spørgsmål om ansvar i forbindelse med deponering af restkøbesum.

Ved købsaftale af 24. maj 1997 solgte klageren sin faste ejendom med overtagelse den 15. juli 1997. Køberen af ejendommen er kunde hos indklagede. Handlen skulle finansieres ved et obligationslån med en kontantværdi på 1.101.000 kr., et BRFplusLån ("anden finansiering") på 200.000 kr. og en kontant udbetaling på i alt 75.000 kr., idet 40.000 kr. skulle deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler senest den 1. juni 1997, mens 35.000 kr. skulle deponeres hos berigtigende advokat eller ejendomsmægleren senest pr. overtagelsesdagen. Handlen var betinget af, at køber kunne fratrække 15.000 kr. af den sidste del af den kontante udbetaling til dækning af mangler ifølge en i forbindelse med handlen udarbejdet tilstandsrapport. Af købsaftalens standardbestemmelser punkt 9 fremgår følgende:

"9. Vilkår for kontant udbetaling/deponering

Renter af deponeringsbeløb i henhold til købsaftalens pkt. 9.2. tilfalder sælger fra dispositionsdagen. Såfremt det aftales, at der i stedet for deponering helt eller delvist sker sikkerhedsstillelse ved bankgaranti, udgør forrentningen, hvis ikke andet er aftale, en rente svarende til den, som kunne være opnået ved deponering i sælgers pengeinstitut regnet fra overtagelsesdagen til udbetalingsdagen.

Af midler fra købsaftalens pkt. 9.2. og evt. 9.3. er berigtigende advokat/depositar pligtig til at foretage betaling af:

Såfremt beløb fra købsaftalens pkt. 9.2. og evt. 9.3 er utilstrækkelige til dækning af de under standardbestemmelsernes pkt. 9.1-7 anførte, er berigtigende advokat/depositar berettiget til yderligere at a) sælge obligationer hidrørende fra optagelse af ejerskiftelån respektive anvende provenu af kontantlån, b) sælge anden finansiering, c) sælge sælgerpantebrev(e) (eller hvis sælger har bemyndiget andre til at afhænde obligationer, anden finansiering og sælgerpantebrev(e) da at disponere over provenuet af et sådant salg) samt d) at disponere over beløb under pkt. 9.1 i købsaftalen i rækkefølgen a)-d).

Såfremt det er aftalt, at der helt eller delvist stilles pengeinstitutgaranti i stedet for deponering, skal denne være uigenkaldelig og stilles på anfordringsvilkår til sikkerhed for ethvert krav, som måtte udspringe af den indgåede aftale, og skal i det hele stilles således, at sælgers retstilling i enhver henseende svarer til, at kontant deponering havde fundet sted i et af sælger anvist pengeinstitut.

Berigtigende advokat/depositar har pligt til at frigive provenuet til sælger alene med de under 1-7 nævnte fradrag, når skødet er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger.

Såfremt køber i overensstemmelse med Lovs om omsætning af fast ejendom § 18 stk. 2 efter købsaftalens indgåelse vælger at berigtige en større del af købesummen end oprindeligt stipuleret kontant, er køber forpligtet til senest 8 dage efter, at sælger eller ejendomsmægler er underrettet herom, at foretage deponering af disse yderligere midler eller at stille bankgaranti for betalingen. Hvis der stilles garanti for beløbet, skal deponering dog senest finde sted som udbetaling, jf. punkt 9.2"

Klagerens advokat hjemtog ejerskiftelånet, et obligationslån på 1.088.000 kr., den 2. juli 1997 og indfriede eksisterende lån den 4. juli 1997.

På foranledning af køberne fremsendte indklagede den 11. juli 1997 225.000 kr. til Unibank, der er klagerens pengeinstitut, til deponering "i henhold til købsaftalens bestemmelser". Beløbet vedrørte dels sidste del af udbetalingen, dels restkøbesummen.

Ved Unibanks skrivelse af 14. juli 1997 fik klageren meddelelse om deponeringen.

Skødet blev tinglyst den 19. september 1997. Af skødet fremgår, at provenuet af ejerskiftelånet blev 1.124.992 kr., hvorpå restkøbesummen blev nedskrevet med det forøgede provenu til klageren på 23.992 kr. til 176.008 kr. Den kontante udbetaling var i alt 60.000 kr.

Den 29. september 1997 blev den deponerede restkøbesum frigivet til klageren.

Den 18. december 1997 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale 3.698,51 kr.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klageren har anført, at indklagede begik en ansvarspådragende fejl ved at deponere beløbet, og at hun ved deponeringen har lidt et rentetab. Der var i købsaftalen ikke hjemmel til at forlange deponering af restkøbesummen, jf. standardbestemmelserne pkt. 9, der alene omhandler deponering af udbetalingen, og sidste del af udbetalingen skulle i givet fald deponeres hos ejendomsmægleren eller berigtigende advokat. Der var imidlertid ikke grundlag for at foretage deponering, idet samtlige hæftelser, der ikke skulle overtages af køber, var aflyst den 4. juli 1997. Restkøbesummen skulle således have været til hendes fri rådighed fra overtagelsesdagen den 15. juli 1997, hvilket indklagede imidlertid forhindrede ved at foretage deponering af beløbet. Da pengene var "låst fast" i Unibank, så hun sig nødsaget til at rette henvendelse til sin advokat, som ultimo september 1997 fik Unibank til at acceptere en frigivelse af beløbet. Indklagede bør betale 3.698,51 kr. svarende til rente 8,25% (gældende morarentesats) af 225.000 kr. i tiden 15. juli - 29. september 1997, i alt 3.815,63 kr., med fradrag af 117,12 kr., som hun modtog i deponeringsrente hos Unibank.

Indklagede har anført, at det i ejendomshandler ikke er usædvanligt at deponere hos sælgers pengeinstitut. Det var korrekt at deponere restkøbesummen samme sted som sidste del af den kontante udbetaling, hvilket kan udledes af standardbestemmelsernes pkt. 9, stk. 2. På grund af størrelsen kunne det samlede beløb ikke deponeres hos ejendomsmægleren, hos hvem der højest kunne deponeres ca. 95.000 kr. svarende til 7% af kontantprisen. Uanset hvor beløbet var deponeret, forudsatte en frigivelse heraf, at der forelå tinglyst anmærkningsfrit skøde eller en indeståelse herfor fra f.eks. klagerens advokat, idet der fortsat var risiko for f.eks. mellemkommende udlæg. Det fremgår ikke af købsaftalen, hvor restkøbesummen skulle deponeres. Det kan derfor i hvert fald for så vidt angår dette beløb ikke anses som en fejl, at deponering fandt sted i klagerens pengeinstitut. Klageren var via meddelelsen fra Unibank bekendt med deponeringen. Klageren kunne ikke have opnået en bedre forrentning, såfremt beløbet var deponeret hos ejendomsmægleren og/eller berigtigende advokat.

Ankenævnets bemærkninger:

Spørgsmålet om, hvorledes der ved berigtigelse af den indgåede handel skal forholdes med restkøbesum som den i sagen omhandlede, er ikke udtrykkeligt omtalt i købsaftalens standardbestemmelser af hvis pkt. 9 sidste afsnit, det dog fremgår, at køber ved kontant betaling af sælgerpriroriteten er forpligtet til at deponere beløbet eller stille garanti herfor.

Uanset at samtlige hæftelser, som skulle indfries i forbindelse med ejendomshandlen, var indfriet, kunne klageren ikke forvente, at den kontante udbetaling og kontantbeløbet vedrørende BRFplusLånet ville blive frigivet af køber, før der forelå tinglyst anmærkningsfrit skøde, idet køber ved en frigivelse ville påtage sig risikoen for eventuelle mellemkommende rettigheder. Som anført af indklagede måtte en eventuel frigivelse i hvert fald forudsætte en indeståelse for anmærkningsfrit skøde fra f.eks. klagerens advokat.

Deponeringen i Unibank har ikke medført, at klageren, som ved Unibanks skrivelse af 14. juli 1997 blev bekendt med deponeringen, var afskåret fra at anmode berigtigende advokat om frigivelse af beløbet mod indeståelse som ovenfor anført. Som følge heraf, og idet det ikke er godtgjort, at klageren kunne have opnået en bedre forrentning ved deponering hos ejendomsmægleren og/eller berigtigende advokat