| Sagsnummer: | 309/2023 |
| Dato: | 06-02-2024 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Inge Kramer, Janni Visted Hansen, Tina Thygesen og Lisbeth Baastrup Burgaard |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - rådgivning Afslag - Omlægning |
| Ledetekst: | Krav om erstatning grundet mangelfuld rådgivning om lånefinansiering |
| Indklagede: | Djurslands Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning grundet mangelfuld rådgivning om lånefinansiering.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Djurslands Bank, og klagerens ægtefælle H var kunde i pengeinstitut P.
Banken har oplyst, at klageren oprindeligt havde en privatkredit på 50.000 kr. Banken har endvidere oplyst, at klageren i 2004 var 70 år, da han optog en ejendomskredit -066 på 150.000 kr.
Klageren har oplyst, at der i 2005 blev udstedt et ejerpantebrev til sikkerhed for konto -066. Banken har oplyst, at ejerpantebrevet blev oprettet med en hovedstol på 150.000 kr.
Klageren har fremlagt en udskrift af registreringer i bankens kundesystemer om klagerens engagement med banken. Under datoen 28. april 2008 i udskriften fremgår:
”DAGLIG ØKONOMI: sletter privatkonto, opretter højrente. BOLIG: Skylder ikke noget i huset, har kredit på 150t. Ved at han kan forhøje den. FORSIKRING: [forsikringsselskab F]. Har puu, hvor vi ikke kan tilbyde sammen vilkår. Flytter måske hus(forsikring) for at blive værdiplus. PENSION: Intet. INVESTERING: Intet. ANDET: fører regnskab for [by] Kirkekasse. Er gift med [H], som er kunde i [pengeinstitut P]. Hun vil ikke flytte.”
Under datoen 28. oktober 2009 i udskriften fremgår:
”…Ingen ændringer i forhold til sidste år. bestyrer stadig [by] Kirkekasse, men har tænkt på at stoppe. …”
Under datoen 6. september 2009 i udskriften fremgår:
”…forhøjelse af ejendomskredit og tilbud på forsikringer. Han er dog allerede nu forsikret i [forsikringsselskab F]. Konen ønsker stadig at bibeholde [pengeinstitut P]. …”
Klageren har oplyst, at han grundet et køb af bil forhøjede ejendomskredit -066 til 400.000 kr. i 2011. I forbindelse hermed havde klageren og banken drøftelser om finansieringen. Banken har fremlagt dokumentet ”rådgivning med lån i fast ejendom” af 5. september 2011. Af dokumentet fremgår blandt andet:
”…
|
Om min risikovillighed |
Jeg ønsker lav ydelse og accepterer risikoen for, at ydelsen kan variere ubegrænset samt lånets manglende beskyttelse af friværdi i boligen. Jeg accepterer risikoen ved at vælge et lån med afdragsfrihed, hvor ændringer i renteniveauet giver større variation i ydelsen end på lån med afdrag. Herudover er jeg også indstillet på, at ydelsen forhøjes, når den afdragsfrie periode udløber, eller at lånet forfalder til fuld indfrielse, når lånet udløber. Har valgt et lån i banken fremfor kreditforening. Skyldes fleksibilitet.
|
|
Om mine forventninger til lånets løbetid: |
Jeg har ingen planer om at indfri/ekstraordinært afvikle lånet.
|
|
De væsentligste egenskaber: |
Jeg har valgt et afdragsfrit lån/en kredit. Et lån/en kredit med variabel rente koster typisk mindre end et lån/kredit med fast rente. Til gengæld kan renten og dermed ydelsen, på lån/kreditter med variabel rente både stige og falde.
|
|
Begrundelse for valget af lånet i lyset af min økonomiske situation: |
Billige oprettelses omkostninger. Større fleksibilitet og der betales alene af det der forbruges af kontoen.
|
|
Øvrige råd: |
I forbindelse med rådgivningen er jeg opmærksom på, at BoligXlån(XR) kan udgøre et alternativ til det lån, som jeg har indgået aftale om. … |
…”
Banken har oplyst, at ejerpantebrevet i 2011 blev forhøjet til 300.000 kr., og at klageren i den forbindelse erklærede, at ejendommen ikke var omfattet af § 18 i lov om ægteskabets retsvirkninger, hvilket blandt andet indebærer, at en ægtefælle ikke uden den anden ægtefælles samtykke må indgå aftale om at pantsætte familiens helårsbolig.
Under datoen 19. juli 2013 i udskriften af bankens registreringer fra bankens kundesystemer fremgår:
”…Ingen ændringer. Konen er stadig i [pengeinstitut P] og vil ikke flytte. Ny årsopgørelse kommer [klageren] ind med og Mifid oprettet på dj. bank aktier. …”
Under datoen 13. september 2016 i udskriften fremgår:
”…snakket omkring ejendomskredit. [klageren] ved at den har begrænset "levetid". Har overskud hver måned. Ham og konen, [H] kører separat økonomi. [H] er i [pengeinstitut P]. ejendomskredit når max på et tidspunkt og det er vigtigt at både [H] og [klageren] har indsigt i hinandens økonomi, for at se om de kan blive boende i huset. …”
Under datoen 29. august 2018 i udskriften fremgår:
”… Ingen ændringer i forhold til tidligere. Off. ejendomsvurdering 630t. Ejendomskredit må ikke forhøjes. [rådighedsbeløb] ser lavt ud, men hans kone bidrager også. Hun har dog et andet [pengeinstitut]. …”
Under datoen 12. marts 2019 i udskriften fremgår:
”…Snakket om at ejendomskredit udløber indenfor 2-3 år. Så skal huset måske sælges eller kones økonomi skal blandes inde i det og de begynder at afdrage. …”
Under datoen 29. juli 2020 i udskriften fremgår:
”… [Klageren] og hans kone kører separat økonomi. I 2021 skal kreditten genforhandles – det forventes at kreditten skal starte afvikling over 20 år. Hans [rådighedsbeløb] er for lavt i forhold til bankens krav. Men konen bidrager en del til fælles forbrug. Jeg ved dog ikke med hvor meget. Indtil nu har [klageren] kunnet servicere engagement med banken. …”
Den 13. juli 2021 indgik klageren en kreditaftale med banken om forlængelse af ejendomskredit -066. Af kreditaftalen fremgår blandt andet, at kredittens trækningsret fortsat var 400.000 kr. Renten var variabel, og rentesatsen var for tiden 4,75 % p.a., hvilket svarede til en debitorrente på 4,8353 % p.a. Overtræksrenten var for tiden 7 %, hvilket svarede til en debitorrente på 7,1859 % p.a. Det fremgik herudover, at klageren skulle genforhandle kreditten senest den 1. september 2023, og hvis der ikke blev indgået en ny aftale om kredittens tilbagebetaling, ville trækningsretten bortfalde, hvorefter restgælden skulle indfries senest den 1. september 2023.
Den 27. juli 2021 meddelte banken klageren, at den havde udarbejdet et referat af deres møde, som banken fremsendte, og at den forlængede ejendomskredit -066. Det fremgår af referatet, at der ingen ændringer var i forhold til den tidligere kredit.
Af udskriften af bankens registreringer fra bankens kundesystemer fremgår under datoen 27. juli 2021:
”… kredit forlænget. Hans kone [H] har konto i [pengeinstitut P]. …”
Klageren har fremlagt en udskrift af Totalkredits krav til kreditvurderinger afsnit ”B3.2.3 Budget og rådighedsbeløb” af 2021. Af udskriften fremgår blandt andet:
”…
Nedsparing
Hvis lånet skal anvendes til nedsparing, belåningsgraden ikke overstiger 60 % (helårsbolig) / 40 % (fritidsbolig), og kunden er i livsfasen pension, dvs. gældende for kunder, der har forladt arbejdsmarkedet for at gå på pension, og enten modtager folkepension eller har aktiveret folkepensionsopsparing til at leve for, før de modtager folkepension, må udregning af rådighedsbeløb ske med standard/stress uden afdrag. Dette gælder ikke for F-kort+ og RenteMax+, da disse lån ikke er egentlig nedsparingsprodukter …
...
Rådighedsbeløb for kreditværdige kunder
…
Totalkredits vejledende guidelines for kreditværdige kunder
Enlig 6.000 kr.
Par 10.000 kr.
Pr. barn 2.500 kr.
…”
Klageren har oplyst, at han den 6. januar 2023 sendte banken en række spørgsmål, som han ønskede besvaret. Klageren har oplyst, at han og banken afholdt et møde herom den 7. februar 2023, hvor banken ikke besvarede spørgsmålene.
Den 17. februar 2023 gjorde klageren indsigelse over bankens manglende og mangelfulde rådgivning i forbindelse med optagelse og forhøjelse af ejendomskredit -066.
Den 1. marts 2023 afviste banken klagerens indsigelse.
Klageren har fremlagt en kontoudskrift af 24. april 2023 for perioden 1. januar 2021 til 30. december 2021 for klagerens lønkonto -944, hvoraf blandt andet fremgår, at kontoens indestående pr. 30. december 2021 var 18.730,28 kr.
Klageren har fremlagt sin og H’s årsopgørelse fra SKAT for 2021. Af klagerens årsopgørelse fremgår blandt andet, at han i 2021 modtog 141.192 kr. i pension, og at han havde renteudgifter på i alt 18.519 kr. Af H’s årsopgørelse fremgår blandt andet, at hun i 2021 modtog 126.180 kr. i pension.
Klageren har fremlagt en kontoudskrift af 24. april 2023 for perioden 1. januar 2022 til 30. december 2022 for klagerens lønkonto -944, hvoraf blandt andet fremgår, at kontoens indestående pr. 30. december 2021 var 18.332,54 kr.
Klageren har fremlagt sin og H’s årsopgørelse fra SKAT for 2022. Af klagerens årsopgørelse fremgår blandt andet, at han i 2021 modtog 143.620 kr. i pension, og at han havde renteudgifter på i alt 20.145 kr. Af H’s årsopgørelse fremgår blandt andet, at hun i 2021 modtog 128.008 kr. i pension.
Klageren har fremlagt to udskrifter fra Udbetaling Danmark af 30. november 2022, som omhandler en beregning af klagerens og H’s folkepension og mediecheck for 2023. Det fremgår af beregningen, at klageren den 31. januar 2023 ville modtage 9.176 kr., og at han hver måned resten af 2023 ville modtage 8.567 kr. i folkepension og mediecheck. Det fremgår af beregningen, at H ville modtage 8.702 kr. den 31. januar 2023, og at hun hver måned resten af 2023 ville modtage 8.093 kr. i folkepension og mediecheck.
Klageren har fremlagt en udskrift af en 1,5 % Nykredit Realkredit-obligation med ISIN-kode DK0009528424 af 9. februar 2023, hvoraf blandt andet fremgår, at obligationen havde en renteberegningskurs på 74,066. Klageren har oplyst, at obligationerne tjente til finansiering af et fastforrentet 1,5 % realkreditlån med bidrag og 10 års afdragsfrihed.
Klageren har endvidere fremlagt et budgetoverblik, som han har udarbejdet for perioden 2021 til 2023. Det fremgår blandt andet heraf, hvilke indtægter og udgifter klageren og H har haft i perioden. Herudover fremgår, at klageren og H havde et rådighedsbeløb på 9.505 kr. i 2021, et rådighedsbeløb på 8.451 kr. i 2022 og et rådighedsbeløb på 6.608 kr. i 2023. Rådighedsbeløbet ville, hvis klageren og H havde optaget 1,5 % realkreditlånet, være forbedret til 10.871 kr. i 2021, 11.091 kr. i 2022 og 9.831 kr. i 2023. Det fremgår herudover, at klageren havde en formue på 69.600 kr. i 2021 og 55.903 kr. i 2022, og at H havde en formue på 91.938 kr. i 2021 og 101.064 kr. i 2022.
Parternes påstande
Den 21. maj 2023 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Djurslands Bank skal stille klageren som om, at han den 13. juli 2021 havde optaget et fastforrentet 1,5 % realkreditlån med afdrag og 10 års afdragsfrihed. Banken skal betale erstatning for mistet provenu ved en fremtidig indfrielse af 1,5 % realkreditlånet i tilfælde af opkonvertering af realkreditlånet.
Djurslands Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at banken har ydet mangelfuld og manglende rådgivning vedrørende ejendomskredit -066.
Banken rådgav ham ikke om mulige alternativer til ejendomskreditten. Banken rådgav heller ikke i juli 2021 om muligheden for at optage et realkreditlån med afdragsfrihed til at indfri ejendomskreditten, selvom man kunne optage fastrentelån til 1,5 % med bidrag og afdragsfrihed. Han kunne herved have fået en rente på i alt 1,15 % p.a. før kundekroner og ved 60 % belåning. Hvis han var blevet korrekt rådgivet af banken herom og oplyst om konsekvenserne af fravalget, ville han have optaget dette lån, henset til hans alder, lavest mulige renteudgift og forventet åremål til, at hans og H’s ejendom skulle sælges.
På dialogmøde af 7. februar 2023 fik han ikke besvaret sine spørgsmål. Banken havde ikke forberedt svar på de af ham indsendte spørgsmål. Banken kunne på mødet ikke fremvise dokumentation for, hvilken rådgivning han havde modtaget, eller hvilket lån banken havde anbefalet. Han fik dog et overblik over alle bevægelser på ejendomskreditten i perioden 17. september 2001 til 7. februar 2023, hvoraf han kunne se, at halvdelen af hans gæld skyldes renter, der blev tilskrevet gennem årene. Han kan ikke læse af kreditaftalen, at der var tale om en forlængelse, men alene at den skulle genforhandles inden 1. september 2023, hvis den ønskes forlænget. Banken kunne ikke svare på, hvorfor forlængelsen kun skete i kort tid, når der blev beregnet et gebyr på 4.000 kr. for forlængelsen, og han ikke påtænkte at sælge huset. Bankens mødereferater var intetsigende og bekræftede hans klagepunkter. Banken har ikke overholdt bekendtgørelse om god skik for boligkredit § 8, stk. 2.
Ved at have optaget realkreditlånet ville han have sparet betydeligt på renteudgiften til dato, svarende til differencen mellem 4,75 %, som nu er 7,10 %, og et realkreditlån med rente inklusive bidrag på 2,65 %. Ved at have optaget realkreditlånet i juli 2021 til en kurs på ca. 98, som nu kunne indfries til en kurs på ca. 74,2, ville der have været en kursforskel på 23,80. Han kunne derfor også have indfriet sin gæld med en betydelig kursgevinst på ca. 95.000 kr.
H har altid brugt et andet pengeinstitut og er aldrig af banken blevet bedt om at indlevere dokumentation for egen økonomi. Hvis hun var blevet anmodet herom, ville hun havde imødekommet dette, hvilket kunne have givet ham og H yderligere finansieringsmuligheder blandt andet at optage et realkreditlån. Banken har heller ikke i de seneste 10 år foretaget en vurdering af ejendommen.
Bankens anbringende om, at han og H havde et for lavt rådighedsbeløb, anerkendes ikke. Hvis banken havde udført dens beregninger i henhold til bekendtgørelse om god skik for boligkredit og fået indsigt i begges økonomi, ville dette have åbnet for andre finansieringsmuligheder. Denne mulighed fik han og H ikke. Banken ønskede i stedet at fastholde en pæn renteindtjening uden reel ressourceindsats. I henhold til bankens prisliste findes billigere boligprodukter i banken, som heller ikke blev synliggjort for ham i juli 2021.
Banken rådgav ham heller ikke om, at han skulle betale fremtidige renter på ejendomskreditten fra sin lønkonto. Tidligere blev renter betalt direkte på kreditten, inden for det maksimum den var udstedt på. Han har ikke forstået, at han kunne overføre saldo fra sin opsparing til kreditten for at minimere renteudgiften. I perioden fra den 25. juni 2018 blev der ikke hævet fra kreditten ud over rentebetalinger. Der manglede allerede dækning for rentebetaling den 20. december 2021, som måtte betales via hans lønkonto.
Bankens mangelfulde rådgivning har ført til, at hans pensionsindtægter ikke kan dække hans faste budgetudgifter. Renteudgifterne for 2023 er på over 28.000 kr. ud fra en rentesats på 7,10 % p.a. H’s lønindtægt på ca. 100.000 kr. efter skat skal dække al privatforbrug, medicin, briller etc., hvilket giver udfordringer. Han og H må derfor dræne deres i forvejen mindre opsparinger.
Han ved ikke, hvornår huset skal sælges, da hans og H’s helbred vil afgøre dette. Han eller H ønsker ikke at fraflytte ejendommen før sygdom eller død måtte tvinge dem til det. Han ønsker ro omkring deres økonomi og vished om, at de ikke smides på gaden.
Djurslands Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at der ikke er erstatningsretligt grundlag for at pålægge indklagede erstatningspligt.
Der er ikke konstateret noget faktisk tab. Klagerens krav baserer sig alene på skuffede forventninger, som alene har kunnet konstateres retrospektivt. Det er den første erstatningsretlige forudsætning, at der er konstateret tab. Skuffede forventninger er ikke erstatningsberettigede.
Der er ikke noget ansvarsgrundlag, idet der ikke er tale om mangelfuld rådgivning. Finansieringen følger af underskrevet rådgivningsskema. Der er ikke fremsat ønske om ændring i finansieringsformen, og tilbud om ændring til flere debitorer har ikke været fremsat forud for klagen.
Banken har ikke på nogen måde indikeret eller stillet klageren i udsigt, at der overhovedet kunne bevilges omlægning. Præmissen om manglende rådgivning om alternativ finansiering er derfor afvist, idet der ikke har været indtægtsgrundlag til at kunne få bevilget alternativ finansiering. Formålet med nedsparingskreditten har været at understøtte rådighedsbeløbet for derved at kunne blive siddende i boligen på trods af utilstrækkeligt indtægtsgrundlag.
Det af klageren til lejligheden opstillede budgetoverblik er ikke overensstemmende med bankens interne retningslinjer, ligesom der er andre aspekter end rådighedsbeløbet, som indgår i vurderingen af, hvorvidt et kreditforeningslån ville kunne have været bevilget. Det er banken selv, der fastlægger kreditpolitik, kriterier i kreditvurderingen og forudsætninger for bevillingen. Der vurderes ikke hverken dengang eller for nuværende at være grundlag for en bevilling af kreditforeningslån, heller ikke selvom H’s indtægt inddrages. Klagerens beregnede rådighedsbeløb er selv med en fiktiv rentebesparelse og forventet ældrecheck ikke tilstrækkeligt til at opnå bevilling.
Da der hverken er et konstateret tab eller et ansvarsgrundlag, kan der heller ikke være årsagssammenhæng og slet ikke adækvans, som også er forudsætninger for erstatning. Adækvans ville desuden forudsætte, at banken i 2021 var i stand til at forudsige renteudviklingen i 2022. Det fiktive kurstab var ikke en påregnelig følge. Et blik på bankens kurstab i årsrapporten for 2022 vil afsløre, at kursudviklingen var uventet af banken, som det også var tilfældet for flertallet af pengeinstitutter.
Banken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at idet der er væsentlig forskel i opfattelsen af sagsforløbet, vil en fastlæggelse af det faktisk passerede forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Der er ikke tale om en konkret formueretlig tvist mellem klageren og banken, da der ikke er dokumenteret noget faktisk tab.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren, M, var kunde i Djurslands Bank, og klagerens ægtefælle, H, var kunde i pengeinstitut P.
Banken har oplyst, at klageren oprindeligt havde en privatkredit på 50.000 kr. Banken har endvidere oplyst, at klageren i 2004 var 70 år, hvor han optog en ejendomskredit -066 på 150.000 kr.
Klageren har oplyst, at han i 2011 grundet et køb af bil forhøjede ejendomskredit -066 til 400.000 kr. I forbindelse hermed havde klageren og banken drøftelser om finansieringen. Banken har fremlagt dokumentet ”rådgivning med lån i fast ejendom” af 5. september 2011. Det fremgår blandt andet heraf, at klageren ønskede en lav ydelse, og at han accepterede risikoen for, at ydelsen kunne variere ubegrænset, samt at lånet manglede beskyttelse af friværdi i boligen. Han accepterede risikoen ved at vælge et lån med afdragsfrihed, hvor ændringer i renteniveauet gav større variation i ydelsen end på et lån med afdrag. Herudover var han indstillet på, at ydelsen forhøjes, når den afdragsfrie periode udløb, eller at lånet forfaldt til fuld indfrielse, når lånet udløb. Han havde valgt et lån i banken fremfor en kreditforening grundet en større fleksibilitet, lave oprettelsesomkostninger, og at der alene betales af det, der forbruges af kontoen.
Den 13. juli 2021 indgik klageren en aftale om forlængelse af ejendomskredit -066 med banken. Det fremgår blandt af aftalen, at kredittens trækningsret fortsat var 400.000 kr. Renten var variabel, og rentesatsen var for tiden 4,75 % p.a., hvilket svarede til en debitorrente på 4,8353 % p.a. Overtræksrenten var for tiden 7 %, hvilket svarede til en debitorrente på 7,1859 % p.a. Det fremgik herudover, at klageren skulle genforhandle kreditten senest den 1. september 2023, og hvis der ikke blev indgået en ny aftale om kredittens tilbagebetaling, ville trækningsretten bortfalde, hvorefter restgælden skulle indfries senest den 1. september 2023.
Den 27. juli 2021 meddelte banken klageren, at den forlængede ejendomskredit -066.
Klageren har anført, at banken i forbindelse med forlængelsen af ejendomskredit -066 den 13. juli 2021 hverken udarbejdede en rådighedsberegning ud fra klagerens og H’s samlede økonomi eller rådgav ham om muligheden for at optage et fastforrentet 1,5 % realkreditlån med bidrag og 10 års afdragsfrihed.
Banken har anført, at der grundet klagerens og H’s indtægtsgrundlag hverken tidligere eller for nuværende var grundlag for en bevilling af et realkreditlån.
Ankenævnet finder, at det beroede på bankens egen forretnings- og kreditmæssige afgørelse, om den i 2021 eller senere ønskede at formidle et realkreditlån til klageren, hvorfor klageren ikke er berettiget til at blive stillet som om, at han den 13. juli 2021 havde optaget et fastforrentet 1,5 % realkreditlån med afdrag og 10 års afdragsfrihed. Dette har banken i henhold til oplysningerne i sagen ikke ønsket med begrundelsen, at klagerens og H’s indtægtsgrundlag i 2021 ikke kunne danne grundlag for bevilling af et realkreditlån.
Ankenævnet finder det i øvrigt ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende i forbindelse med dens rådgivning af klageren vedrørende klagerens ejendomskredit, hvorfor klageren ikke er berettiget til erstatning.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.