| Sagsnummer: | 516/2022 |
| Dato: | 30-11-2023 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Jonas Thestrup Nielsen, Karin Sønderbæk, Tina Thygesen og Elizabeth Bonde |
| Klageemne: | Udlån - øvrige spørgsmål Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i manglende finansiering af køb af ejendom |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i manglende finansiering af køb af ejendom.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Danske Bank.
Klageren meddelte i august 2022 banken, at hun ønskede at købe en ejendom. Klageren har oplyst, at hun i den forbindelse den 13. august 2022 afholdt et telefonmøde med banken, men at banken ikke var forberedt til mødet eller til at godkende et lån.
Klageren har oplyst, at hun den 24. august 2022 afholdt endnu et telefonmøde med banken, men at banken igen ikke var forberedt til mødet. Ifølge klageren oplyste banken hende efter mødet, at hun med en kontant udbetaling på 240.000 kr. kunne få bevilliget et lån til et køb af en ejendom i prisrammen 1.100.000-1.600.000 kr.
Den 31. august 2022 udarbejdede banken en vejledende økonomisk beregning og et finansieringsforslag til køb af en fiktiv ejendom til 1.100.000 kr. Det fremgår af den vejledende beregning, at klageren skulle lægge en kontant udbetaling på i alt 240.000 kr., hvoraf 20.000 kr. var betaling for advokatsalær. Købet kunne finansieres ved et fastforrentet 4 % realkreditlån med en hovedstol på 905.000 kr. og et 6 % banklån med en hovedstol på 29.938 kr. Der ville herudover være øvrige omkostninger på i alt 54.938 kr., og klageren ville have et rådighedsbeløb på ca. 8.000 kr. pr. måned.
Samme dag meddelte banken klageren, at den på baggrund af klagerens indtægtsgrundlag kunne bevillige at finansiere et køb svarende til det, der fremgik af den vejledende økonomiske beregning.
Samme dag svarede klageren, at hun ønskede et højere lån og anmodede banken om at genoverveje dens beslutning om alene at låne hende 880.000 kr. Klageren oplyste, at hun ville lægge en kontant udbetaling på 350.000 kr., hvorfor hendes afdrag på et boliglån med en variabel rente ville svare til hendes udgifter til leje.
Den 1. september 2022 svarede banken, at klageren med en kontant udbetaling på 350.000 kr. ikke ville kunne få et højere lån, men alene kunne købe en dyrere ejendom. Banken meddelte klageren, at finansiering med en variabel rente krævede en stærkere økonomi. Banken svarede endvidere, at den ikke kunne yde hende et højere lån på baggrund af forventede lønstigninger, og at den skulle have dokumentation for lønstigningerne, inden den kunne yde et højere lån.
Banken svarede herudover, at klageren kunne købe en ejendom til 1.600.000 kr., hvis hun lagde en kontant udbetaling på 650.000 kr., da hun ville have et rådighedsbeløb på 7.700 kr. om måneden. Renten var steget fra 1 % til 5 %, hvorfor det var blevet dyrere at låne penge. Udfordringen var derfor ikke lånets størrelse, men den månedlige udgift.
Den 5. september 2022 gjorde klageren indsigelse mod forløbet til banken.
Den 23. september 2022 svarede banken, at långivningen afhang af, hvor stor en månedlig udgift købet ville påføre hende, og foreslog, at klageren kunne finde en specifik lejlighed, hun ønskede at købe, hvorefter den kunne undersøge mulighederne.
Banken har oplyst, at klageren meddelte banken, at hun havde fundet en ejendom til en købesum på 1.200.000 kr., hun ønskede at købe, og anmodede banken om et lån med en variabel rente. Banken svarede, at den grundet hendes rådighedsbeløb alene kunne tilbyde hende et lån med en fast rente. Banken har oplyst, at klageren accepterede et lån med en fast rente.
Banken har oplyst, at klageren et par dage senere meddelte banken, at hun havde indgået en aftale om køb af en ejendom til en købesum på 1.140.000 kr. med overtagelse den 1. december 2022, og anmodede banken om at overføre den første del af den kontante udbetaling på 90.000 kr. til ejendomsmægleren.
Banken oprettede en køberkonto -367 for at håndtere klagerens boligsag. Banken overførte 20.000 kr. til klagerens køberkonto for at kunne foretage den første betaling til ejendomsmægleren og betale for en faktura fra klagerens advokat.
Den 6. oktober 2022 underskrev klageren en anmodning om garantistillelse, hvorefter banken stillede sælgerens pengeinstitut en garanti for betalingen af restkøbesummen. Af garantianmodningen fremgår blandt andet:
”…
I anledningen af Danske Bank afgiver en garanti i henhold til oplysningerne på denne garantianmodning, indestår jeg/vi for alle følger i forbindelse med garantien. Min/vores hæftelse over for banken gælder, indtil banken ikke længere er forpligtet ifølge garantien.
…”
Banken har oplyst, at den og klageren den 7. oktober 2022 afholdt et møde for at aftale den endelige finansiering af ejendommen. Banken har oplyst, at den på dette møde blandt andet meddelte klageren, at ejerforeningen, som den købte ejendom tilhørte, havde pant i ejendommen på i alt 22.409 kr., hvorfor realkreditlånets hovedstol ville blive nedsat. Klageren skulle som følge heraf lægge ca. 20.000 kr. mere i kontant udbetaling.
Samme dag anmodede banken klageren om at svare på, om hun ønskede at låse kursen og lægge 20.000 kr. yderligere i kontant udbetaling, så hendes kontante udbetaling udgjorde i alt 260.000 kr. Klageren accepterede at låse kursen til en fast rente på 5 % og anmodede banken om at sende et lånetilbud herpå.
Samme dag sendte banken klageren et lånetilbud fra Realkredit Danmark på et 30-årigt fastforrentet 5 % obligationslån med en hovedstol på 936.000 kr. Af lånetilbuddet fremgår herudover:
”…
Prioritetsstilling
Andre lån og hæftelser i ejendommen skal enten aflyses eller rykke for det nye lån.
…”
Banken har oplyst, at klageren den 8. oktober 2022 anmodede banken om at besvare en række spørgsmål vedrørende lånedokumenterne.
Den 10. oktober 2022 anmodede klageren banken om at besvare en række spørgsmål, herunder hvoraf det fremgik, at hun skulle betale 18.000 kr. for at kurssikre lånet og årsagen til, at banken havde flyttet 20.000 kr. til hendes køberkonto uden hendes samtykke. Klageren anmodede herudover banken om at ændre lånetilbuddet, så det fremgik, at hun alene skulle betale én måned den 1. december 2022, at købesummen for ejendommen var 1.140.000 kr., at hendes kontante udbetaling var 228.000 kr. og at sikkerheden til ejerforeningen på 22.409 kr. også blev lagt som kontant udbetaling, hvorfor hovedstolen på realkreditlånet var 889.591 kr. Herudover skulle det fremgå, at advokatsalæret udgjorde 18.645 kr., hvoraf 9.995 kr. allerede var betalt, og ikke 24-25.000 kr.
Samme dag svarede banken, at den havde anvendt de korrekte værdier, og at den ikke ønskede at ændre indholdet af lånetilbuddet.
Den 12. oktober 2022 gjorde klageren indsigelse mod bankens håndtering af hendes boligsag og anmodede blandt andet banken om at få en ny bankrådgiver.
Den 14. oktober 2022 sendte banken et svar, hvoraf det fremgik, at banken ville bestræbe sig på at besvare indsigelsen inden 15 bankdage.
Den 4. november 2022 rykkede klageren banken for svar.
Den 7. november 2022 svarede banken klageren, at den var i gang med at indsamle oplysninger, og at den ville besvare indsigelsen i uge 46.
Den 11. november 2022 svarede banken, at den fortsat var i gang med at behandle hendes indsigelse. Banken anmodede klageren om at underskrive det foreliggende lånetilbud, da hun havde indgået en aftale om kurssikring, hvorfor hun ved annullation af denne ville blive opkrævet 38.950 kr.
Den 15. november 2022 besvarede banken klagerens spørgsmål om, hvorfor den forhøjede klagerens udbetaling fra 250.409 kr., som udgjorde klagerens udbetaling inklusive ejerforeningens pant på 22.409 kr., til 261.000 kr., samt hvorfor det af lånetilbuddet fremgik, at udbetalingen af lånet startede i oktober/november, selvom overtagelsesdatoen var 1. december 2022.
Banken besvarede endvidere klagerens spørgsmål om forskellen på omkostningerne på 16.000-18.000 kr. for kurssikringsaftalen, og hvorfor banken opkrævede hende et gebyr på 36.000 kr. for behandling af boligsagen.
Den 23. november 2022 fastholdt klageren sin indsigelse, samtidig meddelte klageren banken, at den straks skulle frigive hendes 152.355 kr. fra køberkonto -367 og overføre dette beløb til konto -755 i hendes nye pengeinstitut P2.
Den 6. december 2022 svarede banken klageren, at indeståendet på køberkonto -367 stod til hendes rådighed, og at den lukkede hendes klagesag, da hun havde fundet en ny bank, som ville finansierede købet af ejendommen.
Parternes påstande
Den 9. december 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal betale hende 350.000 kr. i erstatning.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at banken har behandlet hendes boligsag uprofessionelt. Banken var uforberedt, tog ikke hensyn til hendes anmodninger og nægtede at besvare hendes spørgsmål. Hun blev behandlet dårligt og modtog hver gang et diskriminerende, krænkende svar, da hun endnu ikke var dansk statsborger. Banken besvarede ikke hendes indsigelser i rette tid og ydede ikke god kundeservice til en mangeårig bankkunde.
Banken informerede hende ikke om dens overførsel af 20.000 kr. fra hendes konto til køberkontoen, og overførslen skete uden hendes samtykke. Banken afviste at ændre i lånetilbuddet, så tilbuddet stemte overens med det aftalte. Banken har forsømt at forklare udgifterne til kurssikringsaftalen, sikkerheden til ejerforeningen på 22.409 kr. og advokatsalæret. Banken nægtede at frigive hendes ca. 160.000 kr. i to uger efter hendes anmodning herom, hvorfor beløbet var spærret på hendes køberkonto -367. Banken afkrævede af hende, at hun underskrev lånetilbuddet, som det forelå, da hun i modsat fald skulle betale en bøde på 38.950 kr.
Banken skabte løbende uacceptable situationer, der satte gennemførelsen af købsprocessen i fare og forsøgte at tvinge hende til at acceptere lånetilbuddet eller finde en anden bank.
Bankens handlinger har påvirket hendes psykiske og fysiske helbred. Hun er startet i terapi og er gået glip af mange arbejdsdage, hvilket har forstærket hendes stress. For alle de alvorlige sundhedsproblemer, og bankens diskriminerende, uprofessionelle og uacceptable opførsel i låneprocessen, samt risikoen for at miste den købte ejendom, kræver hun en erstatning 350.000 kr.
Danske Bank har blandt andet anført, at banken ikke har handlet uretmæssigt. Klageren har ikke dokumenteret, at hun har lidt et økonomisk tab, og det er ikke Ankenævnets praksis at yde erstatning for svie og smerte, jf. Ankenævnets afgørelse 19/2022.
Klageren underskrev en garantianmodning samt en modgaranti, hvori klageren hæftede over for banken for alle følger i forbindelse med garantien.
Klageren anmodede banken om at overføre første betaling til ejendomsmægleren. For at opfylde denne anmodning og for at betale en faktura fra klagerens advokat, overførte banken 20.000 kr. fra klagerens konto til køberkontoen -367. Banken meddelte klageren herom.
Banken har rådgivet klageren og besvaret alle hendes spørgsmål korrekt.
Klageren accepterede kurssikringsaftalen på et informeret grundlag. Det var klagerens egen beslutning ikke at underskrive lånedokumentet og misligholde kurssikrings-aftalen samt at anmode et andet pengeinstitut om at finansiere købet af ejendommen.
Banken har pr. kulance accepteret ikke at opkræve klageren for omkostninger i forbindelse med hendes annullation af kurssikringsaftalen.
Banken frigav indeståendet på klagerens køberkonto -367 den 6. december 2022, så snart banken modtog bekræftelse fra sælgeren om, at han havde modtaget købesummen fra klagerens nye bank.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Danske Bank.
Klageren meddelte i august 2022 banken, at hun ønskede at købe en ejendom. Banken udarbejdede i den forbindelse en vejledende økonomisk beregning og et finansieringsforslag til køb af en fiktiv ejendom til en købesum på 1.100.000 kr. Det fremgår af den vejledende beregning, at klageren skulle lægge en kontant udbetaling på i alt 240.000 kr., hvoraf 20.000 kr. var betaling for advokatsalær. Købet kunne finansieres ved et fastforrentet 4 % realkreditlån med en hovedstol på 905.000 kr. og et 6 % banklån med en hovedstol på 29.938 kr. Der ville herudover være øvrige omkostninger på i alt 54.938 kr., og klageren ville have et rådighedsbeløb på ca. 8.000 kr. pr. måned.
Banken meddelte klageren, at den på baggrund af klagerens indtægtsgrundlag kunne bevillige finansiering af et køb svarende til det, der fremgik af den vejledende økonomiske beregning.
Klageren meddelte banken, at hun havde indgået en aftale om køb af en ejendom til en købesum på 1.140.000 kr. med overtagelse den 1. december 2022, og anmodede banken om at overføre den første del af den kontante udbetalt på 90.000 kr. til ejendomsmægleren.
Banken oprettede en køberkonto -367 for at håndtere klagerens boligsag. Banken overførte 20.000 kr. fra klagerens konto til klagerens køberkonto for at kunne foretage den første betaling til ejendomsmægleren og betale for en faktura fra klagerens advokat.
Banken har oplyst, at den og klageren den 7. oktober 2022 afholdt et møde for at aftale den endelige finansiering af ejendommen. Banken har oplyst, at den på dette møde blandt andet meddelte klageren, at ejerforeningen, som den købte ejendom tilhørte, havde pant i ejendommen på i alt 22.409 kr., hvorfor realkreditlånets hovedstol ville blive nedsat, og klageren skulle lægge ca. 20.000 kr. mere i kontant udbetaling.
Samme dag anmodede banken klageren svare på, om hun ønskede at låse kursen og lægge 20.000 kr. yderligere i kontant udbetaling, så hendes kontante udbetaling udgjorde i alt 260.000 kr. Klageren accepterede at låse kursen til en fast rente på 5 % og anmodede banken om at sende et lånetilbud herpå.
Banken sendte samme dag klageren et lånetilbud fra Realkredit Danmark på et 30-årigt fastforrentet 5 % obligationslån med en hovedstol på 936.000 kr.
I perioden fra 8. oktober 2022 til 15. november 2022 gjorde klageren indsigelse mod banken over forløbet. Klageren anmodede banken om at besvare en række spørgsmål, samt foretage en række ændringer til lånetilbuddet af 7. oktober 2022. Klageren og banken havde i denne periode en dialog om indholdet af lånetilbuddet og forløbet. Klageren har anført, at hun grundet bankens sene svar frygtede for gennemførelsen af købet, hvorfor hun var nødsaget til at finde et andet pengeinstitut, der kunne finansiere købet af hendes ejendom.
Den 23. november 2022 fastholdt klageren sine indsigelser overfor banken og meddelte banken, at et andet pengeinstitut P2 havde accepteret at finansiere købet af ejendommen, hvorfor banken straks skulle frigive hendes indestående på 152.355 kr. fra hendes køberkonto -367 og overføre dette til konto -755 i pengeinstitut P2.
Den 6. december 2022 svarede banken klageren, at indeståendet på køberkonto -367 stod til hendes rådighed.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende i forbindelse med klagerens anmodning om boligfinansiering. Ankenævnet finder heller ikke grundlag for at fastslå, at klageren har været udsat for forskelsbehandling.
Der er herefter ikke grundlag for at tilkende klageren erstatning/godtgørelse, herunder for ikke økonomisk tab.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.