| Sagsnummer: | 29/2018 |
| Dato: | 21-08-2018 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Andreas Moll Årsnes, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen og Søren Geckler |
| Klageemne: | Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom Udlån - bodeling, samlivsophævelse |
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med overtagelse af en fælles fast ejendom som eneejer og et fælles realkreditlån i ejendommen som enedebitor. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører et krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med, at klageren overtog en fælles fast ejendom som eneejer og et fælles realkreditlån i ejendommen som enedebitor.
Sagens omstændigheder
Klageren og hendes daværende samlever, S, ejede en fast ejendom, som var behæftet med et afdragsfrit rentetilpasningslån med en hovedstol på 960.000 kr. i Nordea Kredit.
I begyndelsen af 2016 ophævede klageren og S samlivet.
På baggrund af samlivsophævelsen blev der den 17. januar 2016 afholdt et telefonmøde mellem klageren, S og Nordea Bank, hvor klageren var kunde. Under mødet gennemgik man klagerens økonomi, hvis hun overtog den fælles ejendom som eneejer. Banken har oplyst, at klageren og S indbyrdes havde aftalt, hvorledes deres aktiver og passiver skulle deles i anledning af samlivsophævelsen. Klageren har bestridt dette.
Ved en e-mail samme dag sendte banken en beregning på klagerens økonomi, hvis hun overtog ejendommen. Af e-mailen fremgik blandt andet:
”…
Du skal være opmærksom på, at det lån, som vi har regnet med er uden afdrag og variable rente. Hvis lånet ændres til et fastforrentet lån på p.t. 3 % og løbetid 30 år og med afdrag, så ville dit rådighedsbeløb falde med ca. 2.800 kr. hver måned.
Der er ikke taget højde for en ydelsen på de 2.700 kr. på billånet. I har endnu ikke afklaret 100 %, hvem der overtager bilen. Det vil også påvirke dit rådighedsbeløb.
…”
Af beregningen fremgik en indkomst på 300.000 kr. og et månedligt rådighedsbeløb på 11.269 kr. pr. måned. Klageren arbejdede som dagplejer og havde som følge heraf et særligt skattefradrag.
Under et telefonmøde den 5. februar 2016 accepterede banken, at klageren overtog Nordea Kredit lånet som enedebitor. I et internt notat vedrørende mødet anførte banken:
”Aftalt med [klageren] at jeg sender gældsovertagelse pr. 1.3. Jeg sender gældsovertagelse elektronisk.
Hun kontakter advokat for at få lavet nyt skøde.”
Den 10. februar 2016 underskrev klageren og S en aftale om overdragelse pr. den 1. marts 2016 af den tidligere fællesejendom til klagen som eneejer.
Den 15. februar 2016 underskrev klageren en anmodning om gældsovertagelse af Nordea Kredit lånet. Banken underskrev anmodningen den 7. marts 2016 som selvskyldnerkautionist.
Under et onlinemøde den 2. marts 2016 mellem klageren og banken blev blandt andet en eventuel omlægning af Nordea Kredit lånet drøftet. Ifølge bankens notater blev det aftalt, at klageren skulle vende tilbage til rådgiveren inden udgangen af juli 2016.
Den 20. april 2016 blev der afholdt et telefonmøde mellem klageren og banken. Banken noterede følgende vedrørende samtalen:
”Hun vil høre om vi ville oplyse hvor meget hun skulle betale til [S] ifbm skilsmisse og hun var ked af huset var mindre værd. Har sagt at de selv må finde ud af, hvem der skal have hvad og evt. spørge hos advokat vedrørende bodeling.”
Den 4. maj 2016 blev der afholdt et nyt telefonmøde, hvor banken noterede følgende:
”Hun er meget utilfreds med fordeling af deres aktiver i forbindelse med skilsmisse. Jeg har sagt det kan vi ikke rådgive om. Hun kontakter en advokat.
Med hensyn til NK [Nordea Kredit], så skal vi snakke sammen inden udgangen af juli måned for omlægning. Hun vil gerne afdrage og have fast rente. Hun vender selv retur til mig. Hun har fået tilbud fra [et andet pengeinstitut]”
Ved et brev af 12. maj 2016 til banken meddelte klageren via en advokat, at bankens rådgivning i forbindelse med ejendomsoverdragelsen havde været mangelfuld.
Ved en e-mail af 14. juni 2016 til advokaten redegjorde banken for forløbet.
Der blev ikke opnået enighed mellem parterne.
Ved en e-mail af 8. august 2018 afslog banken et krav fra klageren om at nedskrive Nordea Kredit lånet med 105.000 kr. Ifølge en opgørelse udarbejdet af klageren var ejendommen overbelånt med 210.000 kr., og de 105.000 kr. udgjorde hendes andel heraf.
Parternes påstande
Den 20. januar 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal nedskrive Nordea Kredit lånet med 105.000 kr.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at banken har ydet mangelfuld rådgivning ved at undlade at anbefale at få afdækket værdien af ejendommen samt den generelle fordeling af aktiver og passiver ved samlivsophøret.
I forlængelse af gældsovertagelsen afsøgte hun bank/realkreditmarkedet. Hun kontaktede et andet pengeinstitut, som gennemførte en realkreditvurdering af ejendommen og oplyste, at vurderingen ikke tilnærmelsesvis kunne indeholde den aktuelle belåning i Nordea Kredit. Herefter henvendte hun sig til en lokal ejendomsmægler, der vurderede ejendommen til 850.000 kr. Vurderingen var et chok, da hun ikke havde forestillet sig, at ejendomsværdien kunne være mindre end Nordea Kredits vurdering, da lånet på 960.000 kr. blev optaget.
Banken vidste at lånet på 960.000 kr. oversteg 80% af ejendomsværdien og bevilgede gældsovertagelsen uden at gøre hende opmærksom på dette.
Ved sin rådgivning af hende om gældsovertagelsen var banken forpligtet til at inddrage alle relevante forhold, herunder om hendes fremtidige formueforhold, hvilket var lige så væsentligt som rådgivning om hendes fremtidige budget og rådighedsbeløb.
Banken anbefalede hende først at søge ekstern juridisk rådgivning om delingen af aktiver og passiver i forbindelse med samlivsophævelsen, da gældsovertagelsen var gennemført, og hvor det var for sent. På daværende tidspunkt havde S udtaget øvrige værdier, herunder kontanter, og hun stod tilbage som taber.
Den mangelfulde viden om ejendommens reelle værdi har fået store konsekvenser, idet hun er henvist til at føre et privat sagsanlæg mod S på baggrund af den urimelige fordeling af aktiver og passiver i øvrigt.
Bankens mangelfulde rådgivning har medført, at hun er teknisk insolvent i en dybt overbelånt ejendom og i praksis stavnsbundet til sin ejendom. Denne situation kunne have været undgået, hvis banken havde ydet fyldestgørende rådgivning inden gældsovertagelsen.
Der blev ikke udarbejdet god skik skema i forbindelse med gældsovertagelsen.
Banken har afslået at udlevere sin kreditbevilling.
Nordea Danmark har anført, at bankens rådgivning af klageren ikke var mangelfuld. Banken foretog en korrekt kreditmæssig vurdering på gældsovertagelsen, og banken rådgav korrekt klageren om at kontakte en advokat med henblik på opgørelse og fordeling af aktiver og passiver.
Banken rådgiver ikke sine kunder om intern fordeling af aktiver og passiver i forbindelse med bodeling.
Banken havde en belåningsvurdering på ejendommen (LTV), som i 2016 udgjorde 967.000 kr. Belåningsvurderingen var internt materiale til udmåling af lån og var således ikke egnet til at fastslå handelsværdien af ejendommen i forbindelse med opgørelsen af mellemværendet mellem klageren og S.
Belåningsvurderingen indgik ikke i den kreditmæssige vurdering af klageren i forbindelse med gældsovertagelsen. Den kreditmæssige vurdering var alene baseret på klagerens evne til at betale Nordea Kredit lånet.
Banken ønsker ikke at udlevere kreditbevillingen, som er et intern dokument.
Der foretages generelt ikke nogen ny belåningsvurdering ved gældsovertagelse i forbindelse med bodeling, når der som i nærværende sag er tale om overtagelse af eksisterende belåning.
Banken var ikke bekendt med den aktuelle handelsværdi for ejendommen.
Formueforholdene var et anliggende mellem klageren og S med eventuel bistand fra advokat og ejendomsmægler.
Da klageren ønskede at beholde det eksisterende lån blev der ikke udarbejdet god skik skema i forbindelse med gældsovertagelsen.
Klageren har ikke dokumenteret noget tab som følge af overtagelsen af Nordea Kredit lånet som enedebitor.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og S ophævede i 2016 deres samliv, og klageren overtog i den forbindelse deres fælles faste ejendom som eneejer og et fælles afdragsfrit realkreditlån i Nordea Kredit på 960.000 kr. i ejendommen som enedebitor.
Forud for overtagelsen havde Nordea Bank, hvor klageren var kunde, udarbejdet en beregning på klagerens økonomi som eneejer og enedebitor. Beregningen var efter det oplyste ikke behæftet med fejl.
Nordea Bank har oplyst, at formålet med telefonmødet den 17. januar 2016 var at foretage en gennemgang af klagerens økonomi med henblik på en vurdering af, om hun havde råd til at sidde i ejendommen alene og med henblik på Nordeas stillingtagen til, om banken ville bevilge en gældsovertagelse til hende som enedebitor for det eksisterende lån i Nordea Kredit.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at mødet tillige havde til formål at rådgive klageren om hendes fremtidige formueforhold.
Det af klageren anførte om, at den ejendommens aktuelle handelsværdi faktisk var væsentligt lavere end forudsat af hende, kan ikke medføre noget ansvar for banken.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.