Spørgsmål vedrørende forrentning af deponeret beløb, som blev frigivet til køber ved ophævelse af ejendomshandel.

Indledning.

Denne sag vedrører Max Banks forrentning af deponerede beløb, som blev frigivet til køber ved ophævelse af ejendomshandler.

Sagens omstændigheder.

Klageren i denne sag er to par, A og B.

Ved købsaftaler af 4. oktober 2007 købte klagerne hver en fast ejendom under opførelse. Overtagelsesdagen var den 1. juli 2008. Købesummen var henholdsvis 1.799.000 kr. (A) og 1.629.000 kr. (B). Af købsaftalerne fremgår bl.a.:

"…

18. Købesummen

…

Renter og gebyrer

Beløb, der deponeres af køber, forrentes af sælger frem til overtagelsesdagen med den rente, der tilskrives deponeringskontoen. Såfremt handelen ikke gennemføres, og dette ikke skyldes købers misligholdelse, tilbagebetaler sælger deponerede beløb med tilskrevne renter.

…

19. Garanti for kontante betalinger

Misligholdelse

Såfremt garantisummen ikke deponeres rettidigt, forrenter køber garantisummen overfor sælger i medfør af rentelovens § 3, stk. 1 og § 5, stk. 1. Ved forsinket deponering, er sælger efter påkrav berettiget til at hæve handlen.

…"

Af et tillæg til købsaftalerne fremgår bl.a.:

"…

Vilkår for bankgaranti:

Køber kan stille bankgaranti for restsummen jfr. Afsnit 18.1.3. gennem anerkendt pengeinstitut.

…

Hvis det garanterede beløb – evt. efter tilbageholdelse for anerkendte mangler – ikke er frigivet til sælger på overtagelsesdagen, er køber forpligtet til at forrente garantibeløbet overfor sælger med 5 pct. p.a.

…

III

Hvis sælger erklærer, at byggeriet ikke vil blive påbegyndt som følge af manglende salg eller tilslutning til projektet, bortfalder nærværende tilbud og de af køber stillede sikkerheder og/eller deponerede beløb med tillæg af indvundne renter returneres til køber. Sælger og køber har herefter ingen krav mod hinanden.

…"

Max Bank, der var sælgers pengeinstitut, modtog pr. overtagelsesdagen klagernes deponeringer af købesummerne. Banken sendte deponeringsmeddelelser til sælger. Af disse fremgår bl.a.:

"Såfremt køber skal have forrentning af deponeret beløb, skal rentebeløbet beregnes og medtages på refusionsopgørelsen."

Den 9. juli 2008 ophævede klagerne handlerne som følge af sælgers misligholdelse. Samtidig blev Max Bank anmodet om at frigive de deponerede midler.

Den 17. juli 2008 rykkede klagerne via deres advokat for frigivelse af de deponerede midler med henvisning til, at der var et klart grundlag for ophævelserne.

Den 31. juli 2008 gik sælger konkurs.

Den 9. september 2008 meddelte konkursboets kurator, at klagerne var frit stillet med hensyn til ejendomshandlerne.

Den 10. september 2008 betalte Max Bank henholdsvis 1.799.000 kr. og 1.629.000 kr. til klagerne.

Den 7. november 2008 tilbød banken at betale yderligere henholdsvis 1.725,07 kr. og 1.562,05 kr., hvorved klagerne ville blive stillet, som om købesummerne i perioden 2. juli – 10. september 2008 var blevet forrentet med 0,5 % pr. år.

Max Bank har anført, at rentesatsen på 0,5 % var en favørrentesats, som man havde aftalt med sælger. Bankens vejledende rentesats på deponeringskonti var 0,375 %.

Det var klagernes opfattelse, at de var berettiget til en forrentning i henhold til renteloven, svarende til en rentesats pr. den 1. juli 2008 på 11,35 % pr. år. På dette grundlag opgjorde klagerne deres rentekrav til henholdsvis 41.971,66 kr. og 38.005,47 kr.

Parternes påstande.

Den 14. april 2009 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Max Bank skal betale renter efter renteloven.

Max Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at den af banken tilbudte rente på 0,5 % er urimelig lav. Rentesatsen ifølge renteloven var pr. den 1. juli 2008 på 11,35 %. Rentesatsen på deponeringskonti i deres eget pengeinstitut var på 2,5 %.

Banken burde have frigivet deponerede beløb straks efter den 9. juli 2008, hvor ejendomskøbene blev ophævet. Det var åbenlyst, at ejendommene langt fra var færdigbyggede, og at ejendommene ikke indenfor overskuelig tid ville kunne leveres.

Efter sælgers konkurs indtrådte banken som aktiv part med henblik på at forsøge at få byggeriet færdiggjort. Banken, der havde et ikke ubetydeligt tilgodehavende hos sælger, opfordrede dem og de andre købere til at acceptere, at boligerne blev færdiggjort af en anden entreprenør.

Hvis midlerne var blevet bundet på en aftaleindskudskonto, kunne de have opnået en væsentligt højere rente.

Konkursboets stillingtagen er sagen uvedkommende. Konkursen skete den 30. juli 2008 eller ca. tre uger efter, at handlerne var ophævet.

Banken må selv bære ansvaret for, at man indtog det forkerte standpunkt ved at undlade at frigive de deponerede midler.

Max Bank har anført, at banken ikke havde kompetence til at frigive deponeringen på anmodning fra klagerne. Frigivelse af deponeringerne kunne alene ske på foranledning af berigtigende advokat eller efterfølgende kurator. Banken udbetalte de deponerede midler straks efter frigivelsen.

Efter konkursen var der forhandlinger mellem boet og en entreprenør om færdiggørelse og levering af ejendommene.

Indtil konkursboets fritstilling af alle de købere, som måtte ønske det, var såvel banken som klagerne nødsaget til at afvente konkursboets stillingtagen.

Rentevilkårene i købsaftalen var rentesatsen på deponeringskontoen, jf. købsaftalens punkt 18.

Banken tilbød klagerne en forrentning svarende til den favørrentesats, som man havde aftalt med sælger.

Ifølge deponeringskvitteringerne skulle et eventuelt rentekrav medtages på refusionsopgørelsen. Afregning af deponeringsrente foregår således via refusionsopgørelsen. Der er derfor tale om en ekstraordinær situation ved tilbagebetaling af deponeringssaldoen efter konkursboets frigivelse, hvilket er årsagen til, at rentebeløbet opgøres særskilt.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

På baggrund af bl.a. sagens kompleksitet kan det ikke kritiseres, at spørgsmålet om frigivelse af de deponerede midler ikke var afklaret den 31. juli 2008, hvor sælger gik konkurs. Det kan heller ikke kritiseres, at banken herefter afventede konkursboets stilling.

Ved frigivelsen af købesummerne burde banken tillige have udbetalt de tilskrevne renter på deponeringskontoen i perioden fra den 1. juli 2008 til udbetalingen skete. Klagerne fik imidlertid tilbud herom før indgivelsen af klagen til Ankenævnet.

Det kan ikke på grundlag af deponeringen efter købsaftalen pålægges banken at betale renter, der overstiger de tilbudte beløb på 1.562,05 kr. og 1.725,07 kr.

Ankenævnet har ikke herved taget stilling til, om klagerne ville kunne gøre et krav gældende mod sælger/sælgers konkursbo begrundet i misligholdelse af købsaftalen.

Som følge heraf træffes følgende

a f g ø r e l s e :

Max Bank skal inden 4 uger til klagerne betale 1.562,05 kr. og 1.725,07 kr.

Klagen tages ikke i øvrigt til følge.