Indsigelse om mangelfuld rådgivning om refinansieringstidspunkt for F5-lån. Krav om kompensation.
| Sagsnummer: | 679/2025 |
| Dato: | 29-06-2026 |
| Ankenævn: | Katrine Waagepetersen, Christina Bryanth Konge, Jimmy Bak, Elizabeth Bonde og Kim Korup Eriksen. |
| Klageemne: |
Forældelse - udlån
Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning om refinansieringstidspunkt for F5-lån. Krav om kompensation. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning om refinansieringstidspunkt for F5-lån. Krav om kompensation.
Sagens omstændigheder
Klageren og hans ægtefælle, H, var kunder i Nordea Danmark.
I 2021 solgte klageren og H deres bolig med overtagelse den 1. maj 2021 og et salgsprovenu på 1.500.000 kr. Parret ønskede at bygge et nyt hus på en grund. Banken godkendte parret til finansiering af grund og byggeri. Parret optog et grundkøbslån i banken på 1.422.000 kr. med 0 % i rente. Banken har oplyst, at det blev aftalt, at der skulle optages et lån i den nyopførte bolig og i parrets sommerhus til finansiering af byggeriet.
Af byggebudget af 16. februar 2021 fremgår, at byggeperioden var forventet afsluttet den 1. oktober 2021.
Banken har oplyst, at klageren og H den 15. marts 2021 indgik en entreprisekontrakt med en entreprenør om opførelse af deres nye bolig til en samlet entreprisesum på 3.347.224,73 kr. Entreprisesummen skulle betales over fire rater, hvoraf den sidste rate skulle betales inden kl. 9 på nøgleafleveringsdagen den 21. september 2021.
Den 26. marts 2021 stillede banken en bygherregaranti overfor entreprenøren på entreprisesummen.
Den 1. april 2021 blev der oprettet en byggekonto -897 i banken, hvor både parrets egenfinansiering og senere salgsprovenuet fra deres tidligere bolig skulle indsættes. Af byggekontokontrakten fremgik blandt andet:
”Forventet startdato for byggeriet: 01.04.2021
Forventet slutdato for byggeriet: 01.10.2021”
Det fremgik endvidere af byggekontokontrakten, at finansieringen forventedes at ske ved to realkreditlån ”Frihed 30” på henholdsvis 2.150.000 kr. og 555.000 kr. med datoen 28. september 2021 angivet.
Den 6. august 2021 rentesikrede parret to rentetilpasningslån med variabel rente og afdragsfrihed i op til 30 år (”S5 Frihed30”) - et rentetilpasningslån på 2.150.000 kr., der skulle have pant i den nyopførte bolig og et rentetilpasningslån på 555.000 kr., der skulle have pant i sommerhuset. Af aftalerne om konverteringssikring fremgik blandt andet:
”Specifikation
Lånets løbetid er 29 år og 6 måneder. …
Effektuering
… De inkonverterbare obligationer sælges med udbetalingsdag den 28-09-2021.”
Banken har oplyst, at Nordea Kredit ikke tilbyder S5 Frihed30-lån til fritidsboliger, men at lånet på 555.000 kr. i sommerhuset alligevel ved en fejl blev bestilt og rentesikret den 6. august 2021 sammen med rentesikringen af lånet på 2.150.000 kr. i den nyopførte bolig. Banken opdagede fejlen den 3. september 2021, og det blev aftalt at flytte lånet fra sommerhuset til den nyopførte bolig, hvor belåningsgraden var under 60 %. Fejlen blev berigtiget af banken uden omkostninger for klageren.
Den 8. september 2021 sendte Nordea Kredit lånetilbud på de to rentetilpasningslån på henholdsvis 2.150.000 kr. og 555.000 kr. til klageren som forhåndslån. I lånetilbuddenes informationsark (ESIS) var det blandt andet anført:
”Lånets løbetid: 30 år.
…
Lånet rentetilpasses hvert 5. år. Lån udbetalt i perioden 1. april - 30. september refinansieres 1. april, mens lån udbetalt i perioden 1. oktober - 31. marts refinansieres 1. oktober.
I den rentebindingsperiode hvor afdragsfriheden ophører, tilpasses refinansieringsfrekvensen, så lånet refinansieres, når afdragsfriheden ophører. Lånet beholder efterfølgende den nye re-finansieringsfrekvens. Ved rentetilpasningen sælger vi nye obligationer til refinansieringen af lånets restgæld. Ved rentetilpasningen vil lånets ydelse typisk ændre sig, afhængigt af markedsrenten.”
Af tilbuddene fremgik endvidere:
”Lånetype
Rentetilpasning S5 med afdragsfrihed og refinansiering hvert 5. år
…
- Der er indgået aftale om kurssikring med afvikling 28. september 2021, og beregningerne tager udgangspunkt i de aftalte vilkår.”
Af lånetilbuddenes specifikation fremgik blandt andet:
”Udbetaling af lånet
Lånet udbetales kontant, ved at Nordea Kredit sælger obligationerne i henhold til indgået aftale om kurssikring med afvikling 28. september 2021.”
Af lånetilbuddenes amortiseringsplaner, der var beregnet ud fra udbetalingsdagen den 28. september 2021, fremgik, at løbetiden var 29 år og 6 måneder.
Den 21. september 2021 sendte banken en e-mail til klageren med oplysning om, at lånedokumenterne var sendt til klageren, herunder referat af bankens vejledning og rådgivning og aftaler om udbetaling af lån for de to lån. I e-mailen anførte banken, at ”Lånene ligger klar til udbetaling pr. 28.09.2021”.
Af referaterne vedrørende bankens rådgivning fremgik blandt andet:
” Vi har lille erfaring med at optage lån med pant i fast ejendom.
…
Valgt finansiering
…
S5 Frihed30 på [555.000 kr./2.150.000 kr.] med en rente på 0,0495 %, en løbetid på 30 år samt en afdragsfri periode på 30 år. …
…
Refinansiering
Renten tilpasses det aktuelle niveau på bestemte tidspunkter, hvor der sælges nye obligationer til brug for lånet (refinansiering).
Refinansieringstidspunktet afhænger af, hvornår lånet udbetales. Udbetales lånet i perioden 1. april til 30. september, refinansieres lånet 1. april, mens lån udbetalt fra 1. oktober til 31. marts refinansieres 1. oktober.
…
Udbetalingsmetode
Lånet udbetales til den aftalte rente den 28-09-2021.”
Af amortiseringsplaner af 21. september 2021 fremgik blandt andet:
”Lånet er forudsat udbetalt 1. oktober 2021 med en løbetid på 30 år og med en afdragsfri periode på 30 år.
…
Lånets rente ved første refinansiering spænder fra 0,0687 til 0,1041 og dækker perioden 1. oktober 2026 til 30. september 2031. …
Perioden mellem refinansieringer er 5 år.”
Den 27. september 2021 sendte Nordea Kredit låneafregninger til klageren vedrørende de to lån. Det fremgik heraf, at løbetiden var 29 år og 6 måneder. Endvidere fremgik blandt andet:
”Kontantrenten varierer i intervallet -0,1144 til -0,0773 pct. frem til første refinansiering den 1. april 2026.
Lånet er afdragsfrit indtil den 31. marts 2051, hvor restgælden forfalder til betaling.”
Lånene blev udbetalt til byggekonto -897 den 28. september 2021 til dækning af kontoens negative saldo på 750.885,78 kr., indfrielse af grundkøbslånet med 1.370.506, 87 kr. og betaling af restbeløb til entreprenøren den 29. september 2021.
Banken har oplyst, at den pr. kulance den 30. september 2021 gav klageren en rabat på i alt 21.000 kr. i omkostningerne forbundet med låneoptagelsen som kompensation for den fejlagtige oplysning om muligheden for at optage et rentetilpasningslån med 30 års afdragsfrihed i sommerhuset og den efterfølgende korrektion for at imødekomme klagerens utilfredshed med bidragssatsen på det efterstående lån på 550.000 kr.
På et ikke oplyst tidspunkt i 2025 klagede klageren til banken over refinansieringstidspunktet. Den 17. december 2025 afviste banken klagen.
Parternes påstande
Den 29. december 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagerens påstand således, at Nordea Danmark skal betale differencen i forrentning af klagerens og H’s F5-lån mellem den oprindelige rente og den nye rente efter refinansieringen for en periode på seks måneder.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at han og H valgte at optage et F5-lån med negativ rente på -0,08 %. De låste renten ca. to måneder før den forventede overtagelse af huset den 1. oktober 2021.
De blev tildelt en boligrådgiver af banken i stedet for deres bankrådgiver. På et møde i september 2021 aftalte de, at lånet skulle sættes i gang pr. 1. oktober 2021. Boligrådgiveren nævnte på mødet, at han ville sætte udbetalingen til den 28. september 2021, så de var sikre på, at pengene var til stede den 1. oktober 2021. Pengene fra realkreditlånet skulle hovedsageligt bruges til at indfri grundlånet hos banken samt byggekreditten.
Det blev oplyst, at de skulle betale renter af pengene i de ekstra dage, hvilket var okay med dem, men de blev ikke oplyst om, at det ville afkorte løbetiden med seks måneder. Dette har haft økonomiske konsekvenser for dem, idet de ikke har opnået den fulde rentebinding og de vilkår, de blev stillet i udsigt.
Banken har nu oplyst, at fordi lånet blev udbetalt den 28. september 2021 og ikke den 1. oktober 2021 som aftalt, skulle lånet refinansieres efter 4,5 år og ikke fem år. Dette betyder, at de mister et halvt år med negativ rente.
Det var mangelfuld rådgivning, at boligrådgiveren ikke oplyste om konsekvensen af, at lånet blev udbetalt tre dage for tidligt, især når de ikke skulle bruge pengene på dette tidspunkt. Samtidig fremgår det af de dokumenter, de modtog ved optagelse af lånet, at "Perioden mellem refinansieringer er 5 år", og "Lånets rente ved første refinansiering dækker perioden 1. oktober 2026 til 30. september 2031".
I de fremlagte bilag fremgår refinansiering hvert femte år rigtig mange gange, selvfølgelig sammen med andre datoer, men når man bliver tildelt en boligrådgiver af banken i stedet for ens bankrådgiver, må man forvente, at der bliver rådgivet korrekt om boligkøb, om både fordele og ulemper.
Lånene blev udbetalt tre dage tidligere end forudsat, hvilket reelt har medført, at lånets løbetid er reduceret til ca. 4,5 år på trods af, at der i de underskrevne dokumenter flere steder fremgår, at lånet er med refinansiering hvert femte år og med 30 års løbetid. Det fremgår af byggebudget fra februar 2021, at overtagelsen hele tiden havde været planlagt til den 1. oktober 2021, men boligrådgiveren valgte at sætte udbetalingen tre dage før, så man var sikker på at pengene var på kontoen til aftalt tid. Under opførelsen af deres nye hus boede de i deres sommerhus, så overtagelsesdatoen var ikke vigtig for dem.
De blev ikke korrekt informeret af boligrådgiveren om tidspunktet for udbetalingen og konsekvenserne heraf. Der blev ikke præsenteret alternative løsninger eller tydeligt advaret mod risikoen ved den valgte løsning. Som kunde havde han en berettiget forventning om at modtage korrekt, fyldestgørende og loyal rådgivning, så han kunne træffe en informeret beslutning. Dette er ikke sket.
De har ikke fået en nøjagtig udregning af merudgiften i de seks måneder, som deres F5-lån er blevet afkortet, men de havde en negativ rente på -0,08 % og renten på et F5-lån med afdragsfrihed ser i dag ud til at være 2,66 %, hvilket betyder en forskel på 2,74 % af 2.800.000 kr. Dette giver en forskel på 38.360 kr. på seks måneder.
Banken begik flere fejl i forbindelse med rådgivningen, blandt andet blev en del af lånet optaget i deres sommerhus for at opnå en lav bidragssats. Dette lån blev efterfølgende slettet og optaget i deres nye hus til en højere bidragssats end aftalt, da der ikke kunne laves afdragsfrihed i sommerhuset som aftalt. Udover fejlen med tinglysning af afdragsfri lån i sommerhuset, som ikke var muligt, blev de også bedt om at underskrive lånedokumenter med forkert rente. De underskrev selvfølgelig dokumentet i tillid til, at de kunne stole på de indgåede aftaler med banken.
Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende.
Udbetalingsdagen for rentetilpasningslånene var aftalt allerede ved oprettelse af byggekontoen tilbage i marts 2021. Udbetalingsdagen var udtrykkelig nævnt i de efterfølgende aftaler med klageren, herunder i aftale om konverteringssikring, lånetilbuddene, bankens e-mail af 21. september 2021, rådgivningsreferaterne af 21. september 2021, og aftaler om udbetaling af lån. Der foreligger således en klar og entydig aftale om, at rentetilpasningslånene skulle udbetales den 28. september 2021.
I klagerens egen sagsfremstilling fremgår, at klageren på et møde i september 2021 fik oplyst, at rådgiveren ville sætte udbetalingen til den 28. september 2021 for at sikre, at midlerne er til rådighed ved indflytning den 1. oktober 2021, uden at rådgiveren oplyser om udbetalingsdagens betydning for refinansieringstidspunktet. Det er ikke muligt for banken at afdække, hvad der blev sagt på mødet i september 2021, men banken har utvivlsomt forud for klagerens optagelse af rentetilpasningslånene skriftligt oplyst klageren om udbetalingsdagens betydning for refinansieringstidspunktet i rådgivningsreferaterne af 21. september 2021, fremlagt af klageren, og i informationsarket (ESIS) og amortiseringsplanen vedlagt lånetilbuddene.
På rådgivningstidspunkt i september 2021 var det ikke muligt for banken eller klageren at forudsige renten fem år frem i tiden, og om klageren ville opnå en økonomisk fordel ved, at lånet skulle refinansieres efter fem år frem for 4,5 år, hvorfor klageren ikke har lidt et erstatningsberettiget påregneligt tab.
Refinansieringstidspunktet blev oplyst til klageren i låneafregningerne af 27. september 2021 med fremhævelse af datoen 1. april 2026 med fed skrift. Klageren havde således den 27. september 2021 kendskab til datoen for lånenes refinansiering. Et eventuelt erstatningskrav, som klageren måtte støtte på påstået mangelfuld rådgivning om refinansieringstidspunktet i september 2021 er forældet, da der er forløbet mere end tre år fra rådgivningstidspunktet og den 27. september 2021, hvor klageren modtog oplysninger om datoen for lånenes refinansiering.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og hans ægtefælle, H, var kunder i Nordea Danmark.
I 2021 solgte klageren og H deres bolig med overtagelse den 1. maj 2021 og et salgsprovenu på 1.500.000 kr. Parret ønskede at bygge et nyt hus på en grund. Banken godkendte parret til finansiering af grundkøb og byggeri af et hus på grunden. Parrets egenfinansiering og salgsprovenuet fra deres tidligere bolig indgik i finansieringen.
Den resterende del af finansieringen blev tilvejebragt ved bankens formidling af to F5-realkreditlån på henholdsvis 2.150.000 kr. og 555.000 kr. med afdragsfrihed. Lånene blev rentesikret den 6. august 2021 og blev udbetalt den 28. september 2021. Lånene blev refinansieret den 1. april 2026.
Klageren har anført, at han og H skal stilles som om refinansieringen først var sket pr. 1. oktober 2026.
Ankenævnet finder, at F5-lånene blev rentetilpasset i henhold til låneaftalen. Ankenævnet har herved lagt vægt på, at det fremgik af lånetilbuddenes informationsark og rådgivningsreferaterne, at lån udbetalt i perioden 1. april - 30. september skulle refinansieres den 1. april. Ankenævnet har endvidere lagt vægt på, at udbetalingsdagen den 28. september 2021 fremgik af aftalerne om rentesikring af 6. august 2021, af byggekontokontrakten, af lånetilbuddene og disses amortiseringstabeller, af bankens e-mail af 21. september 2021 til klageren og af rådgivningsreferaterne, og at dato for første refinansiering var angivet til den 1. april 2026 i realkreditinstituttets låneafregning til klageren af 27. september 2021. Den omstændighed, at udbetalingsdag og refinansieringsdag var angivet til den 1. oktober 2021 og den 1. oktober 2026 i amortiseringsplaner af 21. september 2021, kan ikke føre til andet resultat.
Ankenævnet finder, at der ikke er grundlag for at fastslå, at banken som følge af mangelfuld eller vildledende rådgivning har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren.
Det følger af forældelseslovens § 3, stk. 1, at erstatningskrav baseret på rådgivningsansvar forældes efter tre år regnet fra rådgivningstidspunktet. Efter forældelseslovens § 3, stk. 2, skal forældelsesfristen, hvis fordringshaveren er ubekendt med kravet, regnes fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab til kravet. Ankenævnet finder, at klageren ved modtagelse af låneafregningerne af 27. september 2021, hvori datoen for lånenes refinansiering var angivet, havde eller burde have haft det fornødne kendskab til at rejse et erstatningskrav. Ankenævnet finder derfor, at et eventuelt krav vedrørende mangelfuld rådgivning var forældet efter den treårige forældelsesfrist den 29. december 2025, hvor klageren indgav klagen over banken til Ankenævnet.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.