Klage fra køber mod sælgers pengeinstitut vedrørende ekspeditionstid for omprioritering. Afvisning, bevis.
| Sagsnummer: | 96 /1995 |
| Dato: | 08-01-1996 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Bjarne Lau Pedersen, Lars Pedersen, Mette Reissmann, Erik Sevaldsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - ejerskifte
Afvisning - kundeforhold § 2, stk. 3 |
| Ledetekst: | Klage fra køber mod sælgers pengeinstitut vedrørende ekspeditionstid for omprioritering. Afvisning, bevis. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Ved købsaftale underskrevet af parterne henholdsvis 4. og 7. februar 1994 købte klagerne en fast ejendom. Overtagelsesdagen var den 18. februar 1994. Købesummen på 695.000 kr. skulle berigtiges ved optagelse af et 30-årigt kontantlån på 543.000 kr. i Realkredit Danmark og udstedelse af et sælgerpantebrev på 110.000 kr., medens 30.000 kr. skulle deponeres hos ejendomsmægleren og 12.000 kr. i indklagedes Næstved afdeling. Købsaftalen indeholdt en reguleringsbestemmelse, hvoraf bl.a. fremgår:
"Køber er berettiget til at træde tilbage fra handelen, såfremt 1. års bruttoydelse på tilbudstidspunktet på samtlige prioriteter stiger med mere end 5%. Dette gælder dog ikke, hvis sælger senest 8 hverdage efter, at ophævelsen er kommet til ejendomsmæglerens kundskab, stiller køber således, at ydelsen i pkt. 14 alene stiger med de nævnte 5%.
..........
Køber er berettiget til at fordre, at sælger for købers regning indgår fastrenteaftale for at fastholde den anslåede ydelse. Sælger er berettiget til at bestemme udbetalingstidspunktet før overtagelsesdagen mod at betale renterne. Efter overtagelsesdagen skal hjemtagelsen finde sted uden ugrundet ophold."
Ejerskiftelånet skulle hjemtages af indklagedes Næstved afdeling, der var sælgers pengeinstitut. Den 16. februar 1994 modtog afdelingen fra ejendomsmægleren kopi af købsaftalen. Lånetilbud af 22. februar 1994 blev af Realkredit Danmark sendt til ejendomsmægleren og blev ifølge den berigtigende advokat herefter sendt til afdelingen.
Om sagens ekspedition har indklagede oplyst, at sælgeren af ejendommen på salgstidspunktet arbejdede i Israel og først kom til Danmark i begyndelsen af april 1994. Afdelingen meddelte i perioden fra den 18. februar til den 1. marts 1994 ejendomsmægleren, at lånesagen efter aftale med sælger var udsat til slutningen af marts måned. Sælgeren underskrev den 28. marts 1994 diverse dokumenter i forbindelse med ejerskiftet, og disse blev den 5. april 1994 sendt til tinglysning. Efter at afdelingen den 20. april 1994 havde modtaget pantebrevet retur fra tinglysningskontoret, anmodede man den berigtigende advokat om instruktion om, hvorvidt lånet skulle udbetales og i bekræftende fald med hvilke underliggende obligationer. Den 19. maj 1994 rykkede afdelingen advokaten for instruktion. Afdelingen modtog den 20. maj 1994 skrivelse fra den berigtigende advokat, hvori denne bl.a. ønskede oplysning om kurs og ydelse på det nu foreslåede lån. Dette blev meddelt telefonisk. Den 26. maj 1994 meddelte afdelingen advokaten, at lånet ville blive hjemtaget på basis af 6% obligationer. Ved skrivelse af samme dag meddelte advokaten, at det var klagerens opfattelse, at lånet ikke var hjemtaget uden ugrundet ophold efter overtagelsesdagen den 18. februar 1994, og at klagerne ønskede at blive holdt skadesløs for kurstab opstået på baggrund af dette forhold. Dette afviste afdelingen.
Ejerskiftelånet blev hjemtaget den 31. maj 1994.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale en erstatning på 94.053,93 kr. samt renter heraf med 9,48% fra overtagelsesdagen den 18. februar 1994, til betaling sker.
Indklagede har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.
Klagerne har anført, at det af skødet og sælgerpantebrevet fremgår, at disse dokumenter er underskrevet den 18. februar 1994, men først lyst den 9. juni 1994, på grund af at ejerskiftelånet ikke blev hjemtaget før den 31. maj 1994. Den præjudicerende pantegæld er først aflyst herefter. Som følge af indklagedes lange ekspeditionstid er de påført tab, idet den kvartårlige ydelse er forøget fra 11.904 kr. til 13.598,35 kr. Den 22. februar 1994, hvor lånetilbudet forelå, var kursen på kontantlånsobligationer 89,05, mens kursen den 31. maj var 77,15. Indklagede burde omgående have meddelt den berigtigende advokat, at man ikke var i stand til umiddelbart at hjemtage ejerskiftelånet, således at klagerne eventuelt kunne have valgt at foretage kurssikring. Indklagede rettede imidlertid først den 19. april 1994 henvendelse til den berigtigende advokat. Ankenævnet må kunne behandle sagen, idet indklagede har påtaget sig at hjemtage ejerskiftelånet.
Indklagede har for så vidt angår afvisningspåstanden anført, at man ikke var pengeinstitut for klagerne. Da der ikke ligger en rådgivningssituation fra sælgers pengeinstitut til køber, bør klagerne søge erstatning for manglende rådgivning hos deres pengeinstitut eller hos deres advokat.
For så vidt angår frifindelsespåstanden har indklagede anført, at rollerne i ejendomshandler øst for Store Bælt fordeles således, at berigtigende advokat og købers pengeinstitut udgør rådgivere for køber. Ejendomsmægler og sælgers egen advokat udgør sælgers rådgivere. Der ligger sædvanligvis ikke en rådgivende funktion for sælgers pengeinstitut til køber. Sælger rådfører sig ligeledes ikke med købers pengeinstitut i spørgsmål om kurssikring og kurskontrakter. Man bør derfor ikke som sælgers rådgiver gøres ansvarlig for rådgivning af køberen. Klagerne kunne selv i eget pengeinstitut eller hos deres advokat have rådført sig om eventuel kurssikring. Det fremgår af købsaftalen, at klagerne kunne fordre, at sælger for klagernes regning kunne indgå fastrenteaftale. Klagerne og deres advokat forholdt sig passiv med hensyn til fastlåsning af kurserne. Da hverken klagerne eller advokaten kontaktede indklagede med henblik på instruktion om lånets udbetaling, kan konsekvenserne af den ugunstige kursudvikling ikke gøre indklagede erstatningsansvarlig.
Ankenævnets bemærkninger:
Klagen angår indklagedes medvirken ved hjemtagelse af et ejerskiftelån i forbindelse med en ejendomshandel. Selvom et egentligt kundeforhold med heraf følgende rådgivningsforpligtelse alene bestod mellem indklagede og sælgerne, findes det krav, klagerne i deres egenskab af købere har gjort gældende mod indklagede, at være omfattet af Ankenævnets kompetence.
Ankenævnet finder, at det måtte påhvile indklagede at orientere klagerne om, at lånesagen efter aftale med sælgeren blev udsat til slutningen af marts måned 1994, således at klagerne kunne have taget stilling til, om de på denne baggrund ønskede kurssikring foretaget. Ankenævnet lægger som ubestridt til grund, at indklagede på et tidspunkt mellem den 18. januar og den 1. marts 1994 gav en sådan underretning til den medvirkende ejendomsmægler og indklagede findes således at have opfyldt sin forpligtelse.
Indklagede har anført, at man, da betingelserne for udbetaling af lånet var opfyldt den 20. april 1994, anmodede den berigtigende advokat om instruktion for lånets udbetaling uden at modtage en sådan, hvorfor lånet blev hjemtaget den 31. maj 1994. Advokaten har oplyst, at han tilkendegav, at hjemtagelse skulle ske i overensstemmelse med købsaftalens vilkår. En stillingtagen til spørgsmålet om, hvorvidt der måtte påhvile indklagede erstatningsansvar over for klagerne for det kurstab, de led som følge af forsinkelsen med hjemtagelsen af lånet, findes på denne baggrund at ville forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1.
Som følge heraf
Ankenævnet kan ikke behandle denne klage. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.