| Sagsnummer: | 285/2021 |
| Dato: | 08-02-2022 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Mette Lindekvist Højsgaard, Kritte Sand Nielsen, Lisbeth Baastrup Burgaard, Kim Korup Eriksen |
| Klageemne: | Udlån - rente Rådgivning - låneoptagelse m.v. Rente - udlån |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning ved omlægning af prioritetslån og realkreditlån i 2012 og omlægning af realkreditlån i 2019. Indsigelse mod rente på prioritetslån. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning ved omlægning af prioritetslån og realkreditlån i 2012 og omlægning af realkreditlån i 2019. Indsigelse mod rente på prioritetslån.
Sagens omstændigheder
Klageren, der er født i 1955, blev kunde i Nordea Danmark i 2009 i forbindelse med, at Nordea Danmark overtog størstedelen af Fionia Banks kunder.
I 2012 omlagde klageren sine lån og optog et 30-årigt, 3,5 % fastforrentet obligationslån med afdrag og en hovedstol på 407.000 kr. i Nordea Kredit, og en 30-årig ”Nordea Prioritet, Boligkøb” (prioritetslånet) på 150.000 kr. med afdragsfrihed i 10 år og en rente på 6,45 % p.a.
Klageren underskrev den 21. juni og 20. juli 2012 erklæringer vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom for realkreditlånet og prioritetslånet. Af erklæringen vedrørende realkreditlånet fremgik, at klagerens erfaring med at optage lignende lån var middel, at han lagde vægt på en fast ydelse/rente, og at lånets nettoydelse var beregnet til 1.634 kr. pr. måned første år. Som alternativ til det valgte lån var angivet et lån med renteloft og afdrag.
Af erklæringen vedrørende prioritetslånet fremgik, at klagerens erfaring med at optage lignende lån var lille, at han lagde vægt på den fleksibilitet, som prioritetslånet gav i forhold til udvikling i restgælden, og at lånets nettoydelse var beregnet til 519 kr. pr. måned første år. Som alternativ til det valgte lån var angivet et ejerskiftelån på 151.000 kr. med afdrag og en variabel rente på for tiden 10,5 % p.a.
Den 24. juli 2012 underskrev klageren en aftale om ”Nordea Prioritet, Boligkøb” (prioritetslånet), der omfattede en udlånskonto og en indlånskonto. Af aftalen fremgik, at indlånsrenten fulgte udlånsrenten for den del af indeståendet, der modsvaredes af gælden, så der kun skulle betales rente af forskellen mellem ind- og udlånssaldoen, og at renten var variabel, for tiden 6,45 % p.a.
I 2019 omlagde klageren sit realkreditlån til et 22,5 årigt, 0,5 % fastforrentet obligationslån på 367.000 kr. med afdrag. Af ”Tjek- og rådgivningsskema” af 7. oktober 2019 med erklæring vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom fremgik blandt andet, at klagerens erfaring med at optage lån var lille, at han lagde vægt på en fast ydelse/rente, og at hans indtægt over de næste tre til fem år ville være uændret. Som alternativ til det valgte lån var angivet et kortrentelån med afdrag og en rente på -0,37 % p.a.
I starten af 2021 rejste en repræsentant på vegne klageren indsigelse mod bankens rådgivning. I brev til banken af 7. maj 2021 rejste klageren blandt andet krav om, at banken skulle nedskrive prioritetslånet med 45.000-115.000 kr. Den 9. juni 2021 tilbød banken en godtgørelse på 8.908,80 kr. og en rabat på 6.500 kr., såfremt klageren ønskede at omlægge sine lån med forhøjelse af realkreditlånet til 420.000 kr. og tilsvarende nedbringelse af prioritetslånet. Klageren afviste forslaget, og bankens tilbud var derefter bortfaldet.
Parternes påstande
Den 21. juni 2021 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal nedskrive prioritetslånet med 45.000-115.000 kr., nedsætte renten på prioritetslånet, kompensere for øgede renteudgifter ved manglende omlægning af prioritetslånet til realkreditlån i 2019, tilbagebetale omkostningerne ved låneomlægningen i 2019 og medvirke til, at realkreditlånet forhøjes mest muligt uden omkostninger for ham, så prioritetslånet kan nedbringes tilsvarende.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren, der er repræsenteret af en repræsentant i klagesagen, har blandt andet anført, at bankens rådgivning var mangelfuld. Rådgivningen tilgodeså ikke hans interesser, men alene bankens. Der var tale om udnyttelse af en svag bankkunde. Han gik ud af 7. klasse og har siden arbejdet som ufaglært. Han har ikke kompetencer, forståelse eller viden inden for de finansielle område. Banken har anført, at han underskrev dokumenter om lånene. Dette betød ikke, at han forstod aftalerne. Banken har ikke ydet rådgivning på hans niveau. Han havde ikke ressourcer eller kompetence til at klage over bankens rådgivning. Han stolede på, at bankens rådgivning var i hans interesse. Af erklæringerne fra 2012 vedrørende prioritetslånet og fra 2019 vedrørende omlægningen fremgik blandt andet, at hans erfaring med at optage lignende lån var lille.
Banken vidste, at han ønskede tryghed i sin økonomi. Alligevel valgte banken både i 2012 og 2019 kun at fremvise ét lån med fast rente. Det alternative lån, som banken valgte, var variabelt forrentet, og dermed ikke et relevant alternativ i forhold til hans ønsker.
Banken rådgav ikke om de relevante produkter på markedet. Banken udnyttede hans manglende viden ved at tilbyde ham et dyrt prioritetslån. Bankens tilbudte lånesammensætning med et realkreditlån med afdrag og en rente på 3,5 % og et dyrt banklån med 10 års afdragsfrihed med en rente på 6,45 %, giver ikke mening. Banken burde have oplyst ham om muligheden for realkreditlån med afdragsfrihed både i 2012 og 2019 og prioritetslånet med afdrag. Han var ikke bekendt med dette.
Han har ikke haft fordel af at have et prioritetslån på 150.000 kr. Han har haft langt flere renteomkostninger end nødvendigt og har ikke kunnet udnytte afdragsfriheden på dette lån. Banken har anført, at han har haft indeståender af varierende størrelse på indlånskontoen og kun betalt rente af forskellen. I perioden fra 2012 til 2016 har der stået mellem 5.000 kr. og 37.000 kr., og fra 2017 til juni 2021 har der en meget kort periode i 2018 stået op til 59.000 kr. Han har ikke haft et indestående, der kan forsvare, at han fik et afdragsfrit prioritetslån.
Bankens rådgivning i 2012 tog ikke hensyn til, at han skulle på pension i 2021. Banken burde have tilbudt et banklån med afdrag fra start, mens han var på arbejdsmarkedet. Lånesammensætningen i 2012, hvor hans udgifter ville stige ved udløb af afdragsfriheden i 2022, er et udtryk for direkte vildledende og dårlig rådgivning. Rådgivningen indeholdt ikke en realistisk plan for afvikling af lån. Banken burde have lagt en plan, ved f.eks. at have givet ham ti års afdragsfrihed på realkreditlånet i 2012 og afdrag på prioritetslånet over 10 år.
Ved låneomlægningen i 2019 fravalgte banken bevidst at se på, om prioritetslånet kunne lægges helt eller delvist ind under det billigere realkreditlån. Han spurgte til banklånet og fik direkte oplyst af banken, at han ikke skulle tænke på det, da der var afdragsfrihed på lånet, og da afdragsfriheden med sikkerhed kunne forlænges. Det var alene i bankens favør og på ingen måder i hans interesse at bibeholde et afdragsfrit lån med en rente på 6,45 %. Banken burde endvidere have undersøgt muligheden for at begynde at afdrage på det dyre banklån frem for det billige realkreditlån eller at nedsætte renten på det dyre banklån. Det var endvidere dårlig rådgivning, at banken først tog fat i ham i 2019 for at omlægge til et billigere realkreditlån. Han betalte 13.000 kr. for en rådgivning, der alene var i bankens favør.
Banken har handlet i strid med en række bestemmelser i bekendtgørelse om god skik for finansielle virksomheder, herunder §§ 3, 4, 8, 11
Den faste rente på 6,45 % på prioritetslånet er urimeligt høj. Renten på boliglån ligger omkring 3,5 % på nuværende tidspunkt. Han har haft et banklån med en fast rente siden 1999 og har betalt over 212.000 kr. på lånet.
Først efter at have klaget over rådgivningen, fik han tilbudt den lånesammensætning med ti års afdragsfrihed på realkreditlånet, som han burde have haft allerede i 2012 og ikke mindst i 2019. På et telefonmøde i marts 2021 med hans repræsentant tilkendegav medarbejderen i banken tydeligt, at banken ikke havde ydet korrekt rådgivning i 2012, herunder at der skulle afdrages på det billige lån først, og at hun var uforstående overfor, at banken ikke i 2019 havde set på en eventuel sammenlægning af de to lån.
Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende.
Klageren blev i 2012 rådgivet af banken i forbindelse med omlægning af lån, herunder om alternative muligheder for finansiering. Klageren valgte på baggrund af denne rådgivning at optage en ”Nordea Prioritet, Boligkøb” med afdragsfrihed de første 10 år, jævnfør de af klageren underskrevne erklæringer.
Et eventuelt krav, som klageren måtte støtte på påstået mangelfuld rådgivning i 2012, er forældet, da der ved klagens indlevering til Ankenævnet var forløbet mere end tre år fra rådgivningstidspunktet.
Banken var ikke forpligtet til at rådgive klageren om mulighederne for helt eller delvis omlægning af prioritetslånet til realkreditbelåning i forbindelse med omlægningen i 2019.
Klagerens udsagn om, at han generelt ikke har forstået bankens rådgivning, herunder at han i 2012 og 2019 ikke kunne gennemskue Tjek- og rådgivningsskemaer med erklæringer vedrørende rådgivning, er udokumenteret. Klageren har aldrig givet banken indtryk af, at han ikke forstod det, som banken rådgav ham om eller de aftaler, som han indgik med banken og Nordea Kredit. Det er uomtvistet, at klageren ikke var i en tilstand, som beskrevet i værgemålslovens § 46, da han underskrev dokumenterne.
Banken har overholdt gældende regler. Klagerens hentydninger om bankens hensigter står for klagerens egen regning.
Det er i dag uvist, om om der i 2019 havde været mulighed for at optage yderligere realkreditlån. Banken har imidlertid heller ikke i den forbindelse handlet ansvarspådragende.
Den faste rente på prioritetslånet, som er en efterfinansiering, i klagerens ejendom, er rimelig.
Klageren har ikke lidt et erstatningsberettiget tab. Klageren har igennem årene haft indestående på indlånskontoen af varierende størrelse, og klageren har kun betalt rente af forskellen mellem indlånssaldoen på indlånskontoen og udlånssaldoen på lånet.
Banken tilbød den 9. juni 2021 på baggrund af en række antagelser, herunder en estimeret belåningsvurdering på tidspunktet for klagerens omlægning af realkreditlånet i 2019, at stille klageren, som om muligheden for delvis omlægning af prioritetslånet havde været til stede. Denne løsning accepterede klageren imidlertid ikke, og bankens tilbud er derfor bortfaldet.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Nordea Danmark.
I 2012 omlagde klageren sine boliglån og optog et 30-årigt 3,5 % fastforrentet obligationslån på 407.000 kr. med afdrag i Nordea Kredit og en 30-årig ”Nordea Prioritet, Boligkøb” (prioritetslånet) på 150.000 kr. med afdragsfrihed i 10 år og en rente på 6,45 % p.a.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at bankens rådgivning i forbindelse med låneomlægningen i 2012 var ansvarspådragende. Ankenævnet har herved lagt vægt på indholdet af dokumenterne om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom for realkreditlånet og prioritetslånet, som klageren underskrev.
I 2019 omlagde klageren sit realkreditlån til et 22,5 årigt 0,5 % fastforrentet obligationslån på 367.000 kr. med afdrag.
Tre medlemmer - Vibeke Rønne, Lisbeth Baastrup Burgaard og Kim Korup Eriksen - udtaler:
Uden dokumentation for andet lægger vi til grund, at såvel obligationslånet som prioritetslånet lå inden for 80 % af ejendommens værdi i 2012, og at ejendommens værdi ikke var faldet fra 2012 til 2019.
Banken har fremlagt skema af 7. oktober 2019 vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom. Banken har ikke fremlagt dokumentation for, at den i forbindelse med omlægningen af obligationslånet i 2019 inddrog klagerens prioritetslån og klagerens øvrige økonomiske forhold i sin rådgivning, og om banken herunder tog stilling til, om klageren fortsat havde brug for den fleksibilitet, som prioritetslånet indebar. På den baggrund finder vi, at bankens rådgivning i 2019 var utilstrækkelig, jf. § 17 i den dagældende bekendtgørelse nr. 1581 af 17. december 2018 om god skik for boligkredit.
Da banken således har handlet ansvarspådragende finder vi, at banken skal stille klageren, herunder rente- og omkostningsmæssigt, som om prioritetslånet i 2019 var blevet omlagt til et 22,5 årigt 0,5 % fastforrentet obligationslån med afdragsfrihed i 10 år.
Klageren får i øvrigt ikke medhold i klagen.
To medlemmer - Mette Lindekvist Højsgaard og Kritte Sand Nielsen - udtaler:
Banken har ved det fremlagte skema af 7. oktober 2019 vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom dokumenteret, at der er ydet rådgivning i forbindelse med låneomlægningen i 2019. Der foreligger ikke oplysninger, der be- eller afkræfter, om banken i sin rådgivning forsømte at indhente de nødvendige oplysninger om låntagerens personlige og finansielle situation samt låntagerens præferencer og målsætninger, jf. § 17 i den dagældende bekendtgørelse nr. 1581 af 17. december 2018 om god skik for boligkredit.
Vi finder, at det kun vil være muligt at træffe afgørelse i sagen, herunder om bankens rådgivning var mangelfuld, efter at parterne har afgivet mundtlige forklaringer. Dette vil kræve en bevisførelse, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene. Vi stemmer derfor for, at sagen må afvises, jf. § 5, stk. 3, nr. 4 i Ankenævnets vedtægter.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Ankenævnets afgørelse
Nordea Danmark skal inden 30 dage stille klageren som anført ovenfor.
Klageren får klagegebyret tilbage.