| Sagsnummer: | 62a/2006 |
| Dato: | 04-07-2006 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Hans Daugaard, Peter Stig Hansen, Lotte Aajkær Jensen, Ole Jørgensen |
| Klageemne: | Formalitetsafgørelse - ankenævnets kompetence |
| Ledetekst: | Spørgsmål om klage er omfattet af Ankenævnets kompetence. |
| Indklagede: | Helgenæs Sparekasse |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning.
Denne klage vedrører indklagedes mulige krav på et møde- og ekspeditionsgebyr i forbindelse med klagernes ejendomshandel og spørgsmålet om, hvorvidt klagen vedrører et kundeforhold omfattet af Ankenævnets kompetence.
Sagens omstændigheder.
På en tvangsauktion den 7. januar 2004 overtog indklagede en fast ejendom for et bud på 855.000 kr.
Klagerne M og H, der er ægtefæller, underskrev den 10. maj 2004 en erklæring om køb af ejendommen for en kontantpris på 1.202.000 kr. med overtagelse den 1. juli 2004.
Den 12. august 2004 underskrev klagerne et gældsbrev til indklagede, hvorefter de med virkning fra 1. juli 2004 erkendte at skylde indklagede 1.202.000 kr. Af gældsbrevet fremgår i øvrigt bl.a.:
"…
Skyldbeløbet relaterer sig til opfyldelse af det af [klagerne] af 10. maj 2004 afgivne kontantpristilbud - jf. vedhæftede -, kr. 1.202.000,00, på erhvervelse den 1. juli 2004 af ejendommen [adresse], hvilken ejendom [indklagede] overtog på tvangsauktion den 7. januar 2004.
Skyldbeløbet, kr. 1.202.000,00, forrentes fra 1. juli 2004 at regne med den af Danmarks Nationalbank fastsatte diskonto med et tillæg på 5% p.a. - p.t. 7% p.a.
Såvel debitorerne som [indklagede] har ret til, når som helst og uden varsel, at opsige gældsbrevet mod betaling/opkrævning af det skyldige beløb, herunder påløbne renter og omkostninger.
Dette gældsbrev kan tjene som grundlag for tvangsfuldbyrdelse, jfr. retsplejelovens § 478, stk. 1, nr. 4.
Vi er bekendt med og har modtaget [indklagedes] "Almindelige bestemmelser for lån og kreditter", som vi accepterer som en del af gældsbrevets vilkår.
…"
To kautionister påtog sig selvskyldnerkautionen for gælden.
Henholdsvis den 29. august 2004 og den 30. september 2004 underskrev klagerne og indklagede endeligt skøde vedrørende ejendomsoverdragelsen.
Klagerne har anført, at de ikke kunne godkendes som debitorer i et realkreditinstitut, hvilket var baggrunden for udfærdigelsen af gældsbrevet. Skødet blev ikke sendt til tinglysning. Gældsbrevet blev misligholdt, og der blev indledt fogedsag mod de to kautionister. I 2005 tilbød H's forældre, F, at overtage ejendommen for en købesum svarende til indklagedes tilgodehavende hos dem. I denne forbindelse skulle auktionsskødet til indklagede tinglyses, ligesom der skulle gennemføres en overdragelse ved tinglyst skøde fra indklagede til dem og fra dem til F.
Ved skrivelse af 15. juli 2005 til F opgjorde indklagedes advokat sit tilgodehavende i forbindelse med sagen til 47.065,83 kr., fordelt med 36.625 kr. til salær og 10.440,83 kr. til dækning af positive udgifter.
Ved skrivelse af 12. august 2005 til F's advokat opgjorde indklagede sin samlede fordring på klagerne således:
"- | gældsbrevets hovedstol | kr. | 1.202.000,00 |
+ | renter for perioden 1/7-2004 - 15/7/2005 beregnet af den i gældsbrevet angivne rentesats med månedlig tilskrivning | kr. | 90.408,40 |
+ | diverse udlæg til ejendomsskat, Tryg Villaforsikring samt Reno Djurs betalt af sparekassen i perioden 1/7-04 - 15/7/05 | kr. | 9.610,92 |
+ | renter for manglende betaling af påløbne renter samt for udlæg - jf. ovenfor angivne beløb | kr. | 6.556,08 |
+ | ekspeditions- og mødegebyrer for aktiv deltagelse i adskillige tiltag, møder etc. for inddrivelse af [indklagedes] tilgodehavende - opgjort til | kr. | 21.500,00 |
Totalt opgjort tilgodehavende pr. 15. juli 2005 | kr. | 1.330.075,40 |
hvortil tillægges forrentning - p.t. 7% p.a. - at regne fra 15. juli 2005 til betaling finder sted - i henhold til [indklagedes advokats] brev af 15. juli 2005."
Ved skrivelse af 18. august 2005 til F's advokat opgjorde indklagede sit tilgodehavende pr. den 1. september 2005 således:
"… | |||
- | tilgodehavende pr. 15. juli 2005 opgjort til | kr. | 1.330.075,40 |
+ | renter i perioden 15/7 - 1/9 2005 | kr. | 11.637,50 |
+ | refusion af villaforsikring TRYG (9/12 af kr. 4.722,25 (jf. vedlagte)) | kr. | 3.541,70 |
- | ½ afgift til skøde | kr. | 4.350,00 |
I alt | kr. | 1.340.904,60 | |
…" |
Ved skøde af 24. august 2005 solgte klagerne ejendommen til F pr. den 1. september 2005 for en købesum på 1.396.670,43 kr., som i henhold til særskilt aftale skulle deponeres hos indklagede.
Den 31. august 2005 sendte F's advokat 47.065,83 kr. til indklagedes advokat og 1.340.904,60 kr. til indklagede betinget af tinglyst anmærkningsfrit endeligt skøde på restancefri ejendom til klagerne. Endvidere blev det forudsat, at kautionisterne blev frigjort for deres forpligtelser. I forhold til indklagede blev der taget forbehold om at tilbagesøge møde- og ekspeditionsgebyret på 21.500 kr., jf. indklagedes opgørelse af 12. august 2005. Endvidere blev det forudsat, at indklagede selv betalte afgiften for tinglysningen af indklagedes adkomst til ejendommen i henhold til auktionsskøde.
Ved skrivelse af 2. september 2005 til F's advokat meddelte indklagede, at forbeholdene ikke kunne accepteres, og at ejendomshandelen ikke kunne fremmes, så længe der eksisterede uafklarede forhold.
Den 3. januar 2006 indgav F en klage over indklagede til Ankenævnet med påstand om tilbagebetaling af møde- og ekspeditionsgebyret på 21.500 kr. og tinglysningsafgift på auktionsskødet, 7.300 kr.
Ved skrivelse af 8. februar 2006 blev klagen afvist af Ankenævnets sekretariat, idet klagen ikke vedrørte et kundeforhold mellem F og indklagede men vilkårene for F's køb af en ejendom.
Parternes påstande.
Den 1. marts 2006 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal tilbagebetale møde- og ekspeditionsgebyret på 21.500 kr.
Indklagede har nedlagt påstand om afvisning.
Parternes argumenter.
Klagerne har anført, at købesummen på ejendommen ved salget til F var baseret på indklagedes tilgodehavende hos dem.
Ved opgørelsen af tilgodehavendet beregnede indklagede sig et møde- og ekspeditionsgebyr på 21.500 kr.
Med F's overtagelse af ejendommen opnåede indklagede fuld dækning for gælden på 1.202.000 kr., renter og diverse udlæg, og det var urimeligt, at indklagede herudover beregnede sig et gebyr på 21.500 kr.
Der var ikke noget grundlag for at opkræve gebyret. Tværtimod blev indklagede med den etablerede ordning hjulpet ud af en "kattepine".
Indklagede har anført, at klagen ikke vedrører et kundeforhold mellem klagerne og indklagede men indklagedes salg af en fast ejendom. Sagen bør derfor afvises af Ankenævnet.
For så vidt angår kontoudskriften vedrørende gældsbrevet på 1.202.000 kr. er der alene tale om en "skyggekonto", hvorpå der alene er foretaget posteringer, som relaterer sig til ejendomshandlen.
Ankenævnets bemærkninger og konklusion.
Ved gældsbrevet af 12. august 2004 ydede indklagede klagerne et lån til berigtigelse af købesummen i forbindelse med deres køb af den omhandlede ejendom. Klagen vedrører et gebyr, som indklagede opkrævede ved indfrielsen af lånet i forbindelse med klagernes videresalg af ejendommen.
Ankenævnet finder, at klagen vedrører et privat kundeforhold, som kan behandles af Ankenævnet.
Indklagedes påstand om afvisning tages derfor ikke til følge, og sagen udsættes herefter til behandling i realiteten.
Indklagedes afvisningspåstand tages ikke til følge, og sagen udsættes til behandling i realiteten, i første omgang på indklagedes bemærkninger herom.