| Sagsnummer: | 21601002 |
| Dato: | 24-04-2017 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Jacob Bjerre, Anna Marie Ringive, Jacob Elverum og Per Englyst |
| Klageemne: | Rådgivning - valg af lånetype/renteprocent Swapaftale |
| Ledetekst: | Aftalt bidragssats. |
| Indklagede: | Nykredit Realkredit A/S |
| Øvrige oplysninger: | |
| Realkreditinstitutter |
SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:
Efter det oplyste optog klageren, der er en andelsboligforening, i 2004 og 2005 to 30-årige afdragsfrie rentetilpasningslån hos det indklagede realkreditinstitut. Det ene lån var et F1 lån på 4.475.000 kr. med refinansiering ved udgangen af 2008, og det andet lån var et F5 lån på 4.733.000 kr. med refinansiering ved udgangen af 2009.
Af de for lånene udstedte pantebreve fremgår følgende af de særlige bestemmelser:
”Vilkår for lånet
For lånet gælder …(indklagedes)… til enhver tid gældende vedtægter, lånevilkår samt almindelige forretningsbestemmelser for udlån. Debitor har sammen med lånetilbudet modtaget et eksemplar af de på tilbudstidspunktet gældende almindelige forretningsbestemmelser for udlån.
…
Bidrag
Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af …(indklagede)… Bidragets størrelse oplyses i forbindelse med udbetaling af lånet.
Bidraget beregnes af lånets restgæld. Beregningsprincip og størrelsen af bidrag kan ændres efter …(indklagedes)… beslutning jfr. de for lånet gældende lånevilkår. Ud over denne generelle adgang forbeholder …(indklagede)… sig ret til med en måneds varsel at forhøje bidraget på nærværende lån. …(Indklagede)… kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. Meddelelse om ændringer i bidraget og/eller beregningsprincipperne herfor kan gives i en terminsopkrævning. Ændres bidraget, ændres terminsydelsen i forhold hertil.
På lån, hvor rente og evt. afdrag skal betales til …(indklagede)… før …(indklagedes)… betalinger på de obligationer, der ligger bag lånet, kan …(indklagede)… yde debitor en rabat på bidraget. …(Indklagede)… fastsætter størrelsen af og beregningsprincippet for rabatten. …(Indklagede)… kan på et hvilket som helst tidspunkt ændre størrelsen og/eller beregningsprincippet og ophøre med at yde bidragsrabat. Rabatten kan ikke overstige bidraget på lånet. Ved ekstraordinær indfrielse af et Tilpasningslån, hvortil der er knyttet bidragsrabat, bortfalder rabatten for sidste deltermin, ligesom den rabat, som ellers blev ydet i forbindelse med lånets tidligere terminsbetalinger, skal forholdsmæssigt tilbagebetales.”
Indklagede fremsendte den 4. april 2008 følgende e-mail til andelsboligforeningen:
”Som aftalt skal jeg herved oplyse, at …(indklagede)… er indstillet på at tilbyde andelsboligforeningen en bidragssats på 0,38% ved en låneomlægning.”
Andelsboligforeningen besvarede den 7. april 2008 henvendelsen:
”Det ene lån skal jo omlægges ved det kommende årsskifte (08/09), hvor det andet lån løber videre yderligere et år. Jeg beder dig for god ordens skyld bekræfte, at bidragssatsen for begge lån reduceres ved første låneomlægning ved årsskiftet 2008/2009.”
Indklagede gav den 10. april 2008 andelsboligforeningen den ønskede bekræftelse:
”Jeg skal herved præcisere, at vi er indstillet på at ændre bidragssatsen når lånene omlægges – altså på de nye lån, hhv. i år 2009 og 2010.”
Ligeledes den 10. april 2008 sendte andelsboligforeningen følgende e-mail til indklagede:
”Jeg synes måske, i betragtning af, at vi er en del af …(indklagede)…-familien, at reduktionen burde ske på begge lån samtidigt, altså 2008/2009. Det er jo, alt andet lige, stadig et ret så stort administrationshonorar selv efter en nedsættelse til 0,38%. Som runde tal næsten kr. 3.000/md eller kr. 9.000 i kvartalet. (kr. 36.000 p.a.). Også henset til det forhold at der ingen risiko er overhovedet.”
Indklagede meddelte den 5. maj 2008 andelsboligforeningen, at indklagede var indstillet på at efterkomme foreningens ønske.
På forespørgsel fra andelsboligforeningen bekræftede indklagede den 6. maj 2008, at bidragsændringen ville ske automatisk fra årsskiftet.
Der blev den 17. november 2008 afholdt et møde mellem andelsboligforeningen og indklagede om mulighederne for en låneomlægning og/eller fastlåsning af renten ved indgåelse af en renteswap. Til brug for mødet havde indklagede udarbejdet et præsentationsmateriale.
Der blev efter det oplyste indgået en swapaftale, som andelsboligforeningen efterfølgende gentagne gange protesterede forgæves imod, herunder ved løbende at afvise at underskrive en handelsbekræftelse.
Indklagede fremsendte i december 2008 et brev til andelsboligforeningen om eventuel supplerende sikkerhedsstillelse for den negative værdi af markedsværdien på swapaftalen, som var udløst af ”den aktuelle internationale finansielle uro”, herunder med angivelse af, at foreningen ville blive kontakte om eventuelle løsningsmuligheder, herunder med eventuel hel eller delvis indbetaling af den negative markedsværdi eller eventuel nedlukning af de finansielle forretninger. Brevet blev efter det oplyste modtaget af foreningen den 13. december 2008.
Der blev den 19. december 2008 afholdt møde mellem andelsboligforeningen og indklagede, hvor situationen drøftedes, og hvor indklagede forklarede, at den renteforskel, der kunne opstå mellem F1-renten og swaprenten, kunne imødekommes ved en omlægning af F1-lånene til CIBOR3 lån, når det blev muligt at optage sådanne lån.
Indklagede sendte den 22. december 2008 et brev til foreningen om ændring af bidragssatsen til 0,50 pct. fra den 1. januar 2009.
Andelsboligforeningen fremsendte den 13. januar 2009 følgende brev til indklagedes centerdirektør:
”…(Andelsboligforeningen)… har indgået en aftale med …(indklagede)… om reduktion af bidragssatsen fra 0,65% til 0,38% p.a., jfr. vedhæftede mail korrespondance med …(indklagedes storkundechef)… Vi har nu modtaget et brev dateret den 22.12.2008, hvori bidraget forhøjes til 0,50% p.a., hvilket naturligvis er uacceptabelt, når der foreligger en skriftlig aftale på 0,38%. Som tidligere nævnt for …(storkundechefen)… var vi tilbudt 0,38% ved flytning til …(realkreditinstitut 2)… og vi har, som samarbejdspartner, spillet med helt åbne kort. Jeg har i går forespurgt …(realkreditinstitut 2)… om tilbuddet med 0,38% stadig står ved magt og det har jeg fået bekræftet at det gør det, uanset den såkaldte finanskrise. Vi skal derfor anmode om, at I står ved den aftale der er indgået.
Jeg vedhæfter forsiden af rentetilpasningen dateret den 18. dec. 2008 og ser, at den automatiske reduktion af bidraget til 0,38% endnu ikke er sket, idet der er beregnet 0,65%. Det er da godt vi selv opdager det! Endvidere er begge lån nu ændret til F5?
Jeg imødeser en fornyet bekræftelse på den aftale vi har indgået.”
Indklagedes centerdirektør besvarede den 14. januar 2009 andelsboligforeningens henvendelse:
”Indklagede er ude med forhøjelser af vores bidragssatser grundet mange af de forhold som udspringer af finanskrisen. Disse forhold var ikke kendt på tidspunktet for jeres lånehjemtagning i …(indklagede)… - ej heller da en fornyet bidragssats blev aftalt i 2008.
Vi arbejder løbende på at sikre gode priser for vores gode kunder og vurderer også fortsat, at en bidragssats på 50 pkt. er meget attraktiv for …(andelsboligforeningen)… - en sats der i øvrigt ligger meget lav i vores nye prisstruktur.
Vi ser os nødsaget til at fastholde den ændrede bidragssats.
Du er velkommen til at kontakte …(storkundechefen)… eller jeg for en uddybning af ovenstående.”
Der var i dagene herefter yderligere korrespondance mellem andelsboligforeningen og indklagedes centerdirektør om det ene af tilpasningslånene, hvor der angiveligt var sket en fejl i forbindelse med refinansiering.
Den 19. januar 2009 udarbejdede indklagede en meddelelse til foreningen om rentetilpasning af F1-lånet til en kontantrente på 5,1068 pct.
Andelsboligforeningen rykkede den 20. januar 2009 for svar på sit spørgsmål om refinansieringen, hvilket fremkom senere samme dag fra indklagede:
”Refinansieringen er pr. d. 19-1-2009 rettet i henhold til den oprindelige underskrevne refinansieringsaftale i november 2008. Bekræftelsen skulle være på vej til jer.”
Andelsboligforeningen krævede i forlængelse heraf, at indklagede gennemførte refinansieringen til den aktuelle F1 rente.
Efter yderligere e-mailkorrespondance meddelte indklagede den 21. januar 2009 andelsboligforeningen, at lånet ikke på daværende tidspunkt kunne refinansieres, men i givet fald skulle konverteres. Efter ønske fra andelsboligforeningen fremsendte indklagede endvidere en konverteringsberegning fra F1 til F1 til foreningen.
Den 24. februar 2009 skrev andelsboligforeningen til indklagede:
”Kan du lave en ny beregning på konvertering af F1 lånet kr. 4.575.000 til en F1 med den aktuelle rentesats, til brug for vores revisor. Du kan blot maile den til mig.
Jeg kan i øvrigt se at bidragssatsen stadig ikke er rettet – vil du tage hånd om det også?”
Indklagede fremsendte den 25. februar 2009 den ønskede beregning til andelsboligforeningen.
Den 26. februar 2009 bad andelsboligforeningen igen indklagede om en forklaring på bidraget, og indklagede henviste samme dag til, at bidraget som tidligere oplyst ville blive ændret til 0,50 pct., og at indklagede ville sørge for, at det blev rettet på foreningens terminsopkrævning.
I henhold til noterne til andelsboligforeningens regnskab for 2008 blev den negative værdi af swapaftalen indregnet ved opgørelsen af værdien af andelsbeviserne.
Efter det oplyste blev der den 5. maj 2009 afholdt møde mellem parterne om rådgivningen vedrørende swapaftalen og om bidragssatsen på foreningens lån.
Efter at indklagede på ny havde rykket for underskrivelse af handelsbekræftelsen vedrørende swapaftalen skrev andelsboligforeningen den 5. maj 2009 følgende til indklagede:
”Tak for et hurtigt svar. Vi har evalueret efter mødet med Jer og er af den opfattelse, at bidragssatsen bør være den aftalte 0,38%, hvorefter vi er klar med underskrifter.
Det er helt klart, at aftalen ikke kommunikeres eksternt, men udelukkende kendes af foreningen samt vores revisor.”
Senere samme dag skrev indklagede på ny til andelsboligforeningen:
”Jeg kan godt forstå, at du holder fast i de 38 pkt. som der oprindeligt aftaltes med …(storkundechefen)…, men vi er blevet overhalet indenom af en ny virkelighed – finanskrisen. Hvis vi skal under 45 pkt. skal vi have indstillet sagen til vores centrale ledelse og da jeg samtidig er bekendt med, at der er et nyt og revidereret prisblad undervejs på vores realkredit, så er det min vurdering, at prisen meget sandsynligt kan ende med at nå et slutniveau som ligger på niveau eller over det som p.t. er kommunikeret ud af …(storkundechefen)… - de 50 pkt.
Nedsættelse med 5 pkt. er 100% modsat den retning som vi går i for så vidt angår prissætningen på vores realkredit og en egentlig sammenligning med væsentlige konkurrenter på dette område, så må 7 pkt. betragtes som værende minimal bidragsforhøjelse.
Jeg vurderer at de 45 pkt. er det bedste vi kan gøre for jer i nuværende markedssituation og I vil herefter have en bidragssats som ligger i absolut laveste ende for vores realkreditpriser til A/B.”
Den 13. maj 2009 accepterede andelsboligforeningen indklagedes oplæg til bidragssats:
”Vi har nu efter svære overvejelse valgt at acceptere Jeres ”tilbud”, selvom det ikke er i overensstemmelse med det aftalte. Vi tillader os så at gå ud fra, at det som tidligere nævnt har virkning fra 1. jan. 2009 og at jeg ikke skal rykke flere gange for at det aftalte også effektueres. Vi ser frem til et behageligt samarbejde. Underskrifterne er afsendt herfra i dag.”
Den 14. maj 2009 bekræftede indklagede, at bidragsreguleringen ville ske pr. 1. januar 2009, og at der ville ske regulering for den allerede betalte første termin 2009.
Det koncernforbundne pengeinstitut rettede den 24. august 2009 henvendelse til andelsboligforeningen og bad om, at foreningen på sin konto inddækkede et overtræk på 5.592,98 kr.
Den 31. august 2009 fremsendte indklagede følgende brev til foreningen:
”Ny låntype Cibor3.
Vi skal hermed gøre opmærksom på, at det nu er muligt at tilbyde realkreditlån med Cibor3-rente. I den indgåede aftale om renteswap modtager foreningen Cibor3-rente. Det er således muligt at konvertere F1-lånet så grundfinansieringen matcher modtagerrenten på renteswappen.”
Det koncernforbundne pengeinstitut rykkede den 14. september 2009 og efterfølgende andelsboligforeningen for betaling af forfaldne rentebeløb.
Den 21. oktober 2009 rykkede andelsboligforeningen indklagede for et lånetilbud, som samme dag blev udarbejdet. Tilbuddet omhandlede omlægning af de indestående lån til et CIBOR3 obligationslån på 9.457.000 kr. med afdragsfrihed frem til udgangen af 2038.
Der var i forlængelse heraf dialog mellem foreningen og storkundechefen, herunder om omlægningslånets løbetid i forhold til løbetiden på swapaftalen og om omlægningsomkostninger. Det medførte efter det oplyste, at indklagede afgav et nyt tilbud på et lån med en løbetid på 25 år.
Der var ultimo november 2009 dialog mellem indklagede og andelsboligforeningen om den forestående refinansiering af tilpasningslånene, herunder spurgte andelsboligforeningen den 30. november 2009 indklagede, om foreningen skulle refinansiere begge tilpasningslånene til F1-lån, indtil tinglysningen af det nye lån kunne være plads. Som svar herpå sendte indklagede samme dag følgende e–mail til andelsboligforeningen:
”Jeg har forstået det sådan, at I ønsker at refinansiere begge lån til F1 – med refinansiering igen d. 31-12-2010, og igangsætte konvertering af begge lån til Cibor 3 senest ultimo 2010.
Vil du bekræfte ovennævnte.
Refinansieringsændring skal underskrives af bestyrelsen senest i dag kl. 14.”
Indklagedes Långuide pr. 1. juli 2010 indeholder følgende afsnit om bidrag:
”Bidrag
Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelse af lånet.
Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval (lånets prioritetsstilling i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen).
Belåningsintervallet fastlægges via en værdiansættelse af ejendommen ved lånoptagelsen. Belåningsintervallet fastlægges på ny ved en efterfølgende konvertering af lånet, gældsovertagelse eller relaksation. Værdiansættelse foretages af …(indklagede)… på den af …(indklagede)… valgte måde.
Bidraget beregnes som en procentdel af lånets restgæld (dvs. af kontantrestgælden for kontantlån og af obligationsrestgælden ved obligationslån).
Ændring af bidrag
Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter …(indklagedes)… beslutning.
For private kunder kan …(indklagede)… forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelse kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller i øvrigt, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af indtjeningsmæssige grunde, herunder – men ikke alene – behov for forbedring af kapitalgrundlaget.
For andre kunder kan bidraget ændres efter de regler, der fremgår af pantebrevet/låneaftalen.
…(Indklagede)… kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstekommende termin, hvis det er ønskeligt for …(indklagede)… af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde.”
Den 19. september 2010 fremsendte foreningen et brev til indklagedes centerdirektør, hvori foreningen rejste krav om erstatning for de omkostninger, som indklagedes rådgivning havde ført til. Endvidere rejste foreningen krav i forhold til bidragssatsen:
”Vi har endvidere klaget over, at den indgåede aftale om en bidragssats på 0,38% blev misligholdt af Jer – i ly af finanskrisen. Vi måtte så modvilligt acceptere en sats på 0,45% eller 18,42% højere end den aftale vi havde indgået med Jer. Det er helt uacceptabelt.”
Den 29. september 2010 afviste indklagedes centerdirektør andelsboligforeningens krav og tilbød samtidig at tage et møde med foreningen om mulighederne for omlægning af foreningens realkreditlån som følge af, at CIBOR3-lån nu kunne optages.
Den 17. november 2010 gentog centerdirektøren tilbuddet til andelsboligforeningen om et møde.
Den 22. november 2010 rejste andelsboligforeningen på ny krav over for indklagedes centerdirektør om, at indklagede friholdt foreningen for alle omkostninger og kurstab ved omlægning til CIBOR3-lån.
Den 25. november 2010 afviste centerdirektøren, at der var tilbudt andelsboligforeningen en omkostningsfri omlægning, og foreslog på ny, at foreningen arrangerede et møde med storkundechefen, så der kunne findes en fornuftig løsning på de muligheder, som foreningen ønskede at benytte sig af.
Ligeledes den 25. november 2010 fremsatte andelsboligforeningen anmodning om lånetilbud. Samme dag svarede storkundechefen følgende:
”…(Indklagede)… kan tilbyde omlægning til Cibor3 lån på gældende vilkår jf. vore forretningsbetingelser. Jeg vedlægger et faktaark og en refinansieringsaftale, der beskriver låntypen Cibor3.
Vær opmærksom på, at omlægning af det nuværende rentetilpasningslån pr. 3-1-2011, kræver at lånet opsiges senest 30. november 2010. Tidsfristen kan ikke overskrides. Låneomlægning skal vedtages på en generalforsamling for at låneomlægningen kan gennemføres og tinglyses. Såfremt låneomlægningen ønskes gennemført, bedes du meddele os dette snarest muligt, så vi kan få udarbejdet dokumenterne.”
Andelsboligforeningen efterlyste i brev af 28. oktober 2010 svar på sine tidligere spørgsmål, herunder særligt i forhold til rådgivningen om de omkostninger, der ville være forbundet med omlægning til et CIBOR3-lån. I den forbindelse anførte foreningen følgende:
”Såfremt Cibor3 lånene havde været tilgængelige på aftaletidspunktet var disse omkostninger naturligvis kommet frem i dagens lys – INDEN vi underskrev aftalen. Dette valg fik vi aldrig. I beder os gentagne gange om, at underskrive et dokument, hvoraf det fremgår at I aldrig har rådgivet os. Som bekendt nægtede vi at underskrive, da det var i klar modstrid med de faktiske forhold. For god ordens skyld vedlægges kopi af din egen mail af 21. juli 2009 til foreningen. Her bekræfter du helt tydeligt, at I har ydet os rådgivning, hvilket er ansvarspådragende i enhver henseende.”
Der var medio januar 2011 på ny dialog mellem parterne om rådgivningen i forbindelse med indgåelsen af swapaftalen.
Indklagede fremsendte den 19. januar 2011 meddelelse til andelsboligforeningen om forhøjelse af bidragssatserne på foreningens lån:
”Med henvisning til vores forretningsmæssige samarbejde, forhøjer vi med udgangspunkt i det nuværende forretningsomfang samt på baggrund af de aktuelle markedsvilkår, bidragssatsen på realkreditlån som angivet nedenfor.
|
Lånenr. |
Hovedstol |
Eks. Bidragssats |
Ny bidragssats |
|
… |
4.575.000,00 |
0,45 |
0,65 |
|
Lånenr. |
Hovedstol |
Eks. Bidragssats |
Ny bidragssats |
|
… |
4.733.000,00 |
0,45 |
0,65 |
Forhøjelsen har virkning fra førstkommende termin.
Ønsker De en nærmere begrundelse for forhøjelsen, kan vi kontaktes på nedenstående telefon, idet vi ser frem til at fortsætte det forretningsmæssige samarbejde.”
Den 21. januar 2011 skrev andelsboligforeningen til indklagede:
”Vi har modtaget vedhæftede brev om bidragsforhøjelse og skal i den anledning udbede os en begrundelse for forhøjelsen?
For god ordens skyld bemærkes, at De ikke kan foretage bidragsforhøjelse med tilbagevirkende kraft, hvorfor en evt., forhøjelse skal varsles forud.”
Den 25. januar 2011 besvarede indklagede henvendelsen:
”…(Indklagede)… har med baggrund i øgede omkostninger og stigende risiko for finansiering af realkreditudlån været nødsaget til at ændre prisstrukturen. Bidragsforhøjelsen for …(andelsboligforeningen)… er baseret på jeres i forvejen meget lave sats. Ændringen træder i kraft fra den 1. april 2011, jf. de gældende regler for bidragsændringer.”
Andelsboligforeningen fremsendte den 19. april 2011 en klage til indklagedes centerdirektør over rådgivningen i forbindelse med omlægningen i 2009 og indgåelsen af swapaftalen, herunder i relation til omlægningsomkostningerne samt værditabet som følge af den negative markedsværdi på swapaftalen. Endelig anførte foreningen følgende i relation til bidragsforhøjelsen:
”På toppen af det hele og i ly af finanskrisen løber I fra aftalen om en bidragssats på 0,38%, den hæver I til blot til 0,5%, der dog lykkes for os at forhandle ned til 0,45% og i januar i år forhøjer I den så igen, uden begrundelse, til 0,65%!
Vi afventer Jeres svar senest den 10. maj 2011.”
Centerdirektøren foreslog den 26. april 2011 et møde, eller at foreningen rettede henvendelse til indklagedes klageansvarlige enhed.
Andelsboligforeningen fremsendte den 1. august 2011 et regnskab til indklagede med den bemærkning, at foreningen gik ud fra, at bidragssatsen herefter kunne nedsættes til den aftalte sats på 0,45 pct.
Den 31. oktober 2011 fremsendte andelsboligforeningen en klage til indklagedes klageansvarlige enhed over blandt andet det forhold, at indklagede efter foreningens opfattelse i 2008 havde skjult store omkostninger og undladt at medtage dem i konsekvensberegningerne ved omlægning til CIBOR3, og at disse omkostninger derfor først blev kendt for foreningen i forbindelse med lånetilbud på CIBOR3 lån i 2009.
Efter flere rykkere fra andelsboligforeningen besvarede det koncernforbundne pengeinstitut den 8. marts 2012 klagen:
”Foreningen, som var repræsenteret af flere bestyrelsesmedlemmer, holdt møde med …(indklagede)… den 17. november 2008. På daværende tidspunkt havde foreningen to tilpasningslån, hvor det ene skulle refinansieres ved udgangen af 2008 (hovedstol 4.575.000 DKK), og det andet skulle refinansieres ved udgangen af 2009 (hovedstol 4.733.000 DKK). …(Indklagede)… gennemgik en præsentation, der blandt andet indeholdt forslag om at indgå en renteswap til sikring af renteniveauet fremover. Det blev på mødet besluttet, at der skulle arbejdes videre med en finansieringsløsning, hvor foreningen indgik en fastrenteswap og – når der var mulighed for det – omlagde sine lån til lån baseret på en CIBOR3-rentesats.
Den 20. november 2008 underskrev foreningen en rammeaftale vedrørende finansielle instrumenter, der fastlagde de generelle vilkår for de finansielle forretninger, som foreningen ville indgå.
Den 25. november 2008 blev der indgået aftale om en renteswap, hvor foreningen skulle betale en fast rente på 4,70 pct., mens foreningen skulle modtage et beløb svarende til CIBOR3-renten. Som nævnt tidligere var det tanken på lang sigt, at de to F1-lån skulle omlægges til CIBOR3-lån, således at foreningen kunne anvende det beløb, der blev modtaget på renteswap’en, til at betale renten på realkreditlånene, hvilket ville medføre, at foreningen som udgangspunkt alene skulle betale en rente på 4,70 pct. med tillæg af bidrag.
På daværende tidspunkt var det på grund af den finansielle krise desværre ikke muligt at udstede CIBOR3-lån, hvilket blev drøftet på mødet den 17. november 2008 og også fremgår af præsentationen fra mødet. Derfor anbefalede vi indtil videre at omlægge det lån, der skulle refinansieres ved udgangen af 2008, til et F1-lån, da F1 renten på daværende tidspunkt historisk set havde ligget tæt på CIBOR3-renten. Det var herefter planen, at lånet skulle omlægges til et CIBOR3-lån, når det igen var muligt at tilbyde denne type lån. Lånet blev herefter refinansieret som et F1-lån.
I august 2009 var det igen muligt at tilbyde CIBOR3-lån, og …(indklagede)… kontaktede derfor foreningen med oplysning herom. Der har efterfølgende ved mange lejligheder været korrespondance mellem foreningens formand og …(indklagede)… vedrørende omlægning, men foreningen har indtil videre ikke ønsket at omlægge lånene.
Foreningen er utilfreds med, at den ikke er informeret om, at det vil medføre omkostninger at omlægge F1-lånet til et CIBOR3-lån.
Det fremgår af plancherne fra mødet den 17. november 2008, at der skal ske konvertering fra F1-lån til CIBOR3-lån. Da det fremgår af …(indklagedes)… generelle vilkår, og da det endvidere må betragtes som sædvanligt kendt, at der er omkostninger ved en konvertering, er disse omkostninger ikke blevet specifikt drøftet på mødet. I den forbindelse bemærkes det, at uanset hvornår lånene skulle være omlagt til CIBOR3-lån, ville det medføre de ovenfor beskrevne omkostninger - også hvis det var sket samtidig med indgåelsen af renteswap’en.
Endvidere skal det nævnes, at på grund af den manglende mulighed for at udstede CIBOR3-lån på daværende tidspunkt, var det som nævnt hensigten, at lånene skulle omlægges senere, når der var mulighed for det. Derfor var det ikke muligt at kende den kurs, som de nye lån skulle optages til og derfor heller ikke muligt at informere om omkostningerne. Erfaringsmæssigt havde CIBOR3-lån på daværende tidspunkt altid kunne udstedes meget tæt på kurs 100, så derfor var de forventede omkostninger/kurstab minimale.
Vi mener derfor, at …(indklagede)… har oplyst tilstrækkeligt om de omkostninger, der vil være ved omlægning af lånene fra F1-lån til CIBOR3-lån.
…
Vi mener ikke, at der er begået fejl fra …(indklagedes)… side i forbindelse med foreningens finansielle løsning. Vi er imidlertid kede af, at foreningen er utilfreds med sit engagement med …(indklagede)…, og vi vil gerne drøfte ovenstående eller jeres engagement i øvrigt på et møde, så begge parter kan få mulighed for at uddybe sine synspunkter og finde ud af, om der kan findes en tilfredsstillende afslutning på sagen for begge parter. I er derfor velkomne til at kontakte mig for at aftale et mødetidspunkt.”
Der afholdtes efter det oplyste den 31. maj 2012 et møde mellem parterne.
Med henvisning til mødet fremsendte det koncernforbundne pengeinstitut den 12. juni 2012 et forslag til afslutning af sagen:
”…(Indklagede)… tilbyder per kulance ved næste refinansiering af foreningens F1-lån ved udgangen af 2012 at omlægge foreningens lån til et CIBOR3-lån uden betaling af sædvanlige omkostninger til kurtage, låneoptagelse, sagsekspedition og tinglysningsafgift. Det indebærer en besparelse for foreningen på ca. 30.000 kr.
Foreningens lån kan indfries til kurs 100 ved refinansieringstidspunktet. Eventuelle refinansieringstillæg og kurstab ved optagelsen af det nye lån betales af foreningen. Det bemærkes for god ordens skyld, at et eventuelt refinansieringstillæg ikke er afdækket via renteswap’en og derfor skal betales udover den faste rente på renteswap’en.
Endvidere vil foreningen per kulance tilbyde at nedsætte foreningens bidrag fra de nuværende 0,65% til 0,55% fra den 1. juli 2012 og 3 år frem, hvilket indebærer en besparelse på i alt ca. 28.000 kr. Det medfører endvidere, at der ikke er risiko for, at bidraget stiger i denne periode.
Ovenstående tilbud fremsættes uden præjudice for en eventuel efterfølgende tvist, og det er en forudsætning for tilbuddet, at foreningen frafalder ovennævnte klage og ikke indbringer sagen for Pengeinstitutankenævnet, Realkreditankenævnet eller domstolene.
Det er endvidere en forudsætning, at foreningens overtræk på konto … inddækkes, og at kontoen fremover ikke overtrækkes. Beløbet udgør pr. 12.06.2012 kr. – 1.093,31.
Ovenstående tilbuds vilkår forbliver mellem parterne.
Såfremt …(indklagede)… ikke har modtaget foreningens skriftlige accept senest den 26.06.2012 bortfalder ovenstående tilbud, medmindre parterne forinden har aftalt en forlængelse af fristen.”
Andelsboligforeningen indbragte efterfølgende sagen for Pengeinstitutankenævnet, som den 20. november 2013 afsagde kendelse med følgende bemærkninger:
”Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen bør afvises som erhvervsmæssig.
Klageren, der er en andelsboligforening, indgik i 2008 en renteswapaftale med …(det koncernforbundne pengeinstitut)… for at beskytte sig mod rentestigninger på to eksisterende rentetilpasningslån (F1 og F5). Det var forudsat, at realkreditlånene, så snart det var muligt, skulle omlægges til Cibor3 lån, hvorved der var overensstemmelse mellem bankens betalinger i henhold til renteswappen og foreningens udgift på realkreditbelåningen. Foreningens udgift var herefter en fast rente på 4,44% om året + bidrag på realkreditbelåningen.
Renteswappen udviklede sig negativt for foreningen, idet renteniveauet efterfølgende faldt. Efter det oplyste skete der endvidere et fald i andelskronen, idet renteswappens negative markedsværdi skulle indgå i foreningens regnskab. Foreningen opnåede endvidere ikke en fuldstændig sikkerhed mod stigninger i boligafgiften. Dette skyldes dels …(realkreditinstituttets)… forhøjelse af bidragssatsen på realkreditlånene og den omstændighed, at foreningen ikke som forudsat har omlagt lånene til Cibor3 lån.
Efter det foreliggende finder Ankenævnet ikke, at renteswapaftalen kan tilsidesættes som ugyldig.
Det må lægges til grund, at aftalen opfyldte foreningens formål om en fast rente under forudsætning af, at de eksisterende lån bliver omlagt til Cibor3 lån, hvilket banken gentagne gange har opfordret foreningen til.
Ankenævnets finder ikke fuldt tilstrækkelig grundlag for at fastslå, at …(det koncernforbundne pengeinstitut)… på egne eller …(realkreditinstituttets)… vegne har indgået aftale med klageren om, at bidragssatsen på foreningens realkreditlån ikke kunne overstige 0,45%
Foreningens indsigelser mod størrelsen af bidragssatsen på realkreditlånene og størrelsen af omkostningerne ved en omlægning af disse, hører under Realkreditankenævnets kompetence. Ankenævnet afviser derfor denne del af klagen.
Uanset, at banken ikke i forbindelse med rådgivningen forud for indgåelsen af renteswapaftalen informerede om de positive omkostninger og risikoen for et eventuelt kurstab ved den forudsatte omlægning af de eksisterende realkreditlån til Cibor3 lån, finder Ankenævnet ikke fuldt tilstrækkelig grundlag for at pålægge banken at dække omkostninger og kurstab ved en omlægning.
Ankenævnet finder heller ikke, at banken i øvrigt som følge af mangelfuld rådgivning har pådraget sig et erstatningsansvar over for foreningen. Et eventuelt erstatningsansvar må endvidere nu antages at være forældet. Ankenævnet har herved lagt til grund, at foreningen på grundlag af drøftelserne med banken på møderne henholdsvis den 19. december 2008 og den 5. maj 2009 sammenholdt med de tilsendte markedsværdiopgørelser i samme periode samt det anførte i foreningens regnskab for 2008 havde tilstrækkeligt kendskab til konsekvenserne af bankens rådgivning til at rejse et erstatningskrav. Da foreningen den 4. oktober 2012 indgav klagen til Ankenævnet, var forældelsesfristen på tre år i medfør af forældelsesloven derfor overskredet.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.”
I oktober 2014 var der e-mailkorrespondance mellem parterne, idet foreningen med henvisning til Højesterets afgørelse i indklagedes bidragssag med konkurrencemyndighederne krævede, at bidragssatserne på foreningens lån blev nedsat. Dette blev afvist af indklagede.
Andelsboligforeningen anfægtede i november 2014 den af Pengeinstitutankenævnet afsagte kendelse med henvisning til såvel habilitet som kompetence i forhold til karakteren og indholdet af ankenævnssagen. Foreningen bad på den baggrund om, at Pengeinstitutankenævnet genoptog klagen.
Efter indhentning af yderligere oplysninger fra andelsboligforeningen meddelte Pengeinstitutankenævnet den 27. januar 2015 foreningen, at der ikke var grundlag for en genoptagelse af sagen.
Andelsboligforeningen indbragte ultimo 2015 sagen for Realkreditankenævnet.
Indklagede fremsendte den 26. maj 2016 følgende brev til andelsboligforeningen om forhøjelse af bidragssatser:
”Jeg skriver til dig for at bekræfte, at vi ændrer bidragssatsen på nedenstående lån. Der er tale om en forhøjelse af bidragssatsen, som sker på baggrund af de seneste års svage konjunkturforhold og stigende regulering af den finansielle sektor. Det har medført øgede likviditets- og kapitalkrav, som har gjort det nødvendigt for …(indklagede)… at styrke vores kapital og likviditet.
…(Indklagede)… vil også gerne fremover være en stabil udbyder af lån, også i svære tider, men det kræver en forøget indtjening for at kunne honorere de fremtidige likviditets- og kapitalkrav som stilles.
Ændringen er baseret på en individuel vurdering af bidragssatsen set i forhold til engagementet.
|
Lånenr. |
Hovedstol |
Eksisterende bidragssats |
Ny bidragssats |
Med virkning fra |
|
… |
4.575.000,00 |
0,6500 |
0,9000 |
01-07-2016 |
|
… |
4.733.000,00 |
0,6500 |
0,9000 |
01-07-2016 |
Har du spørgsmål, er du naturligvis velkommen til at ringe på tlf. …”
PARTERNES PÅSTANDE:
Andelsboligforeningen påstår indklagede tilpligtet at anerkende, principalt 1) at instituttet skal annullere renteswapaftalen, 2) at bidragssatsen på foreningens lån skal nedsættes til det aftalte niveau, og at der skal ske tilbagebetaling af for meget erlagt bidrag, 3) at rådgivningen om låneomlægningsomkostninger har været mangelfuld, og at sådanne derfor ikke kan opkræves, samt 4) at der skal ske tilbagebetaling af det afdrag på 54.488,83 kr., som blev opkrævet på det ene lån i den afdragsfri periode. Subsidiært påstår foreningen nedsættelse af løbetiden til 10 år på renteswappen.
Indklagede påstår afvisning, subsidiært frifindelse.
KLAGERENS FREMSTILLING:
Andelsboligforeningen anfører, at sagen angår mangelfuld rådgivning i forbindelse med foreningens refinansiering af to realkreditlån, hvor foreningen i stedet blev anbefalet at indgå en renteswapaftale.
Endvidere angår klagen indklagedes bidragssats, som skriftligt blev aftalt, men aldrig overholdt af indklagede, der derimod yderligere forhøjede bidraget to gange. Klagen omfatter også indklagedes vægring mod at følge højesteretsdommen af 3. juni 2015, for så vidt angår den maksimale bidragssats på 0,5 pct. p.a. for privatkunder. Sagen har tidligere været indbragt for Pengeinstitutankenævnet, men ønskes nu prøvet hos Realkreditankenævnet både med hensyn til ovennævnte samt forholdet om CIBOR3 lånets skjulte omkostninger, både ved etableringen og i form af uoplyste omkostninger ved omlægning af lånet hvert andet år. Endvidere solgte indklagede foreningen et samlet lån (renteswap og CIBOR3), som ikke kunne leveres på aftaletidspunktet, da CIBOR3 lån var suspenderet i næsten yderligere et år. Der var således ingen sammenhæng. Det understreges ligeledes af, at indklagede forud for sagens behandling i Pengeinstitutankenævnet kom med et tilbud om at yde en form for godtgørelse, som dog var så lav at foreningen afslog.
Det af indklagede fremlagte præsentationsmateriale, som er omtalt under ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”, blev ikke forelagt foreningen under ”rådgivningsmødet” i november 2008. De bilag, der blev fremlagt forud for renteswapaftalens indgåelse, er gengivet i sagsfremstillingen ovenfor.
Foreningen har følgende bemærkninger til indklagedes udtalelse:
Foreningen gentager samtlige tidligere anbringender og klager, herunder de klagepunkter, som Pengeinstitutankenævnet ikke har taget stilling til i sin afgørelse, samt de under sagen i Realkreditankenævnet yderligere fremsatte klagepunkter.
Klagen angår således stadig rådgiveransvaret, som Pengeinstitutankenævnet overhovedet ikke har behandlet i sin afgørelse. Sagens substans er aldrig behandlet af Pengeinstitutankenævnet. Det er ret bemærkelsesværdigt, da foreningen har klaget fra dag ét, og derved har klagen hele tiden været rettidig. Til belysning af dette henviser foreningen til den fremlagte detaljerede oversigt over klageforløbet.
Det bemærkes i den forbindelse, at hele sagen er startet ved henvendelse fra indklagede om refinansiering af et F5 lån, dvs. realkreditlån, som absolut intet har med pengeinstitutter at gøre. Foreningen forsøgte at klage, jf. mails af 25. november 2008 o.s., men finansrådgiveren undlod at ringe tilbage, uagtet at det af mails fra foreningens formand til finansrådgiveren klart fremgik, at formanden kunne træffes på to forskellige telefonnumre. Endvidere oplyste finansrådgiveren, at indklagede havde haft problemer med TDC. Om det er et underligt sammentræf af uheldige omstændigheder eller dårlige undskyldninger, henstår i det uvisse, men det er påfaldende, at indklagede bevidst har trukket tiden for at undgå, at foreningen kunne benytte sig af fortrydelsesretten på 14 dage.
Indklagede anpriste og pressede bestyrelsen til at acceptere renteswappen, uagtet at det samlede produkt ikke kunne leveres, nemlig CIBOR3 lån, der var suspenderet på aftaletidspunktet i 2008. Andelsboligforeningen var ikke bekendt med markedsværdien og dens følger ved ændringer i renten, herunder den negative markedsværdi, der udviklede sig betydeligt asymmetrisk/skævt til økonomisk skade for foreningen, men til betydelig økonomisk fordel for det koncernforbundne pengeinstitut.
Renteswapaftalen er kendetegnet ved, at det koncernforbundne pengeinstitut og foreningen er aftaleparter med modsatrettede interesser, og at indklagede i medfør af dagældende bekendtgørelse om god skik § 5, stk. 3, havde en forpligtelse til at yde en retvisende, fyldestgørende og relevant rådgivning samt oplyse om relevante risici. Dette er fuldstændigt tilsidesat af indklagede, der intet har oplyst om risici. Allerede ved klagens start ultimo november 2008 samt den 13. december 2008 var markedsværdien -726.053 kr., og ved årsafslutningen 31. december 2008 var den –1.034.909 kr. Pr. 31. oktober 2012, hvor sagen blev forelagt for Pengeinstitutankenævnet, var markedsværdien vokset til -3.493.732 kr. Markedsværdien har på intet tidspunkt været positiv.
Det er endvidere ubestridt, at det af indklagede fremlagte præsentationsmateriale, som er omtalt under ”Oplysninger m.v. fra Nævnssekretariatet”, ikke blev udleveret på det fatale rådgivningsmøde den 17. november 2008, men først den 23. april 2013 blev opfundet af indklagede som et bilag, der ”sædvanligvis skulle være blevet udleveret” sammen med en opfordring om at kontakte foreningens administrator eller revisor. Begge dele er direkte usandheder. Ingen af delene er sket.
Indklagede har anvendt sin overmagt over for en lille privat andelsboligforening med 9 lejligheder, idet indklagede som det eneste institut i Danmark har ”solgt” renteswap med 30 års løbetid, uagtet at renteswap normalt kun tilbydes med en løbetid på mellem 1 og 10 år og kun til erhvervsvirksomheder. Produktet har aldrig været tænkt anvendt til finansiering af private andelsboligforeninger.
Realkreditlånene kunne maksimalt have en afdragsfri periode på 10 år ad gangen, mens renteswappen er afdragsfri i hele løbetiden på 30 år. Det er rent miss match, og det havde naturligvis passet sammen, hvis renteswappen havde haft en maksimal løbetid på 10 år, idet der så havde været en sammenhæng. Da man fra indklagedes side helt har overset dette forhold, opkrævede man i december termin 2013 et afdrag på 54.488,83 kr. på det ene lån, uanset at foreningen havde afdragsfrihed indtil 2023. Det er helt utilstedeligt og igen udtryk for usædvanlig dårlig koordinering af det samlede kundeforhold.
Med hensyn til påstanden om, at bidragsforhøjelsen pr. 1. juli 2016 skal tilsidesættes, bemærkes, at bidragsforhøjelsen blev varslet ved brev af 26. maj 2016, og at varslet for det første er alt for kort i relation til en årlig bidragsforhøjelse på mere end 38 pct., for det andet at bidragsstørrelsen er helt ude af proportioner, når der reelt ingen risiko er ved de to realkreditlån. Risikoen er udelukkende relateret til renteswappen, der er et bankprodukt fra koncernen. Foreningen har på grund af renteswappen ingen muligheder for at skifte institut, hvorfor der er tale om monopol og magtmisbrug. Belåningsprocenten ved andelsboligforeningens stiftelse udgjorde kun 75 pct.
Et større revisionsfirma, som udarbejder regnskaber for mere end 100 andelsboligforeninger, har oplyst, at ingen af revisionsfirmaets øvrige andelsboligforeningskunder har fået bidragsforhøjelser pr. 1. juli 2016. Det forekommer derfor meget påfaldende, at foreningen fik en bidragsforhøjelse på 38 pct.
INDKLAGEDES FREMSTILLING:
Sagen vedrører andelsboligforeningens indsigelser over rådgivning i forbindelse med indgåelse af en renteswapaftale i november 2008 i forbindelse med og i tilknytning til refinansiering af to realkreditlån ydet af indklagede i 2005.
Sagen har været forelagt Pengeinstitutankenævnet, der har afsagt kendelse den 20. november 2013, hvor det koncernforbundne pengeinstitut blev frifundet. Sagen bør afvises i det omfang, der allerede er truffet afgørelse, hvilket især gør sig gældende i forhold til indsigelserne mod rådgivningen ved foreningens indgåelse af renteswapaftalen.
Såfremt sagen ikke afvises, påstås der frifindelse under henvisning til de grunde, der er anført under sagen i Pengeinstitutankenævnet og under henvisning til Pengeinstitutankenævnets kendelse.
Indklagede forstår klagen til Realkreditankenævnet således, at der herefter alene udestår spørgsmål relateret til bidragssatsen på de af indklagede ydede realkreditlån. Foreningen har således påstået satsen nedsat til en ifølge foreningen aftalt sats på 0,38 pct. eller 0,45 pct., ligesom foreningen påstår satsen nedsat til en sats på 0,50 pct. under henvisning til Højesterets dom fra juni 2014 vedrørende indklagedes bidragstilsagn afgivet i forbindelse med fusionen med det koncernforbundne realkreditinstitut.
Det er indklagedes opfattelse, at der ikke er aftalt eller lovet en bidragssats, der berettiger til nedsættelse af bidragssatsen eller tilbagebetaling af noget beløb.
I foråret 2008 var der dialog mellem indklagede og foreningen om bidragssatsen på foreningens to lån, som er individuelt fastsat på sædvanlige erhvervskundevilkår. I den forbindelse tilkendegav indklagede i april 2008 at være indstillet på at reducere satsen til 0,38 pct. for begge lån i forbindelse med omlægning af det første lån primo 2009. Efterfølgende indebar finanskrisens indtog, at bidragssatsen på foreningens lån måtte revurderes, hvorfor indklagede i december 2008 skrev til foreningen, at bidragssatsen fra 1. januar 2009 ville kunne reduceres fra 0,65 pct. til 0,50 pct. i stedet for den tidligere drøftede sats på 0,38 pct.
Ved efterfølgende forhandling med foreningen tilbød indklagede i maj 2009, at satsen kunne reduceres til 0,45 pct. i stedet for 0,50 pct., hvilket foreningen accepterede. Der er således ikke belæg for at reducere lånenes bidragssats til 0,38 pct. Efterfølgende har indklagede pr. 1. april 2011 forhøjet bidragssatsen på lånene til 0,65 pct.
Foreningen skulle således rettelig betale en bidragssats på 0,65 pct. frem til 1. januar 2009, derefter 0,45 pct. frem til 1. april 2011 og derefter 0,65 pct. Opkrævningen for første termin i 2009 skete i første omgang på grundlag af den gamle sats på 0,65 pct.
Krav om reduktion af bidragssats – indklagedes tilsagn
I forhold til foreningens krav om nedsættelse af bidragssatsen til 0,50 pct. er dette på ovenstående grundlag alene relevant for perioden frem til 1. januar 2009 og igen for perioden efter 1. april 2011. Forholdet relaterer sig til rækkevidden af indklagedes tilsagn afgivet over for konkurrencemyndighederne i forbindelse med fusionen med det koncernforbundne realkreditinstitut i 2003. Foreningen mener at være omfattet af tilsagnet. Dette bestrides af indklagede.
Indklagede afgav i forbindelse med fusionen med det koncernforbundne realkreditinstitut i 2003 følgende tilsagn, som efterfølgende har været genstand for behandling ved konkurrencemyndighederne, Sø- og Handelsretten og senest Højesteret:
”I forbindelse med fusionens gennemførelse nedsættes bidraget for nye lån til kernekunder i …(indklagede)… til 0,50% ved fuld belåning (kernekunder er alle kunder i …(indklagede)… med lån i ejerbolig eller fritidshus, som har betalt alle terminer til tiden gennem de seneste to år). Tilsvarende nedsættelse gives til øvrige kunder og ved andre belåningsgrader.”
Tilsagnet vedrører således kunder med lån i ejerboliger eller fritidshuse, som begge er velkendte ejendomskategorier i realkreditloven og den i medfør heraf udstedte ejendomskategoribekendtgørelse. Andelsboliger til private udgør en separat ejendomskategori.
Rækkevidden af tilsagnet er behandlet i Højesterets dom af 3. juni 2014, der stadfæstede Konkurrenceankenævnets kendelse af 2. december 2010, som var en stadfæstelse af Konkurrencerådets afgørelse af 23. juni 2010. Af Konkurrencerådets afgørelse fremgik følgende:
”…(Indklagedes)… annoncerede forhøjelse af bidragssatserne for nye realkreditlån til private og for eksisterende lån til private, som er optaget efter den 14. oktober 2003, vil være en overtrædelse af vilkåret for Konkurrencerådets godkendelse af fusionen mellem …(indklagede og det koncernforbundne realkreditinstitut)… af 14. oktober 2003.
På denne baggrund og for at sikre en korrekt opfyldelse af vilkåret for Konkurrencerådets godkendelse af fusionen mellem …(indklagede og det koncernforbundne realkreditinstitut)…, jf. Konkurrencerådets afgørelse af 14. oktober 2003, påbydes …(indklagede)… i medfør af konkurrencelovens § 12 e, stk. 3, ikke at forhøje bidragssatsen på 0,50 pct. for realkreditlån til private, der fra den 14. oktober 2003 at regne er eller vil blive optaget.”
I dommen og de stadfæstede kendelser omtales således lån til private, mens tilsagnet, som var til pådømmelse, efter sin ordlyd vedrører kunder med lån i ejerboliger eller fritidshuse. Der kan ikke være tvivl om, at de af tilsagnet følgende begrænsninger i indklagedes mulighed for at forhøje bidragssatsen alene vedrører lån til kunder med ejerboliger og fritidshuse, som i denne forbindelse er identisk med gruppen af privatkunder. Indklagede er således ikke bundet af tilsvarende begrænsninger over for andre kundegrupper, herunder andelsboligforeninger med lån i private andelsboliger.
Dette understøttes af, at omtalen af indklagedes tilsagn i Konkurrencerådets fusionsredegørelse fra 2003 entydigt havde fokus på konkurrencesituationen på markedet for realkreditlån til privatkunder/forbrugere. Dette var en naturlig følge af, at fusionen vedrørte opkøb af det koncernforbundne realkreditinstitut, der alene belånte ejerboliger og fritidshuse og ikke ydede lån til andelsboligforeninger. Generelt blev der i redegørelsen således sat lighedstegn mellem låntagere med ejerboliger/fritidshuse, privatkunder og forbrugere.
Rækkevidden af indklagedes bidragstilsagn afgøres således ikke af en fortolkning af betegnelsen ”private” eller ”privatkunde”. Det er heller ikke relevant, om den enkelte kunde i visse sammenhænge kan anses som forbruger eller har privatkundelignende status, eller om kundens lånetype også tilbydes ved belåning af ejerboliger og fritidshuse.
Der henvises til Realkreditankenævnets afgørelse i sagen 2015-01-02-042, hvor Nævnet i en helt sammenlignelig sag fandt, at en andelsboligforening ikke var omfattet af det omtalte tilsagn.
På det anførte grundlag er klageren som andelsboligforening ikke omfattet af indklagedes tilsagn. Indklagede har derfor ikke været forpligtet til at nedsætte foreningens bidrag og har ikke været afskåret fra at forhøje foreningens bidrag som sket.
Anbringender
Det gøres til støtte for den fremsatte frifindelsespåstand gældende,
at foreningen ikke har betalt bidrag ud over, hvad der er aftalt efter individuel forhandling i foråret 2008 og i foråret 2009, og at foreningen derfor ikke er berettiget til en nedsættelse af bidragssatsen eller en tilbagebetaling,
at indklagede ikke ved sit tilsagn i forbindelse med fusionen med det koncernforbundne realkreditinstitut i 2003 eller på andet grundlag er forpligtet af et loft over bidragssatsen på 0,50 pct. ved belåning af en andelsboligforenings ejendom,
at indklagede ikke ved sit tilsagn i forbindelse med fusionen med det koncernforbundne realkreditinstitut i 2003 eller på andet grundlag er afskåret fra at forhøje bidraget på lån i andre typer ejendomme end ejerboliger og fritidshuse, og
at foreningen derfor ikke har krav på nedsættelse af bidragssatsen på sine lån hos indklagede eller på tilbagebetaling af noget beløb.
OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:
Der er i sagen fremlagt præsentationsmateriale om låneomlægning, som er udarbejdet af indklagede, og som efter andelsboligforeningens oplysninger blev fremlagt af indklagede i april 2013 og modtaget af foreningen den 1. maj 2013 via foreningens advokat.
Andelsboligforeningen har i sagen fremlagt et dokument fra en andelsboligforening, som i landsretten havde fået medhold i en sag mod et pengeinstitut om mangelfuld rådgivning i forbindelse med indgåelsen af en swapaftale. I dokumentet beskriver den omhandlede andelsboligforenings formand det, som han betegner som retsstridige salgsmetoder i forbindelse med renteswaps.
Andelsboligforeningen har endvidere fremlagt en pressemeddelelse af 29. oktober 2014 fra Thomson Reuters, som omtaler nye regler i god skik bekendtgørelsen om krav til rådgivningen fra banker og deres ansatte, herunder at disse pålægges at understrege over for kunden, at banker og deres ansatte kun er sælgere og ikke uafhængige rådgivere, således at det står klart for kunden, at de finansielle virksomheder ikke er uafhængige rådgivere.
Andelsboligforeningen har derudover fremlagt en artikel af Advokat Torben Winnerskjold om ”Konvertering af lån i private andelsboligforeninger”, en produktbeskrivelse fra et pengeinstitut vedrørende renteswaps, Finanstilsynets ”Rapport om markedsføringsmateriale til detailkunder om swapaftaler, 2016” samt analyser af swapaftalen tillige med følsomhedsberegninger.
Endelig har andelsboligforeningen i sagen fremlagt en BetalingsOversigt, der viser, at der i december 2013 på det ene af lånene blev betalt en terminsydelse, der inkluderede et afdrag på 54.488,83 kr. Indklagede har på forespørgsel fra Nævnssekretariatet oplyst følgende:
”Som svar på …(andelsboligforeningens)… spørgsmål til, hvorfor der er betalt afdrag på det ene lån den 31. december 2013, kan jeg oplyse følgende:
Lånet blev oprindelig optaget med afdragsfrihed indtil ultimo september 2013. Dette fremgik af de oprindelige lånedokumenter og også af specifikationerne ved de årlige efterfølgende refinansieringer af lånet.
Siden 2012 har …(indklagede)… haft korrespondance med foreningen om det forestående ophør af afdragsfrihed. Der blev ikke i 2012 indgået aftale om ændring af afdragsfriheden i forbindelse med refinansieringen pr. 1-1-2013, og derfor skulle der påbegyndes afdrag i 4. kvartal 2013. Efter fornyet oplysning fra …(indklagedes)… side i marts 2013 om det forestående ophør af afdragsfriheden blev der indledt en ny dialog som førte til, at foreningen anmodede om forlænget afdragsfrihed. I overensstemmelse hermed blev der indgået vedhæftede refinansieringsaftale med virkning pr. 1-1-2014.
Da afdragsfriheden ophørte 30. september 2013 og først blev aftalt forlænget pr. 1. januar 2014, blev der opkrævet afdrag for sidste termin i 2013. Som konsekvens heraf var restgælden efter refinansieringen lavere.”
ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:
Pengeinstitutankenævnet har i sin kendelse behandlet spørgsmålet om rådgiveransvar i forbindelse med indgåelsen af renteswapaftalen og spørgsmålet om, hvorvidt der mellem andelsboligforeningen og det koncernforbundne pengeinstitut på vegne af indklagede er indgået aftale om, at bidragssatsen på foreningens realkreditlån ikke kunne overstige 0,45 pct. Som følge heraf afviser Realkreditankenævnet disse klagepunkter, jf. § 5 i nævnsvedtægterne, hvorefter Realkreditankenævnet skal afvise klager, der har været behandlet af et andet privat tvistløsningsorgan.
Tilbage står klagepunkterne i relation til 1) de gennemførte bidragsforhøjelser, herunder i forhold til indklagedes bidragstilsagn over for konkurrencemyndighederne, 2) størrelsen af omkostningerne ved en omlægning af tilpasningslånene til CIBOR3 lån og 3)spørgsmålet om tilbagebetalingskrav vedrørende afdrag.
Ad 1. Bidrag
Der er i aftalegrundlaget den fornødne hjemmel til for indklagede at foretage bidragsforhøjelser. Nævnet finder ikke grundlag for at kræve, at indklagede ud fra de angivne begrundelser for bidragsforhøjelserne fører et særligt bevis for grundlaget for disse, eller at indklagede godtgør behovet/grundlaget for at øge bidragssatserne for andelsboligforeningens lån.
I forhold til spørgsmålet om virkningen af højesteretsafgørelsen i indklagedes sag med konkurrencemyndighederne bemærker Nævnet, at en andelsboligforening i en række sammenhænge kan være at sidestille med en forbruger, hvilket blandt andet er baggrunden for, at Nævnet generelt anerkender, at andelsboligforeninger har klageadgang til Nævnet. Afgørende for dette klagepunkt er imidlertid, hvorvidt det tilsagn, som indklagede afgav over for konkurrencemyndighederne, omfatter andelsboligforeninger.
Ud fra Konkurrencestyrelsens redegørelse fra oktober 2003 i anledning af fusionen mellem indklagede og det koncernforbundne realkreditinstitut samt oplysningerne i Højesterets dom af 3. juni 2014 synes det ubetænkeligt at lægge til grund, at det, der var genstand for dels prisrabatter i form af bidragsnedsættelser, dels forbuddet mod bidragsforhøjelser, var lån i ejerboliger og fritidshuse. Der anvendes ganske vist flere steder formuleringen ”lån til private”, men Nævnet tillægger det afgørende betydning, at koncentrationen i markedet relaterede sig til de panttyper, som begge institutter ydede lån til. Ifølge fusionsredegørelsen ydede det koncernforbundne realkreditinstitut på det tidspunkt alene lån til ejerboliger og fritidshuse og ikke til andelsboligforeninger, som dermed ikke var omfattet af tilsagnet om ikke at forhøje bidraget.
På den baggrund kan Nævnet ikke give andelsboligforeningen ret i påstanden om, at der skal ske nedsættelse af bidragssatsen på foreningens lån.
Ad 2. Omkostninger ved låneomlægning
Uanset om omlægningen af andelsboligforeningens rentetilpasningslån var sket allerede i 2008, eller om omlægningen, som det var tilfældet, skulle afvente ændrede markedsforhold, således at der kunne ske udstedelse af CIBOR3 lån, ville omkostningerne forbundet med låneomlægningen uændret have været de sædvanlige omlægningsomkostninger. Nævnet bemærker i den forbindelse, at indklagede den 12. juni 2012 tilbød at omlægge foreningens lån til et CIBOR3 lån uden betaling af sædvanlige omkostninger til kurtage, låneoptagelse, sagsekspedition og tinglysningsafgift, men at foreningen ikke benyttede denne mulighed.
Nævnet kan på den baggrund ikke give andelsboligforeningen ret i påstanden om, at indklagede ved låneomlægning er afskåret fra at kræve sædvanlige omlægningsomkostninger.
Ad 3. Spørgsmålet om tilbagebetalingskrav vedrørende afdrag
Foreningen har i sagen fremlagt en BetalingsOversigt, der viser, at der i december 2013 på det ene af lånene blev betalt en terminsydelse, der inkluderede et afdrag på 54.488,83 kr. Dette til trods for, at lånene efter det oplyste var afdragsfri.
I henhold til oplysninger fra indklagede udløb afdragsfriheden på det omhandlede lån imidlertid ultimo september 2013, og ny afdragsfrihed blev først etableret pr. 1. januar 2014 i forbindelse med refinansiering af lånet.
Da refinansieringen endvidere skete til den gennem afdraget nedbragte restgæld, finder Nævnet ikke grundlag for at give andelsboligforeningen medhold i dets tilbagebetalingskrav.
Som følge af det anførte
b e s t e m m e s
Klagepunkterne om rådgiveransvar i forbindelse med indgåelsen af renteswapaftalen og om, hvorvidt der mellem andelsboligforeningen og indklagede var indgået aftale om en maksimal bidragssats på foreningens realkreditlån på 0,45 pct., afvises.
Indklagede, Nykredit Realkredit A/S, frifindes for de øvrige klagepunkter.