| Sagsnummer: | 125/2023 |
| Dato: | 30-11-2023 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Jonas Thestrup Nielsen, Karin Sønderbæk, Tina Thygesen og Elizabeth Bonde |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - rådgivning Realkreditbelåning - kurssikring Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4 |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning om forhåndslån og kurssikring og krav om erstatning |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning om forhåndslån og kurssikring og krav om erstatning.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i Danske Bank. M ejede ejendom M og H ejede ejendom H.
Klagerne ønskede at købe en projektejendom og modtog i den forbindelse en købsaftale af 6. maj 2020.
Af købsaftalen for projektejendommen af 6. maj 2020 fremgår blandt andet, at den foreløbige overtagelsesdag var den 4. juli 2022, og at overtagelsesdagen blandt andet uden begrundelse og uden betaling af dagbod kunne udskydes i ni måneder. Købesummen var 7.200.000 kr., og klagerne skulle, senest fem hverdage efter købsaftalen var endelig, deponere 25.000 kr. hos medvirkende mægler, og senest 10 hverdage efter købsaftalen var endelig, stille garanti for betalingen af restkøbesummen på 7.150.000 kr. Herudover fremgår:
”…
Bankgaranti
8.4. […] Bankgarantien erstattes af kontant deponering i sælgers pengeinstitut, på den dertil oprettede deponeringskonto senest på 3 bankdage før overtagelsesdagen. […]
…”
Købsaftalen var fra sælgerens side betinget af, at hovedejendommen blev opdelt i selvstændige ejendomme, så overdragelsen af klagernes ejendom kunne berigtiges i tingbogen, og at købesummen blev berigtiget. Købsaftalen var herudover betinget af, køberens og sælgerens advokaters godkendelse af købsaftalen i sin helhed.
Klagerne har fremlagt et matrikelkort af 30. august 2017, en foreløbig situationsplan af 19. februar 2019 og en foreløbig anmeldelse og fortegnelse af ny bebyggelse af 25. februar 2020.
I efteråret 2020 underskrev klagerne aftale om køb af projektejendommen. Købet var fra klagernes side betinget af, at ejendom M blev solgt.
Banken og klagerne afholdt et møde vedrørende finansiering den 7. oktober 2020. Banken har fremlagt sine notater fra mødet. Af disse fremgår:
”…
På finansieringsmøde 7/10-2020 bliver de forelagt beregninger på alle låntyper til købet. Fastrente, flexlån, boligfri og Flexlife. Vi drøfter besparelserne og hvad der er mest fordelagtig. Risiko kontra omkostninger. Ud fra den månedlige ydelse og besparelserne ved variabel rente oplyser både [M] og hans samlever det kun er relevant med variabel rente og afdragsfrihed. Jeg er enig i dette og anbefaler også det er den løsning. Samtidig anbefaler jeg vi venter til færdigmelding med at hjemtage endelige finansiering under hensyntagen til:
- [M] har stor likvid beholdning og robust privatøkonomi
- [M] bruger besparelse i ydelser til at indbetale indtægtsgrundlag i topskat på pension
Begge dele taler for at han skal vælge at prioritere variabel rente uden sikring. [M] er enig med mig i denne betragtning.
Efter købet er endeligt 7/1-2021 afholdes nyt møde hvor ovenstående gentages og bekræftes fortsat er den rigtige løsning.
…”
Banken har oplyst, at forhåndslån ikke blev nævnt på mødet den 7. oktober 2020.
Klagerne har anført, at de blev rådgivet om, at der ikke kunne foretages fastlåsning af renten på en fastforrentet finansiering pr. projektejendommens overtagelsesdag på grund af manglende endelig lejlighedsopdeling.
Banken har herudover oplyst, at klagerne og banken også drøftede, at det var uafklaret, hvorvidt M og H skulle optage finansieringen i fællesskab, eller om M skulle gøre det alene, da M var indstillet på at sælge sin ejendom M, mens H ikke ønskede at sælge sin ejendom, ejendom H, før klagerne havde fået projektejendommen. Banken har oplyst, at den foreslog, at klagerne og banken arbejdede videre med, at M købte lejligheden selv med forbehold for salg af ejendom M, hvorefter det senere kunne undersøges, hvorvidt H skulle købe sig ind i projektejendommen, når hun fik solgt ejendom H. Denne løsning indebar, at M skulle bære finansieringen til projektejendommen alene, hvorfor banken alene kunne godkende M til 60 % belåning. Banken har oplyst, at det som følge heraf blev aftalt, at den skulle udstede en garanti til sælgeren af projektejendommen, hvor M var enedebitor.
Den 29. december 2020 modtog klagerne en besked fra deres ejendomsmægler om, at salget af ejendom M var endelig, og der var modtaget udbetaling og bankgaranti for restkøbesummen.
Den 6. januar 2021 sendte klagernes advokat en besked til sælgeren af projektejendommen om, at købet måtte anses for endeligt, da forbeholdet var opfyldt.
Banken har oplyst, at den den 7. januar 2021 stillede sælgeren af projektejendommen garanti for betaling af restkøbesummen.
Banken og klagerne afholdt et møde vedrørende finansiering den 22. marts 2021. Banken har fremlagt sine notater fra mødet. Af disse fremgår:
”Den 22/3-2021 afholdes nyt finansieringsmøde og formueprognose møde, [M] har fået nyt job. Ønsker derfor at se på om det muligt at fortsætte indbetalingen. Her har vi igen aftalt at det giver bedst mening med variabel rente i forhold til den samlede formueoptimering.”
Banken har oplyst, at klagerne og banken den 21. marts 2022 afholdt et telefonmøde, da H havde solgt ejendom H. Banken har fremlagt sine notater fra mødet, hvoraf det fremgår:
”[M] henvender sig 21/3-2022, han har bekendt som er tilbudt forhåndslån i [pengeinstitut P] og vil høre mere om det. I samtalen nævner jeg for [M] det ikke er relevant i forhold til ham, da han ønsker variabel rente og det er en meget dyr løsning som ikke kan betale sig når der er stillet projektgaranti. [M] vil høre hans bekendt nærmere.”
Banken har oplyst, at der ikke i øvrigt på dette møde blev drøftet finansiering af købet af projektejendommen, blandt andet fordi det var uafklaret, hvor stort lånet skulle være.
Den 28. maj 2022 anmodede M banken via e-mail med angivelse af emnet ”Rentesikring ved køb af lejlighed”, om det var muligt at finansiere købet ved et forhåndslån, så klagerne kunne hjemtage et realkreditlån inden færdiggørelse af byggeriet, og renten kunne låses fast. Banken kunne stille krav om garanti for endelig udmatrikulering, og at byggeriet blev færdiggjort. Banken kunne samtidig få transport i provenuet, så der ikke var en risiko for banken.
Den 31. maj 2022 svarede banken, at Realkredit Danmark kunne lave et forhåndslån, når matriklen var udstykket, og den anmodede M om at oplyse, om dette var sket. Banken svarede endvidere, at det var en dyr løsning, da han både skulle etablere et lån, inden han skulle bruge pengene, og betale banken en forhåndslånsprovision og negativ rente af indeståendet fra lånet. Banken oplyste, at udgifterne pr. 1 mio. kr. i lån var:
”Nyt lån F5 lån ca. 1,8 % i rente (årligt 18.000 kr.)
Bidragssats ca. 1,0 % (årligt 10.000 kr.)
Forhåndslånsprovision 2,25 % (årligt 22.500 kr.)
Placering af 1 mio. kr. kontant indlånsrente -0,7 % (årligt 7.000 kr.)
Samlet ca. 57.500 kr. pr. million før skat for et aktiv, du ikke har modtaget endnu.
…”
Den 9. juni 2022 anmodede M på ny banken om at oplyse, om det var en forudsætning for at kunne optage et forhåndslån, at den endelige udstykning var foretaget.
Samme dag svarede banken, at Realkredit Danmark sandsynligvis kunne oprette et forhåndslån, og banken anmodede M om at oplyse, om han ønskede at gå videre med et forhåndslån.
Den 12. juni 2022 fastholdt M, at han ønskede svar på, om det var en forudsætning for at kunne optage et forhåndslån gennem Realkredit Danmark, at den endelige udstykning af matriklen var foretaget. M oplyste, at han ønskede at forstå, hvorfor de ikke havde drøftet forhåndslån som finansieringsmulighed.
Den 14. juni 2022 svarede banken, at endelig udmatrikulering var en forudsætning for, at realkreditinstituttet kunne ramme den rigtige matrikel i forbindelse med tinglysningen, hvorefter forhåndslånet kunne oprettes, og at man herved ikke risikerede at betale dobbelt tinglysningsafgift, hvis man betalte tinglysningsafgift for en forkert matrikel. Banken meddelte M, at årsagen til, at den ikke tidligere havde foreslået ham at optage et forhåndslån og kurssikre dette, var, at det alene var ved obligationslån, banken rådgav om kurssikring, og at de på alle møder havde drøftet finansiering ved et rentetilpasningslån med afdragsfrihed. Herudover var udgifterne til optagelse og kurssikring af et forhåndslån store, som oplyst den 31. maj 2022.
Den 15. juni 2022 anmodede M på ny banken svare på, om han kunne optage et forhåndslån gennem Realkredit Danmark.
Den 20. juni 2022 svarede banken, at den ud fra det seneste matrikelkort kunne lave et forhåndslån.
Den 24. juni 2022 sendte banken matrikelkortet til M.
Samme dag svarede M, at det modtagne matrikelkort var et bilag til købsaftalen, og anmodede banken om at oplyse årsagen til, at de ikke tidligere havde drøftet finansiering ved et forhåndslån.
Samme dag fastholdt banken, at matrikelkortet ikke ændrede noget, men at den på baggrund af klagernes ønsker om finansiering ved et rentetilpasningslån med afdragsfrihed og omkostningerne forbundet med finansiering ved et forhåndslån, fortsat ikke var dens anbefaling at finansiere købet ved et forhåndslån.
Den 26. juni 2022 meddelte M banken, at han var uforstående over for, at banken ikke tidligere havde foreslået dem muligheden for at foretage finansiering ved et forhåndslån med en lang kurssikringskontrakt og anmodede banken om at oplyse om det var muligt at optage finansiering ved et forhåndslån med tilbagevirkende kraft.
Den 27. juni 2022 fastholdt banken, at den grundet klagernes valg om finansiering ved et rentetilpasningslån sammenholdt med omkostningerne forbundet med finansiering ved et forhåndslån til en projektejendom ikke anbefalede, at finansieringen af købet af projektejendommen skete ved optagelse af et forhåndslån.
Samme dag svarede M, at banken tidligere havde meddelt ham, at det ikke var muligt at optage et forhåndslån og låse renten, når der ikke var sket udmatrikulering. Da dette ifølge banken ikke var en mulighed, valgte klagerne at drøfte finansiering ved et rentetilpasningslån. M anførte, at de derfor ikke fra start fravalgte en finansiering med en fast rente.
Den 28. juni 2022 svarede banken, at den var uenig i M’s svar.
Den 10. juli 2022 gjorde M indsigelse til banken over forløbet. Den 24. oktober 2022 afviste banken M’s indsigelse.
Parternes påstande
Den 13. februar 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal stille klagerne som om, at købet af projektejendommen blev finansieret ved et forhåndslån med en kurssikringsaftale fra bankens udstedelse af garantien i januar 2021.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at banken ikke har overholdt reglerne om god skik for boligkredit, da klagerne ikke blev forelagt muligheden for at foretage kurssikring af en fastforrentet anlægsfinansiering i forbindelse med bankens oprettelse af garanti for betaling af restkøbesummen i januar 2021.
Banken har fejlagtigt givet dem en opfattelse af, at beslutning om kurssikring ikke var en mulighed i perioden mellem garantistillelsen og overtagelsesdatoen, hvor inflationsudvikling og geopolitiske forhold sandsynliggjorde stigende renter. Disse fejlagtige oplysninger har påført dem en meget betydelig rentemeromkostning på grund af de i perioden mellem købet over overtagelsen af ejendommen stedfundne rentestigninger på den fastforrentede finansiering, som de ville have kurssikret, hvis muligheden var forelagt dem på det tidspunkt, hvor de i henhold til bestemmelserne om god skik for boligkredit burde have fået mulighederne forelagt.
Bankens oplysning om, at en fastlåsning af renten på en fastforrentet finansiering pr. ejerlejlighedens overtagelsesdato ikke var en mulighed på grund af den manglende endelige ejerlejlighedsopdeling, var ikke korrekt.
Banken har ikke på mødet den 7. oktober 2020 drøftet fastkursaftaler med dem, hvilket understøttes af bankens svar af 14. juni 2022, hvori banken oplyser, at kurssikring ikke har været drøftet. Valget om at vente med at optage finansiering var alene begrundet i bankens oplysninger om, at der ikke var andre muligheder.
På intet tidspunkt gjorde banken dem opmærksom på muligheden for at foretage sikring af lånefinansieringens rente, trods flere telefoniske drøftelser med banken, der omhandlede dette. De blev heller ikke præsenteret for muligheden, da de specifikt anmodede banken herom i deres e-mails i foråret 2022.
Ansvaret for at sikre kundernes kendskab til bankens produkter hviler ubetinget på banken. Det er kritisabelt, at bankens juridiske afdelings bevarelse af deres indsigelse alene omfatter muligheden for at etablere et forhåndslån og kun henkastet forholder sig til konsekvenserne af bankens manglende rådgivning om muligheden for kurssikring. De har ved en række lejligheder tilkendegivet et ønske om at foretage kurssikring. Optagelsen af F5-finansieringen er alene sket på bankens foranledning, idet deres ønske naturligvis var at foretage kurssikring af renten for en længere periode.
Bankens havde i deres boligsag manglende kendskab til muligheden for at foretage kurssikring. Dette har medført meromkostninger i form af renter.
Danske Bank har anført, at banken har overholdt bekendtgørelsen om god skik for boligkredit, herunder har overholdt sin rådgivningsforpligtelse, der altid skal ses i forhold til det tidspunkt, hvorpå rådgivningen blev givet.
Banken og klagerne drøftede allerede på det indledende møde den 7. oktober 2020 fordele og ulemper, risiko og omkostninger ved forskellige låntyper og valg eller fravalg af en fastkursaftale. Klagerne var gjort bekendt hermed, hvorfor banken opfyldte sin rådgivningsforpligtelse.
Banken har løbende været i dialog med klagerne i perioden fra oktober 2020, hvor de havde en indledende dialog om finansiering af ejendommen, til marts 2022, hvor klagerne selv spurgte ind til forhåndslån, herunder muligheden for at kurssikre lånet og fastlåse renten. Banken har forholdt sig til klagernes specifikke forhold samt givet en normal og behørig rådgivning. Banken har løbende opfyldt sin rådgivningsforpligtelse.
Det ville have været aldeles usædvanligt i perioden fra oktober 2020 til marts 2022 at rådgive klagerne om og anbefale et forhåndslån. Et forhåndslån er normalt uegnet til finansiering af et køb af en projektejendom som klagernes, da klagerne først skulle bruge den endelige finansiering tre bankdage før overtagelsesdagen jf. købsaftalens pkt. 8.4, og da et forhåndslån er forbundet med yderligere omkostninger, som illustreret ved bankens e-mail af 14. juni 2022.
Endelig finansiering af en ejendom aftales almindeligvis først ca. fire uger inden overtagelse, da banken og realkreditinstituttet skal kunne vurdere værdien af den færdige ejendom, da klagernes økonomiske evner grundet jobskifte, inflation, stigende/faldende boligpriser kan ændre sig i byggeperioden, og da det endelige finansieringsbehov først kendes omkring færdigmeldingen af ejendommen. Herudover tilbyder banken normalt endelig finansiering med kurssikring i op til et år, da det ellers er en alt for dyr finansieringsmulighed. Det var uklart, om M skulle være enedebitor på finansieringen, eller om M og H skulle bære finansieringen i fællesskab, hvorfor det var ukendt, om størrelsen på lånet var 60 % eller 80 %.
Banken kan ikke spå om renteudviklingen, hvorfor banken ikke havde anledning til at foretage rådgivning, der afveg fra den normale rådgivning på tidspunktet, ligesom klagernes forhold heller ikke gav anledning til at fravige den normale rådgivning på tidspunktet. Banken er ikke ansvarlig for renteudviklingen, der set i bagklogskabens lys desværre var ugunstig for klagerne.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og H var kunder i Danske Bank. M ejede ejendom M, og H ejede ejendom H.
Klagerne ønskede at købe en projektejendom og modtog i den forbindelse en købsaftale af 6. maj 2020. Af købsaftalen fremgår blandt andet, at købesummen var 7.200.000 kr., at den foreløbige overtagelsesdag var den 4. juli 2022, og at overtagelsesdagen blandt andet uden begrundelse og uden betaling af dagbod kunne udskydes i ni måneder. Klagerne skulle, senest 10 hverdage efter købsaftalen er endelig, stille garanti for betalingen af restkøbesummen og senest tre dage før overtagelsesdagen foretage en kontant deponering af restkøbesummen på en konto i sælgerens pengeinstitut.
I efteråret 2020 underskrev klagerne købsaftalen om køb af projektejendommen. Købet var betinget af, at M’s ejendom, ejendom M, blev solgt.
Den 7. oktober 2020 afholdt klagerne og banken et møde vedrørende finansieringen af købet af ejendommen. Banken har oplyst, at klagerne og banken på dette møde blandt andet drøftede obligationslån, finansiering ved indgåelse af fastkursaftale og uden indgåelse af fastkursaftale, fastforrentede og variable låntyper, og forskellige finansieringsmuligheder med afdrag og med afdragsfrihed. Forhåndslån blev ikke nævnt som en finansieringsmulighed. Klagerne har oplyst, at klagerne og banken ikke drøftede fastkursaftaler på dette møde.
Det nærmere indhold af bankens rådgivning fremgår ikke af bankens notat. Klagerne har bestridt at have modtaget rådgivning vedrørende forhåndslån og har henvist til, at banken oplyste, at fastforrentet finansiering pr. projektejendommens overtagelsesdato ikke var en mulighed på grund af manglende endelig lejlighedsopdeling.
Den 29. december 2020 modtog klagerne en besked fra deres ejendomsmægler om, at salget af ejendom M var endelig, og at der var modtaget udbetaling og bankgaranti for restkøbesummen.
Den 6. januar 2021 sendte klagernes advokat en besked til sælgeren af projektejendommen om, at købet måtte anses for endeligt, da forbeholdet var opfyldt.
Den 7. januar 2021 stillede banken sælgeren af projektejendommen en garanti for betaling af restkøbesummen.
Efter det af banken oplyste var ejendom H ikke solgt på dette tidspunkt.
Klagerne har ønsket at blive stillet som om, at købet af projektejendommen blev finansieret ved et forhåndslån med en kurssikringsaftale fra bankens udstedelse af garantien i januar 2021.
Allerede fordi de juridiske forhold vedrørende ejerskab af ejendommen endnu ikke var afklaret på dette tidspunkt, finder Ankenævnet ikke, at banken har handlet ansvarspådragende ved ikke i januar 2021 at rådgive klagerne om muligheden for at optage forhåndslån med en kurssikringsaftale.
M rettede den 21. marts 2022 telefonisk henvendelse til banken vedrørende muligheden for et forhåndslån. Det fremgår af bankens notat om denne samtale, at banken oplyste, at forhåndslån ikke var relevant for klagerne, da klagerne ønskede variabel rente, og fordi det var en meget dyr løsning, som ikke kunne betale sig, når der er stillet projektgaranti.
Klagerne har anført, at de på møderne med banken fik den opfattelse, at finansiering ved fastforrentet lån med kurssikring ikke var en mulighed i perioden mellem garantistillelsen og overtagelsesdatoen, og at dette var bestemmende for deres ønske om finansieringen af ejendommen ved et variabelt forrentet lån.
Ankenævnet finder, at en stillingtagen til, om banken har ydet fyldestgørende rådgivning vil forudsætte bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet finder derfor, at sagen skal afvises i medfør af § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klagerne får klagegebyret tilbage.