Spørgsmål om indestående på skødedeponeringskonto tidligere end sket burde have været anvendt til indfrielse af lån, der ikke skulle overtages af køber.

Indledning.

Denne sag vedrører, om indklagede i forbindelse med klagerens ejendomssalg tidligere end sket burde have anvendt indeståendet på en skødedeponeringskonto til indfrielse af lån, som ikke skulle overtages af køber.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 18. februar 2005 solgte klageren sin faste ejendom med overtagelse den 1. april 2005. Købesummen var på 1.690.000 kr., hvoraf 85.000 kr. skulle deponeres hos den medvirkende ejendomsmægler og 1.605.000 kr. skulle deponeres hos indklagede, der er klagerens pengeinstitut. Af købsaftalen fremgår i øvrigt bl.a.:

"… og køber er forpligtet til at indlevere et underskrevet endeligt skøde til tinglysning senest 15-03-2005

…

Standardbetingelserne i henhold til bekendtgørelse om ejendomsformidling nr. 48 af 20.1.2000, § 22 stk. 3 nr. 3, 4 og 5 er fraveget:

…

Det er endvidere som en fravigelse aftalt, at depositar kan disponere over købesummen mod at indestå for, at skødet kan lyses anmærkningsfrit jf. standardvilkår nedenfor.

…

Den, der berigtiger handelen, eller depositar har pligt til af midlerne fra pkt. 15.1.2 og 15.1.3 at foranledige betaling af følgende:

- pantegæld, der ikke skal overtages

…

Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar garanterer for, at retsanmærkningerne kan slettes. Hvis skødet er tinglyst med retsanmærkninger, sendes kopi heraf til depositar, når det modtages fra tinglysning.

…"

Ved skrivelse af 25. februar 2005 sendte købers pengeinstitut en garanti på 1.605.000 kr. til indklagede. Garantien ville den 1. april 2005 blive afløst af en kontant deponering. Af skrivelsen fremgår i øvrigt bl.a.:

"…

Af deponerede midler bedes gæld indfriet, som ikke skal overtages af køber. De bedes venligst afvente aflysning af indfriede pantebreve, til nyt ejerskiftelån er tinglyst.

Kopi af indfrielseskvitteringer imødeses.

…"

Den 10. marts 2005 underskrev klageren en boligkontoaftale, hvorefter indklagede skulle forestå indfrielsen af de hæftelser, der ikke skulle overtages af køber. Ifølge aftalen skulle et lån i Realkredit Danmark på opr. 931.000 kr. straksindfries mod betaling af differencerenter. Et ejerpantebrev på 50.000 kr., der var pantsat til indklagede, skulle aflyses, og et privat pant på 7.945 kr., skulle indfries i henhold til tilbudskurs. Af aftalen fremgår i øvrigt bl.a.:

"…

Vi er bekendte med, at nedennævnte prioriteter først vil blive indfriet når der er tinglyst skøde med kendte retsanmærkninger og [indklagede] modtager accept fra købers advokat/købsmægler om, at der må bruges af deponeringen jf. std.best. under købsaftalens pkt. 15.

…"

Ved skrivelse af 30. marts 2005 til køber indestod indklagede for, at de tre hæftelser ville blive indfriet. Af skrivelsen fremgår i øvrigt:

"…

Med baggrund i indeståelsen, beder vi jer venligst give os tilladelse til at bruge af de deponerede midler til indfrielse af lånene såsnart vi modtager deponeringen fra jer den 1. april.

I modsat fald imødeser vi kopi af tinglyst skøde sammen med en accept til at indfri sælgers lån af de deponerede midler.

…"

Ved skrivelse af 31. marts 2005 fra købers bank blev garantien afløst af en kontant deponering på 1.605.000 kr. I skrivelsen var anmodningen om indfrielse med de deponerede midler gentaget, jf. skrivelsen af 25. februar 2005.

På tidspunktet for modtagelsen af deponeringen forelå der ikke tinglyst skøde. Ifølge en datoliste, der er udarbejdet af en ejendomsmægler, E, som på et ikke nærmere angivet tidspunkt overtog berigtigelsen af handelen for køber, foregik ekspeditionen af skødet således:

Indklagede har oplyst, at købers pengeinstitut den 26. april 2005 oplyste, at ejerskiftelånet var sendt til tinglysning. Indklagede modtog ingen meddelelse om tinglysning af skødet.

Den 10. maj 2005 sendte indklagede følgende skrivelse til køber:

"…

Da vi har konstateret, at der er tinglyst skøde til køber, beder vi jer venligst give os tilladelse til at bruge de deponerede midler til indfrielse af sælgers lån, jf. købsaftalens punkt 15 samt vores indeståelse af den 30. marts 2005.

…"

Ved skrivelse af 19. maj 2005 gav E som berigtigende part tilladelse til "at der bruges af de deponerede midler til brug ved indfrielse af eksisterende pantegæld".

Indfrielsen af lånet i Realkredit Danmark blev gennemført den 27. maj 2005.

Klageren rettede henvendelse til indklagede, E og Realkredit Danmark om sagens ekspedition, idet han var utilfreds med de renteomkostninger, han var blevet påført som følge af den sene indfrielse af lånet i Realkredit Danmark.

Parternes påstande.

Klageren har den 6. februar 2006 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal holde ham skadesløs.

Indklagede har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at han i forbindelse med salget unødigt kom til at betale renter og afdrag på lånet i Realkredit Danmark i to måneder efter overtagelsesdagen.

Ifølge køber/E beror fejlen på forhold hos indklagede, som havde de nødvendige tilladelser til at foretage indfrielsen.

Indklagede har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at man ikke har begået fejl eller forsømmelser i forbindelse med behandlingen af sagen. Indfrielsen blev gennemført, så snart man havde den fornødne tilladelse hertil.

Det fremgår klart af boligkontoaftalen, at hæftelserne først ville blive indfriet, når der var tinglyst skøde med kendte retsanmærkninger, og købers accept var modtaget. Der henvises i den forbindelse til standardbetingelserne i købsaftalens pkt. 15 og ikke til det særlige vilkår. Skrivelserne af henholdsvis 25. februar og 31. marts 2005 udgjorde ikke den fornødne tilladelse til at disponere.

Ifølge de særlige vilkår var man i øvrigt berettiget, men ikke forpligtet til at disponere over den deponerede købesum mod at indestå for tinglyst anmærkningsfrit skøde.

En depositar er ikke forpligtet til at indestå for, at et skøde kan tinglyses anmærkningsfrit, før skødet er tinglyst med kendte retsanmærkninger, idet depositaren først, når der foreligger tinglyst skøde med kendte retsanmærkninger, har kendskab til, hvilke risici, der er forbundet med indeståelsen.

Bl.a. på grund af klagerens sene underskrift blev skødet først tinglyst den 20. april 2005. Hverken klageren eller den berigtigende part/køber informerede om, at skødet var tinglyst med anmærkninger.

Klageren har betalt 6.104,08 kr. i rente på Realkredit Danmark lånet i perioden 1. april - 27. maj 2005. I samme periode har klageren haft en renteindtægt på deponeringskontoen på 1.469,40 kr. Klagerens reelle ekstraomkostninger var således 4.634,68 kr.

Til støtte for afvisningspåstanden har indklagede anført, at sagen er bevisuegnet, da en egentlig prøvelse af handlingsforløbet kræver afhøring af vidner under straffeansvar.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Anvendelse af de deponerede midler til indfrielsen af de pantehæftelser, der ikke skulle overtages af køber, kunne tidligst være sket den 20. april 2005, hvor skødet blev tinglyst med anmærkning om de pågældende hæftelser. Indklagede modtog ikke underretning om, at skødet var tinglyst, men måtte indse, at tinglysning var sket, da købers bank den 26. april 2005 oplyste, at de nye ejerskiftelån nu var sendt til tinglysning.

Selvom indklagede efter tinglysningen af skødet over for køber var berettiget til at anvende de deponerede midler til indfrielserne mod at indestå for sletning af retsanmærkningerne, var indklagede ikke over for klageren forpligtet hertil, før tillige købers tilladelse til indfrielserne forelå, hvilket klart fremgår af boligkontoaftalen. Denne tilladelse forelå først ved E's skrivelse af 19. maj 2005.

Der er derfor ikke grundlag for at pålægge indklagede at godtgøre klageren nogen af de meromkostninger, som klageren blev påført som følge af, at indfrielserne ikke blev gennemført tidligere end sket.

Som følge af det anførte