Indsigelse mod rådgivning om mulighed for indfrielse af et afdragsfrit realkreditlån med 10-årig rentetilpasning til kurs 100 i forbindelse med refinansiering.

Indledning

Sagen vedrører om Den Jyske Sparekasse ydede mangelfuld rådgivning om muligheden for indfrielse af et afdragsfrit realkreditlån med 10-årig rentetilpasning til kurs 100 i forbindelse med refinansiering.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Den Jyske Sparekasse.

Den 23. november 2011 modtog klageren i forbindelse med en låneomlægning et lånetilbud fra Totalkredit på et 30-årigt X10 lån med rentetilpasning hvert 10. år og afdragsfrihed indtil 30. september 2021. Af tilbuddet fremgik, at hovedstolen var 3.076.000 kr. med et anslået provenu på 3.060.686 kr. efter omkostninger.

Af lånetilbuddets side tre fremgik følgende:

”…

Særlige renteforhold kan medføre, at en mindre del af lånet skal rentetilpasses i år, hvor rentetilpasning ikke umiddelbart er forudsat.

…”

Af Standardiseret Europæisk Informationsblad, som klageren fik udleveret som et bilag til lånetilbuddet, fremgik blandt andet følgende:

”…

12. Førtidig eller ekstraordinær indfrielse

Lånet er inkonverterbart.

Lånet kan indfries ved indlevering af obligationer svarende til lånets obligationsrestgæld på indfrielsestidspunktet.

Lånets obligationsrestgæld kan også indfries til kurs 100 i forbindelse med refinansiering.

…”

I god skik rådgivningsskemaet ”Dokumentation for rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom” udfærdiget i forbindelse med klagerens optagelse af lånet var følgende endvidere anført:

”…

Om mine forventninger til lånets løbetid:

Jeg har ingen planer om at indfri/ekstraordinært afvikle lånet.

…

Opsigelses- og indfrielsesvilkår

Lånet er inkonverterbart og kan altid indfries ved opkøb af de bagvedliggende obligationer undtagen de sidste to måneder før en refinansiering. Lånet kan opsiges til kurs 100 med to måneders varsel på refinansieringstidspunktet.

…”

Af låne- og pantsætningsaftalen for lånet, som blev underskrevet af klageren i forbindelse med låneoptagelsen, var følgende anført på side 4:

”…

Refinansiering

…

For lån, hvor hele lånets restgæld skal refinansieres med aftalte mellemrum, kan det i tilfælde af særlige kursforhold ved lånets udbetaling og/eller refinansiering være nødvendigt, at Totalkredit med virkning fra en 1. januar i år, hvor der ikke skal ske refinansiering, udsteder yderligere obligationer i lånets løbetid, hvorved lånets obligationsrestgæld øges, og således at det er denne forøgede obligationsrestgæld, der skal afdrages henholdsvis indfries. En sådan udstedelse af yderligere obligationer medfører en ændring af lånets kontantrente set i forhold til den ved udbetalingen henholdsvis refinansieringen fastsatte kontantrente.

…

Indfrielse

…

Ved ekstraordinær indfrielse på tidspunktet for en refinansiering kan låntager indfri refinansieringsbeløbet kontant ved betaling af det beløb, der kræves til indløsning af obligationsbeløbet til pari.

…”

Klageren indgik den 24. november 2011 en fastkursaftale om udbetaling af lånet pr. den 30. november 2011 til kurs 108,75. Ved udbetalingen fik klageren et provenu på 3.066.886 kr., og obligationsrestgælden udgjorde 2.828.505,80 kr.

I starten af november 2014 henvendte klagerens mand M, der kautionerede for det omtalte realkreditlån, sig til sparekassen for at få præciseret, hvilket beløb lånet ville kunne indfries med på refinansieringstidspunktet ca. syv år senere.

Klageren har oplyst, at sparekassen umiddelbart mente, at det var den daværende obligationsrestgæld, men at den ville undersøge det.

Sparekassen har bestridt, at den skulle have oplyst, at lånet kunne indfries med den daværende obligationsrestgæld.

Den 7. november 2014 ringede en medarbejder i sparekassen til M og oplyste, at det var hovedstolen på 3.076.000 kr., der skulle tilbagebetales.

Den 8. november 2014 skrev klageren en mail til Totalkredit og forespurgte, om lånet på refinansieringstidspunktet ca. syv år senere kunne indfries med lånets hovedstol på 3.076.000 kr. eller med obligationsrestgælden, der i hendes seneste PBS oversigt var angivet til 2.877.035,68 kr.

I en mail af 10. november 2014 svarede Totalkredit, at klageren i forbindelse med refinansieringen den 31. december 2020 to måneder før ville kunne opsige sit lån til kurs 100 med den daværende obligationsrestgæld.

I en mail af 13. november 2014 oplyste Totalkredit, at ovenstående ikke var korrekt og anførte følgende:

”…

Når dit lån skal refinansieres 31.12.2020 og du vil indfri lånet skal det opsiges senest 2 måneder før. Når der refinansieres skal kontantrestgælden og obligationsrestgælden være i balance, hvilket betyder, at du skal indfri 3.076.000 kr. Det kaldes kompenserende funding og bruges til bl.a. F10 lån uden afdrag.”

Den 2. december 2014 udsendte Totalkredit en meddelelse til klageren om justering af hendes lån. Det fremgik heraf, at lånets obligationsrestgæld som følge af særlige renteforhold ved lånets udbetaling var blevet justeret/forøget med 24.282 kr. Der var ikke herved ændret blevet ændret på kontantrestgælden på 3.076.000 kr., så det var det samme lånebeløb, der skulle tilbagebetales.

Af klagerens årsopgørelse for 2014 fra Totalkredit af 9. januar 2015 fremgik, at obligationsrestgælden på klagerens lån pr. den 31. december 2014 udgjorde 2.877.035,68 kr., og at kursværdien på obligationerne udgjorde 3.430.720,76 kr.

Parternes påstande

Den 2. januar 2015 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der har forstået klagerens påstand således, at Den Jyske Sparekasse skal betale erstatning til klageren, således at hun får mulighed for indfri realkreditlånet med 2.828.505,80 kr. på refinansieringstidspunktet i 2021.

Den Jyske Sparekasse har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at sparekassen i forbindelse med låneoptagelsen oplyste, at hun efter 10 år kunne indfri obligationsrestgælden til kurs 100, og at det beløb, der skulle betales var den daværende obligationsrestgæld. Lånet kunne således indfries til en god kurs.

Da hendes mand i november 2014 henvendte sig i sparekassen for at få præciseret, hvilket beløb lånet syv år senere kunne indfries med, fik han i første omgang samme svar, som sparekassen havde rådgivet hende om ved låneoptagelsen.

Sparekassen har ydet en forkert rådgivning ved låneoptagelsen og efter tre år ved den stadigvæk ikke, hvilke lånetype den rådgav hende til at optage.

Den Jyske Sparekasse har anført, at det er korrekt, at den har oplyst klageren om, at lånets obligationsrestgæld på refinansieringstidspunktet kan indfries til kurs 100. Det må imidlertid bero på en misforståelse fra klagerens side, at sparekassen skulle have oplyst, at klageren kunne indfri lånet med et beløb svarende til obligationsrestgælden på 2.828.505,80 kr. på udbetalingstidspunktet.

Såvel i lånetilbuddet som i låne- og pantsætningsaftalen vedrørende det af klageren optagne lån er der redegjort for, hvorledes lånet kan indfries på refinansieringstidspunktet og med hvilket beløb, herunder hvorledes obligationsrestgælden i visse tilfælde forøges i lånets løbetid.

Det må have formodningen mod sig, at klageren kunne forvente at optage et realkreditlån med et provenu på 3.066.000 kr. efter omkostninger – til en rente på 2,89 % - som uden afdrag i 10 år, kunne indfries til en obligationsrestgæld på udbetalingstidspunktet på 2.828.505,80 kr., det vil sige 237.000 kr. lavere end det oprindelige provenu. Det ville være en usandsynlig god forretning.

Forskellen mellem klagerens provenu og obligationsrestgælden på udbetalingstidspunktet på ca. 237.000 kr., der svarer til 23.700 kr. netto pr. år er det beløb, som lånets obligationsrestgæld i gennemsnit forventes opskrevet med pr. år.

Klageren har i øvrigt ikke lidt noget tab ved ikke at kunne indfri lånet, som hun forventede.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren optog gennem Den Jyske Sparekasse i november 2011 et 30-årigt X10 lån i Totalkredit med en hovedstol på 3.076.000 kr. med rentetilpasning hvert 10. år og afdragsfrihed indtil 30. september 2021. Lånet blev udbetalt den 30. november 2011 til kurs 108,75, hvorved klageren fik et provenu på 3.066.886 kr. Obligationsrestgælden på udbetalingstidspunktet udgjorde 2.828.505,80 kr.

Det fremgår af låne- og pantsætningsaftalen for lånet, at det i tilfælde af særlige kursforhold ved lånets udbetaling og/eller refinansiering kan være nødvendigt, at Totalkredit med virkning fra en 1. januar i år, hvor der ikke skal ske refinansiering, udsteder yderligere obligationer i lånets løbetid, hvorved lånets obligationsrestgæld øges, og således at det er denne forøgede obligationsrestgæld, der skal afdrages henholdsvis indfries.

Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at klageren fik mangelfuld rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen.

Ankenævnet finder ikke, at klageren berettiget kunne forvente, at lånet efter udløbet af den afdragsfri periode ville kunne indfries med et beløb, der var væsentligt lavere end det udbetalte låneprovenu.

Det anførte om at klagerens mand M fik forkert eller uklar information om indfrielsesvilkårene ved sin henvendelse til sparekassen i 2014 har ikke påført klageren et tab, og det forhold kan derfor ikke medføre et andet resultat.

Ankenævnet bemærker, at klageren i overensstemmelse med aftalen vilkår herfor er berettiget til at indfri X10 lånet mod aflevering af obligationer svarende til obligationsgælden. I henhold til årsopgørelsen for 2014 fra Totalkredit af 9. januar 2015 udgjorde kursværdien af disse obligationer 3.430.720,76 kr.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

En eventuel klage over Totalkredit kan indgives til Realkreditankenævnet, Krabbesholmvej 5, 2700 Brønshøj.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.