Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod hæftelse for realkreditlån til brug for ejendom tilhørende klagerens daværende samlever.
Sagens omstændigheder
Klagerens tidligere samlever, M, var kunde i Jyske Bank. M ejede en ejendom, der var belånt med et 0,5 % obligationslån på oprindeligt 1.396.000 kr. i Jyske Realkredit. Ejendommen blev benyttet som fælles bolig for klageren og M.
I efteråret 2020 blev der påbegyndt en renovering af ejendommen. I foråret 2022 var renoveringen ved at være færdig. Den 25. marts 2022 kontaktede M banken for at aftale et møde. På dette tidspunkt havde M udover realkreditlånet to fuldt udnyttede byggekreditter. Der var udestående regninger vedrørende renoveringen på ca. 75.000 kr. I slutningen af marts 2022 indgik M et forlig herom med en leverandør. Forliget var betinget af, at leverandøren modtog forligsbeløbet på 55.000 kr. senest den 8. april 2022, idet leverandøren i modsat fald ville kræve det fulde beløb på ca. 75.000 kr.
Den 5. april 2022 blev der afholdt et møde mellem klageren, M og banken om finansiering af renoveringen. Forud for mødet havde parret indsendt økonomiske oplysninger. Banken har oplyst, at parrets økonomi havde ændret sig under renoveringen, idet renoveringen var blevet dyrere end forventet, parret havde fået et barn i 2021, M’s indkomstgrundlag havde ændret sig, da han havde været på sygedagpenge, og klageren havde optaget et lån på 50.000 kr. i et andet pengeinstitut. Banken oplyste på mødet, at M’s økonomi ikke kunne bære den ønskede belåning.
Banken har anført, at klageren og M selv foreslog en løsning med et lån med solidarisk hæftelse, hvorefter banken meddelte, at den var indstillet på en sådan løsning, som kunne fordre, at klageren blev medejer af ejendommen. Klageren og M drøftede herefter på mødet klagerens eventuelle medejerskab og blev enige om, at klageren skulle blive medejer. Banken har anført, at den anbefalede klageren og M at søge advokatbistand, og at det derefter blev aftalt, at klageren og M skulle kontakte en advokat med henblik på, at klageren kunne blive medejer af ejendommen og få rådgivning herom.
Klageren har bestridt dette og har anført, at det var banken, der foreslog en løsning med et lån med solidarisk hæftelse. Banken meddelte, at enten blev hun meddebitor på de lån, M ønskede i ejendommen, eller også måtte M sælge ejendommen. Hun var ikke bekendt med, at hun selv skulle kontakte en advokat til skødeskrivning.
Banken har oplyst, at det blev aftalt på mødet, at realkreditlånet og de to byggekreditter skulle erstattes af et nyt realkreditlån med M og klageren som debitorer, og at M samtidig fik ret til et midlertidigt overtræk på 110.000 kr. På mødet blev bankens beregninger, budget og bankens anbefaling om optagelse af et 3 % obligationslån på 1.497.000 kr. i Jyske Realkredit samt kurssikring af det nye og det eksisterende realkreditlån gennemgået.
I forlængelse af mødet sendte banken dokumenter vedrørende finansieringen til klageren og M, herunder en aftale om finansiering og en låne- og pantsætningsaftale, hvori klageren og M var angivet som låntagere og pantsættere samt bekræftelse på kurssikringsaftale, hvori klageren og M var angivet som låntagere.
Den 10. april 2022 underskrev klageren og M aftalen om finansiering og låne- og pantsætningsaftalen, og det nye realkreditlån på 1.497.000 kr. blev herefter hjemtaget.
Den 28. juni 2022 kontaktede klageren banken og oplyste, at hun var blevet ”smidt ud” af M’s ejendom. Klageren spurgte til status om medejerskab til ejendommen. Banken har oplyst, at den meddelte, at den ikke kunne svare på dette, idet klageren og M selv skulle kontakte en advokat og sørge for dette. Klageren oplyste, at hun og M ikke havde foretaget sig noget, og at hun troede, at banken ville sørge for dette.
Den 1. juli 2022 sendte banken et resumé af mødet den 5. april 2022 til klageren og M. Banken har oplyst, at resuméet i hovedtræk blev udarbejdet på mødet og finpudset umiddelbart efter. Af resuméet fremgik blandt andet:
”Vi gør
I gør
…”
Parternes påstande
Den 1. august 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank og Jyske Realkredit skal frigøre hende for hæftelsen på lånet.
Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Jyske Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at hun ikke vidste, at hun selv skulle kontakte en advokat til skødeskrivning.
De indklagede vejledte ikke hende om de mulige konsekvenser ved at hæfte for lån i en ejendom, som hun ikke var medejer af. Indklagede og M havde en låneaftale, der ifølge indklagede selv var blevet problematisk, idet M’s økonomi ”ikke kunne bære”, hvorfor indklagede på mødet præsenterede hende og M for to muligheder: enten blev hun meddebitor på de lån, M ønskede i ejendommen, eller M måtte sælge ejendommen. Dette faktum bør stille meget store krav til den rådgivning, der blev ydet, og til det efterfølgende, skriftlige resumé. Det er alene indklagedes ansvar, at dette ikke er sket.
Indklagede burde have nedfældet de væsentligste forudsætninger for rådgivningen på skrift og sendt dem til hende, inden aftalerne blev etableret. Indklagede bærer ansvaret for, at der ikke umiddelbart efter mødet fremsendtes et resumé med oplysning om konsekvenserne ved at indgå aftalen som meddebitor.
Af indklagedes sagsfremstilling fremgår, at indklagede havde forberedt sig på, at mødet kunne blive følsomt, idet der fra indklagedes side ville være dialog om enten fælles lån og hendes mulige medejerskab af ejendommen eller alternativt salg af ejendommen. Hun kom til mødet uden at være forberedt på indklagedes agenda. Det fremgår yderligere af indklagedes indlæg af 9. september 2022, at M under mødet konstaterede, at han selv havde lagt en del penge i ejendommen, og at han ikke ønskede at forære hende nogen del heraf. Indklagede måtte ud fra denne udtalelse have haft en fornemmelse af, at planen om, at hun skulle være medejer, ikke ville ske med M’s gode vilje, og at han udelukkende bekræftede denne mulighed, da alternativet fra indklagedes side var et salg af ejendommen – givetvis med tab – hvilket hverken var i hans eller indklagedes interesse.
Det var indklagede, der bragte muligheden for hendes medhæftelse på banen som en mulig løsning på M’s og indklagedes problemer. Indklagede har selv i sit indlæg af 9. september 2022 oplyst dette. Det var derfor indklagedes ansvar – som minimum – at sætte drøftelserne omkring lån på standby, indtil hun og M havde haft lejlighed til at rådføre sig med en advokat. I stedet fik de en midlertidig overtræksret på 110.000 kr., der blev etableret fælles konti, og indklagede fremsendte aftale om finansiering, som blev underskrevet blot fem dage efter mødet. Det må på det tidspunkt have stået indklagede helt klart, at ejendomsoverdragelsen ikke var på plads. Indklagede burde have indset, at kontakt til advokat, møde med advokat og overdragelse af fast ejendom ikke kunne ske på tre dage, og indklagede burde derfor havde spurgt ind til dette. Hun blev på intet tidspunkt oplyst om, at hun som meddebitor kom til at hæfte for lånet uden at eje pantet, hvis parterne ikke fik lavet overdragelsen af den halve ejendom, og hvad det i øvrigt ville betyde for hende.
Efter at hun gjorde banken opmærksom på, at det ikke kan være rigtigt, at man kan stå på et huslån uden at være ejer, lavede hendes rådgiver i banken et ”fint” resume af mødet, hvor hun skrev, at de skulle kontakte en advokat til skødeskrivning. Referatet indeholdt intet om de særlige forudsætninger om overdragelse af halvdelen af ejendommen. Banken burde umiddelbart efter mødet have sendt et referat af mødet, der indeholdt de nærmere forudsætninger for etablering af lånet, herunder men ikke begrænset til hendes medejerskab af ejendommen og konsekvenserne ved at hæfte solidarisk for et lån, hvor man ikke ejer det bagvedliggende pant.
Indklagedes vejledning var mangelfuld og forkert. Indklagede forsømte at leve op til bestemmelserne om god skik. Indklagede handlede ikke redeligt og loyalt overfor hende. Hun havde ikke mulighed for at træffe valg på et velinformeret grundlag. Indklagede forsømte i det hele at tilpasse rådgivningen til hende – ud fra hendes viden og erfaring med finansielle forhold. Indklagede bærer ansvaret for den utilstrækkelige rådgivning og skal på denne baggrund frigøre hende fra det kautionslignende forhold.
Oplysningen om, at hun i januar 2022 havde optaget et lån hos andet pengeinstitut til renoveringen, burde have givet anledning til bekymring hos indklagede, som burde have indset, at hun manglede den fornødne indsigt og forståelse for konsekvenserne ved det meget ensidige fokus på færdiggørelse af renoveringen af ejendommen.
Der blev ikke talt om gaveafgift på mødet.
Jyske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden blandt andet anført, at klageren blev oplyst om, at hun skulle underskrive som meddebitor på realkreditlånet, og at hun ikke havde ejerskab til ejendommen. Klageren valgte selv frivilligt og på bindende vis at blive meddebitor på realkreditlånet, velvidende at hun ikke var medejer af ejendommen.
På mødet blev M’s økonomi gennemgået i detaljer via en rådighedsberegning, hvorefter M og klageren blev præsenteret for, at M’s økonomi ikke kunne bære en indfrielse af byggekreditterne og betaling for færdiggørelse af projektet. Klageren og M spurgte selv, om det kunne være en mulighed, at de begge hæftede for finansieringen. Klageren og M ønskede ikke at sælge ejendommen på et tidspunkt, hvor de havde brugt masser af tid og penge på renoveringen. I forbindelse med gennemgangen af den fælles rådighedsberegning oplyste klageren i, at hun havde optaget et lån hos andet pengeinstitut til betaling af udgifter til renoveringen.
Det var M og klageren, som selv bragte den solidariske hæftelse op, hvorefter banken oplyste, at den var indstillet på at tilbyde et nyt realkreditlån til brug for en låneomlægning med provenu, såfremt såvel M som klageren hæftede solidarisk.
Klageren og M blev opfordret til at drøfte klagerens medejerskab til ejendommen på mødet. Klageren og M drøftede dette og var enige om og aftalte, at klageren skulle være medejer af ejendommen. Klageren og M blev anbefalet at kontakte en advokat blandt andet med henblik på at sørge for, at klageren blev medejer af ejendommen. Banken tilbød at henvise dem til en advokat, som banken havde kendskab til, hvilket de afslog. Det blev aftalt mellem klageren og M samt banken, at klageren og M skulle kontakte en advokat for at sørge for, at klageren blev medejer af ejendommen. Banken observerede parrets indbyrdes dialog om medejerskab og havde ikke nogen fornemmelse af, at den trufne beslutning om medejerskab ikke skulle blive gennemført. Parret udtrykte stor tilfredshed med løsningen.
Klageren har selv forsømt at sørge for, at hun blev medejer af ejendommen. Banken bærer ikke risikoen herfor. Klageren må selv bære risikoen for enten at få den fornødne aftale om medejerskab på plads forud for underskrivelsen af lånedokumenterne eller tage risikoen for, at aftalen om medejerskab ikke kom på plads efterfølgende. Klageren kunne på ingen måde have en berettiget forventning om, at banken skulle sørge for, at klageren blev medejer af ejendommen. Klageren har anført, at banken som minimum burde have sat drøftelserne omkring lån på stand by. Dette bestrides. M og klageren havde et akut finansieringsbehov. Det var M og klageren, som ønskede lånesagen ekspederet hurtigt og ikke banken, som pressede på.
Samlivsforholdet blev indledt forud for M’s erhvervelse af ejendommen og forud for indgåelsen af aftalen om forhåndslånet i efteråret 2020 og etablering af byggekreditterne. M’s engagement var på intet tidspunkt i misligholdelse. M’s økonomi kunne bære i forhold til det engagement, som M allerede havde, men ikke bære den kreditudvidelse, som M og klageren ønskede i forhold til at færdiggøre projektet, herunder gennemføre det indgåede forlig.
Klageren har anført, at hun ikke havde nogen interesser i eller fordele ved den aftalte løsning. Dette bestrides. Klageren ville opnå at blive medejer af den ejendom, som fungerede som fælles bolig for klageren, M og deres fælles barn, og som M havde erhvervet under samlivsforholdet. Klageren ville opnå, at den istandsættelse, som hun i øvrigt havde været med til og allerede finansieret delvist, kunne færdiggøres. Løsningen indebar den fordel, at hele finansieringen skete via realkreditbelåning, som typisk er billigere end andre alternative finansieringskilder. Løsningen indebar den fordel, at klageren og M kunne gennemføre det aftalte forlig, som indebar en betydelig rabat.
Klageren har anført, at der på mødet ikke blev talt om gaveafgift, som klageren skulle betale for at få overdraget halvdelen af ejendommen. Det var ikke givet, at der skulle betales gaveafgift. Dette forudsætter, at der skatteretligt ydes en gave. Dette ville efter bankens vurdering være unødvendigt. Det var heller ikke givet, at klageren skulle eje halvdelen af ejendommen.
Jyske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at en afgørelse af sagen forudsætter en bevisførelse i form af partsforklaringer og vidneforklaringer, som ikke kan finde sted for Ankenævnet, jf. vedtægternes § 5, stk. 3.
Jyske Realkredit har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klageren selv frivilligt og på bindende vis valgte at blive meddebitor på realkreditlånet, velvidende at hun ikke var medejer af ejendommen. Såvel klageren som M underskrev realkreditlånet som solidarisk hæftende debitorer.
Realkreditinstituttet har ikke pådraget sig et rådgivningsansvar overfor klageren. Banken formidlede realkreditbelåningen på vegne Jyske Realkredit. Det var banken, der havde dialogen med klageren og M, og som rådgav klageren, herunder i forhold til kravet om, at klageren skulle hæfte som meddebitor, i forhold til at klageren ikke var medejer af ejendommen, i forhold til muligt medejerskab og i forhold til henvisning til advokat.
Klageren og M blev opfordret til at drøfte klagerens medejerskab til ejendommen. Klageren og M drøftede dette og var enige om, at klageren skulle være medejer af ejendommen. Klageren og M blev anbefalet at kontakte en advokat. Det blev aftalt mellem klageren og M samt banken, at klageren og M skulle kontakte en advokat blandt andet med henblik på at sørge for, at klageren blev medejer af ejendommen. Klageren har selv forsømt at sørge for, at hun blev medejer af ejendommen. Realkreditinstituttet bærer ikke risikoen for, at klageren forsømte at blive medejer af ejendommen.
Klageren har ikke godtgjort omstændigheder, der kan medføre, at klageren skal frigøres for sin hæftelse som meddebitor.
Det tilkommer alene realkreditinstituttet at vurdere, om det ønsker at frigøre klageren for hæftelsen som meddebitor.
Jyske Realkredit har til støtte for afvisningspåstanden anført, at en afgørelse af sagen forudsætter en bevisførelse i form af partsforklaringer og vidneforklaringer, som ikke kan finde sted for Ankenævnet, jf. vedtægternes § 5, stk. 3.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerens tidligere samlever, M, var kunde i Jyske Bank. M ejede en ejendom, der var belånt med et obligationslån i Jyske Realkredit.
I efteråret 2020 blev der påbegyndt en renovering af ejendommen. I foråret 2022 var renoveringen ved at være færdig. Den 5. april 2022 blev der afholdt et møde mellem klageren, M og banken om finansiering af renoveringen. Den 10. april 2022 underskrev klageren og M aftale om finansiering og låne- og pantsætningsaftale, hvorefter M’s realkreditlån og M’s byggekreditter blev erstattet af et nyt realkreditlån med M og klageren som debitorer. Den 28. juni 2022 ophørte samlivet mellem M og klageren.
Vedrørende Jyske Realkredit:
Klageren underskrev lånedokumenterne som debitor og påtog sig dermed på bindende måde at hæfte for lånet.
Jyske Realkredit har oplyst, at realkreditinstituttet ikke var involveret i dialogen og rådgivningen af klageren og M i forbindelse med optagelsen af lånet.
Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at Jyske Realkredit har handlet ansvarspådragende over for klageren.
Ankenævnet finder ikke, at der i øvrigt er oplyst omstændigheder, der kan føre til, at Jyske Realkredit skal frigøre klageren for hæftelsen på lånet.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Jyske Realkredit.
Vedrørende Jyske Bank:
Banken har anført, at klageren og M på mødet den 5. april 2022 selv foreslog en løsning med et lån med solidarisk hæftelse, at banken anbefalede klageren og M at søge advokatbistand, og at det blev aftalt, at klageren og M skulle kontakte en advokat med henblik på, at klageren kunne blive medejer af ejendommen og få rådgivning herom. Klageren har bestridt dette og har anført, at det var banken, der foreslog en løsning med et lån med solidarisk hæftelse, og at hun var ikke bekendt med, at hun selv skulle kontakte en advokat vedrørende medejerskab og skødeskrivning.
På baggrund af parternes modstridende opfattelser af hændelsesforløbet samt det forhold, at banken først fremsendte resume af mødet ca. tre måneder efter afholdelse af mødet, finder Ankenævnet, at en afklaring af sagens nærmere omstændigheder, herunder en afklaring af den rådgivning klageren fik af banken i forbindelse med optagelsen af lånet, vil forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor klagen mod Jyske Bank i medfør af § 5, stk. 3, nr. 4, i Ankenævnets vedtægter.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen over Jyske Realkredit.
Ankenævnet kan ikke behandle klagen over Jyske Bank.