| Sagsnummer: | 90/2019 |
| Dato: | 20-08-2019 |
| Ankenævn: | John Mosegaard, Andreas Moll Årsnes, Karin Duerlund, Ida Marie Moesby, Søren Geckler |
| Klageemne: | Udlån - hæftelse Forældelse - udlån |
| Ledetekst: | Indsigelse mod pengeinstituts påstand om klagers hæftelse for gæld i henhold til realkreditlån, der ikke blev dækket i forbindelse med klagers køb af sin samlevers faste ejen-dom på tvangsauktion |
| Indklagede: | Frøs Sparekasse |
| Øvrige oplysninger: | OF |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Klager medhold.
Indledning
Denne sag vedrører klagerens indsigelse mod en påstand fra Frøs Sparekasse om, at klageren hæfter for gæld i henhold til et realkreditlån, der ikke blev dækket i forbindelse med klagerens køb af sin samlevers faste ejendom på tvangsauktion.
Sagens omstændigheder
Klageren og hendes samlever, S, havde fælles bopæl i en fast ejendom, som var ejet af S. Ejendommen var behæftet med et Totalkreditlån på oprindelig 722.000 kr. på 1.-prioriteten og et ejerpantebrev på 300.000 kr. på 2.-prioriteten. Ejerpantebrevet var underpantsat til Frøs Herreds Sparekasse, nu Frøs Sparekasse, hvor alene S var kunde.
På begæring af sparekassen blev der berammet tvangsauktion over ejendommen den 12. februar 2015. Om baggrunden herfor har sparekassen oplyst, at S på ejendommen drev en virksomhed, som igennem længere tid havde været nødlidende. Totalkreditlånet blev misligholdt, hvilket aktualiserede en garanti for lånet, som sparekassen havde stillet over for Totalkredit.
Ifølge salgsopstillingen, der var udarbejdet af en advokat, A, udgjorde gælden i ejendommen pr. auktionsdagen 1.796.196,87 kr., heraf var 667.255,16 kr. gælden på Totalkreditlånet. Gælden til sparekassen i henhold til ejerpantebrevet udgjorde 264.473,95 kr.
På tvangsauktionen blev ejendommen overtaget af klageren for et bud på 10.000 kr.
Ved et brev af 22. april 2015 til S opgjorde Totalkredit sin personlige fordring mod S efter tvangsauktionen til 477.255,16 kr. med tillæg af renter 8,2 % pr. år fra auktionsdagen. Beløbet svarede til gælden pr. auktionsdagen på 667.255,16 kr. med fradrag af budsummen på 10.000 kr. og ”supplerende sikkerhed” fra sparekassen på 180.000 kr. Totalkredit gjorde opmærksom på, at sparekassen ”skal betale den supplerende sikkerhed for ejendommen på 180.000,00 kr. til Totalkredit, og at de kan kræve, at du betaler dette beløb."
Den 5. maj 2015 udstedte fogedretten auktionsskøde på ejendommen til klageren, og den 22. maj blev skødet tinglyst.
Ved et brev af 4. juni 2015 sendte A det tinglyste auktionsskøde til klageren, og A meddelte, at ”Sagen er herefter afsluttet herfra.”
Den 9. oktober 2015 udarbejdede sparekassen et gældsbrev, hvorefter klageren erkendte at skylde sparekassen 664.660 kr. vedrørende et 30-årigt boliglån til variabel rente, for tiden 4,5% om året. 4.660 kr. af lånebeløbet var til dækning af tinglysningsafgift på et ejerpantebrev. Gældsbrevet blev ikke underskrevet af klageren.
Under sagen er der fremlagt to e-mails af henholdsvis 22. juni og 7. juli 2016 fra A til klagerens advokat vedrørende klagerens ejendomskøb. I e-mailen af 22. juni 2016 anførte A:
”I ovennævnte sag er jeg blevet kontaktet af Frøs Herreds Sparekasse, som har bedt mig drage omsorg for, at få ovennævnte ejendomsoverdragelse endeligt afsluttet.
Jeg har i den forbindelse fået tilsendt hovedparten af den korrespondance, der har været udvekslet mellem dig, som advokat for [klageren] på den ene side og blandt andre [navn1] fra Frøs Herreds Sparekasse samt en række medarbejdere fra Totalkredit på den anden side, - fortrinsvis korrespondance der omhandler sammensætningen af et pengeinstitutlån på realkreditlignende vilkår.
[klageren] købte som bekendt ejendommen på tvangsauktion efter nærmere aftale med Frøs Herreds Sparekasse i [by]. Det var uvist hvad ejendommen ville kunne bydes hjem for på tvangsauktionen, men aftalen mellem [klageren] og Frøs Herreds Sparekasse var, at hun kunne overtage ejendommen for et beløb svarende til restgælden på [S’s] realkreditlån hos Totalkredit, idet det oprindeligt var tanken, at hun blot skulle gældsovertage det indestående lån.
Af tekniske årsager har gældsovertagelse ikke kunne lade sig gøre, og der har derfor, som nævnt ovenfor, været korresponderet mellem dig, Frøs Herreds Sparekasse og Totalkredit om Frøs Herreds Sparekasses ydelse af et lån på realkreditinstitutvilkår.
Så vidt jeg kan konstatere, er forhandlingerne og korrespondancen mellem dig og [navn1] gået i stå i løbet af februar/marts 2016, efter at der, så vidt jeg kan se, var opnået fuld enighed om lånets størrelse og de nærmere vilkår, men blot manglede nogle underskrifter fra [klageren].
[navn1] oplyser over for mig, at han ikke har fået noget svar fra dig igennem længere tid, og har derfor bedt mig indbringe sagen for retten – hvilket jeg har svært ved at forestille mig skulle være nødvendigt.
Som bekendt har [klageren] over for både [navn2 og navn3], Frøs Herreds Sparekasse, samt over for mig bekræftet, at der var indgået en aftale som ovenfor skitseret, og jeg var derfor noget forundret over at få oplyst, at sagen endnu ikke var afsluttet.
Jeg beder dig venligst have ulejlighed med at kontakte mig, således at sagen kan blive færdigekspederet.”
I e-mailen af 7. juli 2016 anførte A:
”Tak for din mail af 5. ds. Vedhæftet kopi af den opkrævning din klient modtog den 22. april 2015 fra Totalkredit.
I mellemtiden er lånet – for længst – indfriet i sin helhed af Frøs Herreds Sparekasse, og det er baggrunden for de relativt lange forhandlinger du har haft med [navn1] om [klagerens] optagelse af et lån på det fulde beløb hos Frøs Herreds Sparekasse.
Jeg har forstået på dig, at [klageren] ikke længere ”føler sig tryg” ved Frøs Herreds Sparekasse, og derfor kvier sig ved at optage et lån i Sparekassen.
Jeg forstår ikke helt synspunktet, da hele manøvren jo i sin tid er sat i værk netop fordi Frøs Herreds Sparekasse har forsøgt at hjælpe [klageren] og hendes ægtefælle, [S], ud af en håbløs række udlæg på den faste ejendom.
Min klient efterlades derfor med den ene mulighed at afkræve [klageren] det fulde beløb kontant, og herom er jeg instrueret om at udtage stævning, såfremt jeg ikke inden 8 dage har modtaget en tilkendegivelse om, at [klageren] ønsker at gøre brug af tilbuddet om optagelse af det pågældende lån i Frøs Herreds Sparekasse.
Jeg beder venligst om at høre fra dig inden jeg indleverer stævning.”
Ved stævning af 21. december 2018 anlagde sparekassen v/A en retssag mod klageren med påstand om betaling af 659.807,24 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg subsidiært betaling af et mindre beløb efter rettens skøn og med tillæg af procesrenter fra sagen anlæg.
Den 23. januar 2019 hævede retten sagen og sendte den til Ankenævnet, jf. retsplejelovens § 361, stk. 1.
Parternes påstande
Den 26. februar 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at hun ikke skal betale noget beløb til Frøs Sparekasse.
Frøs Sparekasse har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at der ikke er noget retligt grundlag for kravet fra sparekassen.
Sparekassen tilbød at hjælpe hende med at købe ejendommen på tvangsauktion, således at hun kunne overtage pantebrevet til Totalkredit.
Hun har aldrig været kunde i sparekassen og har aldrig modtaget nogen form for rådgivning, hvilket sparekassen heller ikke har dokumenteret.
Adskillige måneder efter at hun havde overtaget ejendommen, sendte sparekassen uden forudgående aftale eller drøftelse gældsbrevet på 664.660 kr. til underskrift. Hun har på intet tidspunkt hverken indgået aftale om at optage lån i sparekassen eller påtaget sig at hæfte for S’s engagement med sparekassen.
Det er usandsynligt, at der skulle være indgået den af sparekassen hævdede aftale om, at hun skulle overtage S’s gæld, uden at sparekassen sikrede sig dokumentation herfor. Sparekassen var som den professionelle part nærmest til at sikre sig dokumentation for indgåede aftaler.
Ifølge reglerne om god bankskik skal alle væsentlige aftaler med en forbruger indgås på et varigt medie.
Tværtimod meddelte sparekassens advokat ved fremsendelsen af auktionsskødet, at sagen nu var slut, og Totalkredit opgjorde sin restfordring efter tvangsauktionen over for S.
Parterne har forsøgt at løse sagen forligsmæssigt frem til foråret 2016. Herefter har der været sporadisk kontakt. Den 8. juli 2016 fremsatte hun pr. mail et forligstilbud med acceptfrist på ti dage og uden præjudice for en eventuel retssag. Herefter har der ikke været egentlige forligsdrøftelser. Da forligstilbuddet blev fremsat uden præjudice ønsker hun ikke at fremlægge tilbuddet eller korrespondancen herom.
Et eventuelt krav var forældet den 21. december 2018, hvor sparekassen anlagde retssag. Hvis det kunne lægges til grund, at der var indgået en aftale mellem parterne forud for auktionen den 12. februar 2015, skulle sag have været anlagt senest den 12. februar 2018 for at afbryde den 3-årige forældelsesfrist, jf. forældelseslovens § 3. Forligsforhandlingerne sluttede i juli 2016 og forældelse kunne derfor tidligst indtræde et år efter i juli 2017, jf. forældelsesloven § 21, stk. 5. Forligsforhandlingerne medførte således ikke, at den 3-årige forældelsesfrist, der udløb den 12. februar 2018, blev forlænget.
Sagen bør ikke afvises af Ankenævnet.
Frøs Sparekasse har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at der forud for afholdelsen af tvangsauktionen blev indgået en bindende aftale om, at klageren opnåede adkomst til ejendommen mod samtidig at overtage restgælden på det dengang eksisterende Totalkreditlån. Sparekassen har opfyldt sin del af aftalen, mens klageren uden saglig begrundelse har afvist at vedstå sin del af aftalen. Klageren vil opnå en urimelig berigelse på sparekassens bekostning, hvis hun ikke tilpligtes at betale i overensstemmelse med aftalen.
Formålet med aftalen var at sikre, at klageren og S kunne beholde deres bolig på ejendommen, og S kunne fortsætte sin virksomhed. Der blev ikke oprettet en skriftlig aftale, men aftalen fremgår klart af forløbet.
Det var en del af aftalen, at klageren kunne afgive bud på ejendommen på tvangsauktionen og forvente sparekassens assistance med at opfylde buddet på et beløb op til restgælden på Totalkreditlånet, idet sparekassen havde sikret sig, at Totalkredit ville acceptere klageren som ny debitor på lånet, ligesom sparekassen ville opretholde sin garanti for det pågældende lån.
På tvangsauktionen gav klageren møde sammen med en medarbejder fra sparekassen og afgav buddet på 10.000 kr., som viste sig at blive det eneste og højeste bud. På baggrund af aftalen mellem klageren og sparekassen var det aftalt med Totalkredit, at instituttet ikke skulle afgive selvstændigt bud på auktionen.
På grund af en misforståelse blev fristen for gældsovertagelse af Totalkreditlånet overskredet, og klageren og S kunne ikke godkendes til et nyt lån af samme størrelse. Sparekassen vedstod herefter aftalen ved at tilbyde at låne klageren et beløb svarende til restgælden på Totalkreditlånet og på samme vilkår. Der blev forhandlet længe herom mellem sparekassen og klagerens advokat, men det lykkedes ikke at opnå enighed mellem parterne – angiveligt fordi klageren nu ønskede en dekort i den gæld, hun skulle overtage, hvilket sparekassen ikke kunne acceptere, da dette var i strid med parternes aftale.
Klageren bør fremlægge sit forligstilbud af 8. juli 2016 og den øvrige forligskorrespondance, der understøtter, at det blev aftalt, at klageren skulle overtage gælden.
Til støtte for afvisningspåstanden har sparekassen anført, at en afgørelse af, hvorvidt der er indgået en aftale samt en afgørelse af spørgsmålet om eventuel forældelse forudsætter en bevisførelse bestående af vidneafhøringer, herunder af medarbejdere i sparekassen. Der indtræder ikke forældelse, så længe der forhandles mellem parterne, jf. forældelsesloven § 21, stk. 5, og også en afgørelse heraf forudsætter forklaringer. Sagen er derfor uegnet til afgørelse ved Ankenævnet.
Ankenævnets bemærkninger
Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen skal afvises.
Klageren og hendes samlever, S, havde fælles bopæl i en fast ejendom, som var ejet af S. Ejendommen var på 1.-prioriteten behæftet med et Totalkreditlån på oprindelig 722.000 kr. S var kunde i Frøs Herreds Sparekasse, nu Frøs Sparekasse, som begærede ejendommen solgt på tvangsauktion.
Forinden tvangsauktionen, der blev afholdt den 12. februar 2015, blev der mellem klageren og sparekassen indgået en mundtlig aftale om, at klageren skulle overtage ejendommen og Totalkreditlånet.
På tvangsauktionen overtog klageren ejendommen for et bud på 10.000 kr.
Der blev ikke etableret gældsovertagelse til klageren af Totalkreditlånet.
Totalkredit opgjorde ved et brev af 22. april 2015 en personlig fordring mod S til 477.255,16 kr. med tillæg af renter 8,2 % pr. år fra auktionsdagen. Beløbet svarede til restgælden på 667.255,16 kr. på Totalkreditlånet pr. auktionsdagen med fradrag af budsummen på 10.000 kr. og et garantibeløb på 180.000 kr. fra sparekassen. Totalkredit anførte, at sparekassen ”skal betale den supplerende sikkerhed for ejendommen på 180.000,00 kr. til Totalkredit, og at de kan kræve, at du betaler dette beløb."
Sparekassen indfriede på et ikke præcist oplyst tidspunkt herefter Totalkredits fulde tilgodehavende i henhold til lånet og indtrådte derved som kreditor for den fulde restfordring i henhold til Totalkreditlånet efter tvangsauktionen, som udgjorde 557.255,16 kr. med tillæg af renter, og som S personligt hæftede for.
Det påhviler sparekassen at dokumentere, at klageren ifølge aftale var forpligtet til at overtage S’s hæftelse over for sparekassen vedrørende Totalkreditlånet.
Klageren accepterede ikke et tilbud fra sparekassen i oktober 2015 om et realkreditlignende lån i sparekassen til dækning af fordringen, og det er ikke godtgjort, at klageren på anden måde anerkendte at hæfte over for sparekassen. Dette gælder uanset det oplyste om, at der i en periode frem til og med juli 2016 var forligsdrøftelser mellem parterne, og at klageren i den forbindelse fremsatte et forligsforslag, som ikke blev accepteret af sparekassen. Det bemærkes endvidere, at det ikke bevismæssigt kan komme klageren til skade, at hun har afvist at efterkomme sparekassens opfordring til at fremlægge oplysninger om et forligsforslag, som klageren har fremsat uden præjudice for sagen.
Ankenævnet finder herefter, at et eventuelt krav på baggrund af den mundlige aftale mellem parterne forud for tvangsauktionen den 12. februar 2015 var forældet tre år efter, den 12. februar 2018, jf. forældelseslovens § 3. Ankenævnet finder endvidere som anført af klageren, at forligsforhandlingerne mellem parterne, som må anses for afsluttet i juli 2016, alene medførte, at eventuel forældelse ikke kunne ske før året efter i juli 2017, og at forligsforhandlingerne således i den konkrete sag ikke medførte en forlængelse af den treårige forældelsesfrist i medfør af forældelseslovens § 3.
Klageren får herefter medhold i sin påstand om, at hun ikke skal betale noget beløb til Frøs Sparekasse.
Ankenævnets afgørelse
Frøs Sparekasse skal inden 30 dage frafalde kravet mod klageren, der fremgår af bankens stævning af 21. december 2018.
Klageren får klagegebyret tilbage.